आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के लिए अल्पकालिक अनुबंध समाप्त कर दिया गया है। एक किरायेदारी समझौते की समाप्ति: आधार और प्रक्रिया। किसी भी पार्टी की पहल पर

वर्तमान में, अधिकांश रूसी जिनके पास निजी स्वामित्व वाले आवासीय परिसर हैं, अनुबंध के उचित निष्पादन के बिना उन्हें किराए पर देते हैं। व्यावसायिक भर्तीरहने वाले क्वार्टर, यानी "अंधेरे में।" इस तरह के व्यवहार के उद्देश्यों के बारे में सबसे आम निर्णय आवास किराए पर लेने से प्राप्त आय पर करों का भुगतान करने की अनिच्छा है। एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने के तंत्र को नियंत्रित करने वाले कानूनी नियमों का विश्लेषण हमें इस समस्या को न केवल पूरी तरह से सामग्री में बल्कि औपचारिक कानूनी परिप्रेक्ष्य में भी देखने की अनुमति देता है।

वर्तमान सिविल कानूनरूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 35 में निहित मानदंडों द्वारा आवासीय परिसर के किराये को नियंत्रित करता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 671 के खंड 1 में एक आवासीय किरायेदारी समझौते की परिभाषा है, जिसके अनुसार एक पार्टी - आवासीय परिसर का मालिक या उसके द्वारा अधिकृत व्यक्ति (मकान मालिक) - दूसरे पक्ष को प्रदान करने का वचन देता है (किरायेदार) आवासीय परिसर के साथ उसके रहने के लिए कब्जे और उपयोग के लिए शुल्क के लिए। सिर्फ़ व्यक्तिगत. पट्टे के समझौते या अन्य समझौते (रूसी संघ के नागरिक संहिता के खंड 2, अनुच्छेद 671) के आधार पर कानूनी संस्थाओं को कब्जे और (या) उपयोग के लिए आवासीय परिसर प्रदान किया जा सकता है।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये की नागरिक कानून प्रकृति का निर्धारण करते समय, किसी को न केवल इस तथ्य से आगे बढ़ना चाहिए कि इसे नियंत्रित करने वाले नियम धारा IV में निहित हैं " अलग प्रकाररूसी संघ के नागरिक संहिता के दायित्व", लेकिन यह भी मानक व्याख्या को ध्यान में रखते हैं उच्चतम न्यायालय रूसी संघ, 02 जुलाई, 2009 को रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्लेनम के संकल्प में निर्धारित संख्या 14 "कुछ मुद्दों पर जो उत्पन्न हुए हैं न्यायिक अभ्यासरूसी संघ के हाउसिंग कोड को लागू करते समय"। रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के दिनांक 02 जुलाई, 2009 संख्या 14 के प्लेनम का फरमान "रूसी संघ के हाउसिंग कोड के आवेदन में न्यायिक अभ्यास में उत्पन्न होने वाले कुछ मुद्दों पर" // रूसी अखबार. - 2009. - 8 जुलाई। - नंबर 123।

उक्त डिक्री का खंड 4 स्पष्ट करता है कि आवासीय परिसर नागरिक और आवास कानूनी संबंधों दोनों का एक उद्देश्य हो सकता है, और अदालतों को यह ध्यान रखना चाहिए कि नागरिक कानून, आवास कानून के विपरीत, आवासीय परिसर के कब्जे, उपयोग और निपटान से संबंधित संबंधों को नियंत्रित करता है। आर्थिक कारोबार की वस्तु (उदाहरण के लिए, आवासीय परिसर के साथ लेनदेन, आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के हस्तांतरण सहित)।

निजी स्वामित्व के अधिकार के तहत नागरिकों और कानूनी संस्थाओं के स्वामित्व वाले आवासीय परिसर व्यक्तियों को वाणिज्यिक पट्टा समझौते के तहत प्रदान किए जा सकते हैं।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये का अनुबंध अत्यावश्यक है - इसकी अवधि पांच वर्ष से अधिक नहीं हो सकती। यदि अनुबंध में कोई अवधि नहीं है, तो इसे पांच साल (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1, अनुच्छेद 683) के लिए संपन्न माना जाता है।

मकान मालिक और किरायेदार की शक्तियों को नियंत्रित करने वाले कानूनी नियमों का विश्लेषण अनुबंध की समाप्ति पर किरायेदार को प्रदान किए गए कानूनी लाभों की एक बड़ी संख्या को इंगित करता है। किरायेदार को प्रदान की गई कानूनी प्राथमिकताओं की समग्रता आवासीय परिसर के मालिकों - संभावित जमींदारों के लिए एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए अनाकर्षक बनाती है।

इस प्रकार, रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 684 आवासीय परिसर के किरायेदार को एक समझौते को समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार प्रदान करता है नया शब्द. आवासीय परिसर के किराये के अनुबंध की अवधि की समाप्ति से तीन महीने पहले नहीं, मकान मालिक को किरायेदार को समान या अन्य शर्तों पर एक समझौते को समाप्त करने की पेशकश करनी चाहिए या निर्णय के संबंध में अनुबंध को नवीनीकृत करने से इनकार करने के लिए किरायेदार को चेतावनी देनी चाहिए। आवासीय परिसर को कम से कम एक वर्ष के लिए किराए पर नहीं देना। इस प्रकार, मालिक आय उत्पन्न करने की संभावना के संदर्भ में अपने आवासीय परिसर का उपयोग करने के अधिकार में सीमित है यदि वह अपने संबंधित आवासीय परिसर को उस किरायेदार को किराए पर नहीं देना चाहता है जिसने पहले उस पर कब्जा कर लिया था। जैसा कि पूर्वगामी से देखा जा सकता है, मकान मालिक-मालिक की पहल पर अनुबंध की समाप्ति के कारण आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध की समाप्ति एक अत्यंत प्रतिकूल स्थिति के कारण है - आवास को किराए पर देने की असंभवता एक वर्ष के भीतर दूसरे किरायेदार को वाणिज्यिक किराया।

मकान मालिक के लिए वित्तीय दृष्टिकोण से समस्याग्रस्त एक वर्ष की अवधि का उल्लंघन है जिसके दौरान वह आवास किराए पर लेने के अधिकार से वंचित है। इस मामले में, किरायेदार को इस तरह के समझौते को अमान्य के रूप में मान्यता देने और (या) उसके साथ समझौते को नवीनीकृत करने से इनकार करने से हुए नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करने का अधिकार है। वास्तव में, मकान मालिक को उसके आवास के सीमित उपयोग के शासन के उल्लंघन के लिए नागरिक रूप से उत्तरदायी ठहराया जा सकता है यदि उसकी स्थिति प्राथमिकता अधिकारकिरायेदार को आवास प्रदान करना। इसके अलावा, मकान मालिक दोहरी जिम्मेदारी वहन करता है, क्योंकि रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 167 के अनुच्छेद 2 के अनुसार अमान्य के रूप में लेनदेन की मान्यता मकान मालिक के लिए लेन-देन के तहत प्राप्त सभी चीजों के लिए नए किरायेदार की प्रतिपूर्ति करने के लिए बाध्य है।

अप्रभावी और हानिकारक कानूनी दर्जामकान मालिक आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त करने के लिए कानूनी संरचना है।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 450 के अनुच्छेद 1 के अनुसार, अनुबंध की समाप्ति पार्टियों के समझौते से संभव है, जब तक कि अन्यथा रूसी संघ के नागरिक संहिता, अन्य कानूनों या अनुबंध द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। इसलिए, अनुबंध को समाप्त करने के लिए पार्टियों का समझौता सामान्य नियम है। अनुच्छेद 450 के खंड 2 और रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 451 अनुबंध की समाप्ति के मामलों के लिए प्रदान करते हैं एकतरफापार्टियों में से एक द्वारा शुरू किया गया सामग्री उल्लंघनप्रतिपक्षों में से एक द्वारा अनुबंध की शर्तें, साथ ही साथ के संबंध में महत्वपूर्ण परिवर्तनपरिस्थितियां।

इस प्रकार, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के अनुच्छेद 1 के अनुसार, एक आवास के किरायेदार को अन्य नागरिकों की सहमति से स्थायी रूप से रहने वाले अन्य नागरिकों की सहमति से, किसी भी समय चेतावनी देकर पट्टा समझौते को समाप्त करने का अधिकार है। तीन महीने पहले लिखित में मकान मालिक। मकान मालिक को कानून द्वारा यह अवसर प्रदान नहीं किया जाता है।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के अनुच्छेद 3 के अनुसार मकान मालिक और किरायेदार दोनों की पहल पर आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध की एकतरफा समाप्ति संभव है न्यायिक आदेशनिम्नलिखित मामलों में:

• - यदि परिसर स्थायी निवास के साथ-साथ आपात स्थिति के लिए उपयुक्त नहीं है;
• - अन्य मामलों में प्रदान किया गया आवास कानून.

मकान मालिक की पहल पर अनुबंध की एकतरफा समाप्ति रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 684 में प्रदान किए गए कानूनी नुस्खे को लागू करने के साथ-साथ निम्नलिखित मामलों में मकान मालिक द्वारा समाप्त किए जाने पर हो सकती है:

• - छह महीने के लिए आवास के लिए भुगतान के किरायेदार द्वारा भुगतान न करना, जब तक कि अनुबंध द्वारा लंबी अवधि स्थापित नहीं की जाती है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के खंड 2);
• - किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा आवासीय परिसर को नष्ट या क्षति, जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के खंड 2);
• - अन्य उद्देश्यों के लिए आवासीय परिसर का उपयोग या किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा पड़ोसियों के अधिकारों और हितों का व्यवस्थित उल्लंघन जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के खंड 4)।

साथ ही, अदालत में पिछले तीन मामलों में अनुबंध को समाप्त करने की प्रक्रिया अदालत के विवेक पर इस प्रक्रिया के कार्यान्वयन की लंबी अवधि से मकान मालिक के लिए जटिल है। मैं यह नोट करना चाहूंगा कि व्यवहार में ऐसे मामले होते हैं, जब रोजगार अनुबंध समाप्त करते हैं, अनुबंध के पाठ में ही, अनुपालन की आवश्यकता पर प्रावधान परीक्षण पूर्व प्रक्रियामकान मालिक की पहल पर समझौते की कोई समाप्ति नहीं है, इसके अलावा, समझौते के एक खंड में निम्नलिखित प्रावधान शामिल हैं: "इस समझौते की एकतरफा समाप्ति की स्थिति में और दोनों पक्षों द्वारा समझौते के सभी खंडों के अधीन, इस समझौते को समाप्त करने का इरादा रखने वाली पार्टी 30 दिनों के भीतर इस इरादे के दूसरे पक्ष को सूचित करने के लिए बाध्य है "। अर्थात्, समझौते के पाठ के आधार पर, मकान मालिक, समाप्ति का एक उपयुक्त नोटिस भेजकर, किरायेदार को इस तरह का नोटिस प्राप्त होने की तारीख के 30 दिन बाद बेदखल कर सकता है। हालांकि दिया गया अधिकारमकान मालिक रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के खंड 2 की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है और इसलिए, इस भाग में, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 180 के अनुसार, लेनदेन को अमान्य घोषित किया जाना चाहिए .

इस प्रकार, एक अदालत के फैसले से, एक किरायेदार को एक वर्ष से अधिक की अवधि नहीं दी जा सकती है ताकि उन उल्लंघनों को समाप्त किया जा सके जो एक आवास किराए पर लेने के अनुबंध को समाप्त करने के आधार के रूप में कार्य करते थे। यदि, अदालत द्वारा निर्धारित अवधि के भीतर, किरायेदार किए गए उल्लंघनों को समाप्त नहीं करता है या उन्हें खत्म करने के लिए सभी आवश्यक उपाय नहीं करता है, तो अदालत, मकान मालिक की बार-बार अपील करने पर, किराए के अनुबंध को समाप्त करने का निर्णय लेती है। एक आवास। उसी समय, नियोक्ता के अनुरोध पर, अदालत, अनुबंध को समाप्त करने के निर्णय में, एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए निर्णय के निष्पादन को स्थगित कर सकती है (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 2, अनुच्छेद 687) रूसी संघ)।

यह माना जाना चाहिए कि एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते की समाप्ति में काफी लंबे समय तक देरी हो सकती है। हालाँकि, इसका स्थिति से अधिक लेना-देना है। न्यायालयों, जिन्हें कानून द्वारा स्थापित समय अवधि के भीतर मामलों पर विचार करना चाहिए, और एक जटिल मामले की परिस्थितियों के साथ, दस्तावेजों में विरोधाभास। उदाहरण के लिए, एक वाणिज्यिक पट्टा समझौता, जो इसके सार और संकेतों में संपन्न हुआ, शुरू में मकान मालिक द्वारा "कार्यालय परिसर के अस्थायी किराये" के अनुबंध के साथ "प्रतिस्थापित" किया गया था। मैं यह भी नोट करना चाहूंगा कि वाणिज्यिक पट्टा समझौतों को समाप्त करने के मामले न्यायिक व्यवहार में काफी दुर्लभ हैं। यह प्रावधान मकान मालिक की स्थिति का उल्लंघन करता है, क्योंकि यह किरायेदार को लंबे समय तक मालिक के आवास में रहने का अधिकार बनाए रखने की अनुमति देता है। इसके अलावा, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 12 के अनुसार, अनुबंध को समाप्त करने या संशोधित करने का अधिकार उल्लंघन किए गए नागरिक अधिकारों की रक्षा के तरीकों में से एक के रूप में कार्य करता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के अनुच्छेद 2 के प्रावधान, हमारी राय में, मकान मालिक को दिए गए सुरक्षा के अधिकार का उल्लंघन करते हैं।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि रूसी संघ के नागरिक संहिता में आवासीय परिसर के अल्पकालिक किराये पर एक प्रावधान है, जो एक वर्ष तक की अवधि के लिए संपन्न होता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 2, अनुच्छेद 683)। लेखक के अनुसार, डिजाइन यह अनुबंधआवासीय परिसर के संभावित किरायेदारों के लिए अधिक आकर्षक है, क्योंकि रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 684, 687 के उपरोक्त प्रावधान, जो आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त करते समय आवासीय परिसर के मालिकों को अतिरिक्त दायित्वों के साथ बोझ करते हैं, उस पर लागू न हों। अनुबंध द्वारा स्थापित भुगतान अवधि की समाप्ति के बाद दो बार से अधिक शुल्क का भुगतान करने में विफलता के मामले में एक न्यायिक कार्यवाही में मकान मालिक की पहल पर एक अल्पकालिक वाणिज्यिक पट्टा समझौता समाप्त किया जा सकता है (खंड 2, अनुच्छेद 687) रूसी संघ का नागरिक संहिता)।

हालांकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि अनुबंध की अल्पावधि आवासीय परिसर के मकान मालिकों-मालिकों के लिए असुविधा पैदा करती है, क्योंकि बाद वाले को नियमित रूप से अनुबंध में निर्दिष्ट आवृत्ति के साथ अनुबंध को लंबा करने या इसे समाप्त करने की प्रक्रिया को पूरा करना चाहिए।

एक किरायेदारी समझौते से उत्पन्न होने वाले आवास संबंध की समाप्ति, किराये के समझौते की समाप्ति के परिणामस्वरूप और अन्य आधारों पर (एकल किरायेदार की मृत्यु) दोनों के परिणामस्वरूप हो सकती है। इसलिए, "रोजगार के अनुबंध की समाप्ति" की अवधारणा "रोजगार के अनुबंध की समाप्ति" की अवधारणा से अधिक व्यापक है। एक किरायेदारी समझौते की समाप्ति इच्छा का एक कार्य है, जो अपने तरीके से कानूनी प्रकृतिएकतरफा या दोतरफा सौदा। किसी की तरह सिविल अनुबंध, पार्टियों के समझौते से किरायेदारी समझौते को समाप्त किया जा सकता है। रुज़ानोवा वी। डी। आवासीय परिसर के किराये के अनुबंध की समाप्ति // आवास कानून. - 2005. - नंबर 3. - पी.14 - 15।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त करने के सामान्य आधार रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 26 "दायित्वों की समाप्ति" में निर्धारित किए गए हैं, हम उनमें से कुछ को बाहर करेंगे: इसके उचित निष्पादन द्वारा एक दायित्व की समाप्ति (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 408); एक व्यक्ति में देनदार और लेनदार के संयोग से एक दायित्व की समाप्ति, उदाहरण के लिए, उत्तराधिकारी के रूप में किरायेदार किराए के आवासीय परिसर का मालिक बन जाता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 413); प्रदर्शन की असंभवता से एक दायित्व की समाप्ति यदि यह ऐसी परिस्थिति के कारण होती है जिसके लिए कोई भी पक्ष जिम्मेदार नहीं है, उदाहरण के लिए, एक आवास का विनाश, एक घर के विध्वंस के कारण इसका नुकसान, आदि। (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 416); एक नागरिक की मृत्यु से एक दायित्व की समाप्ति (में ये मामलाकला के पैरा 2 के आधार पर रहने वाला केवल एक किरायेदार। 686, कला। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 675) (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 418); परिसमापन द्वारा एक दायित्व की समाप्ति कानूनी इकाई(इस मामले में, एक कानूनी इकाई - एक जमींदार) (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 419)।

कम से कम एक वर्ष के लिए परिसर को किराए पर नहीं देने के निर्णय के संबंध में मकान मालिक द्वारा अनुबंध को नवीनीकृत करने से इनकार करने के कारण अनुबंध की समाप्ति हो सकती है। इस मामले में, मकान मालिक किरायेदार को इस बारे में तीन महीने पहले से सूचित करने के लिए बाध्य है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 684)।

रूसी संघ के नागरिक संहिता में एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687) को समाप्त करने के आधार और प्रक्रिया पर विशेष नियम हैं। इस लेख की ख़ासियत यह है कि यह आवास कानून (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के खंड 3) के सहायक आवेदन की अनुमति देता है। उसी समय, कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 688, एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने का परिणाम आवासीय परिसर से बेदखली है, जो किरायेदार और अन्य नागरिकों के अदालत के फैसले के आधार पर है जो अनुबंध के समय तक निर्दिष्ट परिसर में रहते थे। समाप्त कर दिया गया था। Kirichenko O.V. आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त करने, बदलने के लिए आधार और प्रक्रिया // नोटरी। - 2007. - नंबर 3. - पी। 24 - 25।

एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए आधार और प्रक्रिया कला द्वारा स्थापित की जाती है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687:

एक आवास के किरायेदार को उसके साथ स्थायी रूप से रहने वाले अन्य नागरिकों की सहमति से, किसी भी समय पट्टा समझौते को समाप्त करने का अधिकार है लिखित चेतावनीतीन महीने के लिए मकान मालिक

निम्नलिखित मामलों में मकान मालिक के अनुरोध पर एक किरायेदारी समझौते को अदालत में समाप्त किया जा सकता है:

किरायेदार द्वारा छह महीने के लिए आवासीय परिसर के भुगतान का भुगतान न करना, यदि अनुबंध लंबी अवधि स्थापित नहीं करता है, और अल्पकालिक किराए के मामले में, भुगतान के दो बार से अधिक भुगतान न करने की स्थिति में समझौते द्वारा स्थापित भुगतान अवधि की समाप्ति;

किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा परिसर को नष्ट करना या क्षति पहुंचाना जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध के लिए पार्टियों में से कोई भी कला के अनुच्छेद 3 में निर्दिष्ट आधारों पर अदालत में अनुबंध को समाप्त करने की मांग कर सकता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687 और आवास कानून में, विशेष रूप से कला में। 83 जेएचके आरएफ। दुर्भाग्य से, इस पैराग्राफ में आवास कानून का केवल एक सामान्य संदर्भ है, जिसे सही नहीं माना जा सकता है। आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध की समाप्ति पार्टियों के लिए गंभीर परिणाम देती है, इसलिए, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 में, इस तरह की समाप्ति के लिए आधारों की एक विस्तृत सूची इंगित की जानी चाहिए, और सीमित नहीं निर्दिष्ट संदर्भ। नियोक्ता के लिए, इस अनुच्छेद द्वारा स्थापित अनुबंध को समाप्त करने का अधिकार इतना प्रासंगिक नहीं है, क्योंकि कला के अनुच्छेद 1 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687 और इसलिए किसी भी समय कारणों की व्याख्या के बिना अधिकार है अदालत के बहारएकतरफा अनुबंध समाप्त करें। इस प्रकार, यह अधिकार मुख्य रूप से जमींदार के लिए है।

यदि आवास का किरायेदार या अन्य नागरिक जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, अन्य उद्देश्यों के लिए आवास का उपयोग करते हैं, या व्यवस्थित रूप से पड़ोसियों के अधिकारों और हितों का उल्लंघन करते हैं, तो मकान मालिक किरायेदार को उल्लंघन को खत्म करने की आवश्यकता के बारे में चेतावनी दे सकता है। यदि किरायेदार या अन्य नागरिक जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, चेतावनी के बाद, अन्य उद्देश्यों के लिए परिसर का उपयोग करना जारी रखता है या पड़ोसियों के अधिकारों और हितों का उल्लंघन करता है, तो मकान मालिक को अदालत में किरायेदारी समझौते को समाप्त करने का अधिकार है (अनुच्छेद 4) अनुच्छेद 687)।

वाणिज्यिक पट्टा समझौते की समाप्ति के परिणामस्वरूप, जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, कला। नागरिक संहिता के 688 निष्कासन कहते हैं। बेदखली उन व्यक्तियों से रहने की जगह की जबरन जब्ती है, जिनके पास इसका अधिकार नहीं है या जिनका अधिकार कानून द्वारा स्थापित आधार पर समाप्त हो गया है। एक कठोर उपाय के रूप में यह परिणाम केवल मकान मालिक की पहल पर अनुबंध की समाप्ति के मामलों पर लागू होता है। किरिचेंको ओ.वी. व्यावसायिक उपयोग के लिए आवास स्टॉक।// आधुनिक कानून. - 2007. - № 10.

यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते के तहत एक किरायेदार एक मकान मालिक की तुलना में अधिक सुरक्षित है। सबसे पहले, यह इस तथ्य में प्रकट होता है कि मकान मालिक की पहल पर अनुबंध की समाप्ति केवल अदालत में और किरायेदार की पहल पर किसी भी समय संभव है। दूसरे, बकाया भुगतान के मामले में, अदालत ऋण के कारणों की जांच करती है, और यदि वह उन्हें वैध मानता है, तो अनुबंध समाप्त नहीं होता है। तीसरा, आवासीय परिसर के विनाश या क्षति के मामले में अदालत का निर्णयकिरायेदार को आवास के लिए आवास की उपयुक्तता बहाल करने के लिए एक अवधि दी जाती है।

एक किरायेदारी समझौते से उत्पन्न होने वाले आवास संबंध की समाप्ति, किराये के समझौते की समाप्ति के परिणामस्वरूप और अन्य आधारों पर (एकल किरायेदार की मृत्यु) दोनों के परिणामस्वरूप हो सकती है। इसलिए, "रोजगार के अनुबंध की समाप्ति" की अवधारणा "रोजगार के अनुबंध की समाप्ति" की अवधारणा से अधिक व्यापक है। एक किरायेदारी समझौते की समाप्ति इच्छा का एक कार्य है, जो इसकी कानूनी प्रकृति से एकतरफा या द्विपक्षीय लेनदेन है। किसी भी नागरिक कानून अनुबंध की तरह, पार्टियों के समझौते से एक आवासीय पट्टा समझौते को समाप्त किया जा सकता है।

इस प्रकार, किसी भी नागरिक कानून समझौते की तरह एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त किया जा सकता है यदि समझौते के पक्षों (पार्टियों) की इच्छा की अभिव्यक्ति है - समझौते की समाप्ति और उनकी इच्छा की परवाह किए बिना (आवास के नुकसान के मामले में) , एकल नागरिक-किरायेदार की मृत्यु, उसके मृतक की घोषणा, लापता के रूप में मान्यता प्राप्त)।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त करने के सामान्य आधार रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 26 "दायित्वों की समाप्ति" में निर्धारित किए गए हैं, हम उनमें से कुछ को बाहर करेंगे: इसके उचित निष्पादन द्वारा एक दायित्व की समाप्ति (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 408); एक व्यक्ति में देनदार और लेनदार के संयोग से एक दायित्व की समाप्ति, उदाहरण के लिए, उत्तराधिकारी के रूप में किरायेदार किराए के आवासीय परिसर का मालिक बन जाता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 413); प्रदर्शन की असंभवता से एक दायित्व की समाप्ति यदि यह ऐसी परिस्थिति के कारण होती है जिसके लिए कोई भी पक्ष जिम्मेदार नहीं है, उदाहरण के लिए, एक आवास का विनाश, एक घर के विध्वंस के कारण इसका नुकसान, आदि। (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 416); एक नागरिक की मृत्यु से दायित्व की समाप्ति (इस मामले में, अनुच्छेद 686 के अनुच्छेद 2 के आधार पर केवल एक नियोक्ता, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 675) (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 418) ); एक कानूनी इकाई के परिसमापन द्वारा दायित्व की समाप्ति (इस मामले में, एक कानूनी इकाई - एक मकान मालिक) (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 419)। कम से कम एक वर्ष के लिए परिसर को किराए पर नहीं देने के निर्णय के संबंध में मकान मालिक द्वारा अनुबंध को नवीनीकृत करने से इनकार करने के कारण अनुबंध की समाप्ति हो सकती है। इस मामले में, मकान मालिक किरायेदार को इस बारे में तीन महीने पहले से सूचित करने के लिए बाध्य है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 684)।

08/23/2016 - अदालत में किरायेदारी समझौते की समाप्ति।

आवास में नागरिकों की जरूरतों को पूरा करने के तरीकों में से एक अनुबंध के आधार पर किसी और के रहने वाले क्वार्टर का उपयोग है। परंपरागत रूप से रूसियों के लिए कानूनी प्रणालीइन संबंधों की मध्यस्थता आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध द्वारा की जाती है।

इस तरह के एक समझौते को समाप्त करने की आवश्यकता उत्पन्न हो सकती है विभिन्न कारणों से. साथ ही, दोनों पक्षों को आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को शीघ्र समाप्त करने का अधिकार है।

इस संबंध में, हाल ही में, अक्सर सवाल पूछा जाता है: किरायेदारी समझौते को किन परिस्थितियों में समाप्त किया जा सकता है? अदालती

कंपनी के मुख्य वैज्ञानिक सलाहकार, पीएच.डी. :

आवास में नागरिकों की जरूरतों को पूरा करने के तरीकों में से एक अनुबंध के आधार पर किसी और के रहने वाले क्वार्टर का उपयोग है। परंपरागत रूप से, रूसी कानूनी प्रणाली के लिए, इन संबंधों की मध्यस्थता एक आवासीय पट्टा समझौते द्वारा की जाती है।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये का अनुबंध बाजार संबंधों के विकास के साथ व्यापक हो गया है, जिसका महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा है आवाससाथ ही समाज के अन्य क्षेत्रों। स्वामित्व के विभिन्न रूपों की स्थापना और बाजार के कारोबार में आवासीय परिसर की भागीदारी ने राज्य और समाज द्वारा आवास के सार और उद्देश्य का पुनर्मूल्यांकन किया, जिसे न केवल महत्वपूर्ण सामाजिक लाभों में से एक के रूप में समझा जाने लगा , सामान्य मानव गतिविधि के लिए एक आवश्यक शर्त, सहित। और सार्वजनिक, लेकिन यह भी आय का स्रोत.

इस प्रकार अवधारणा "आवास किराये"एक व्यापक सामग्री हासिल की, क्योंकि एक बाजार अर्थव्यवस्था की आधुनिक परिस्थितियों में, काम पर रखने का उद्देश्य न केवल नागरिकों की आवास आवश्यकताओं की पारंपरिक संतुष्टि पर है, बल्कि यह भी है आय उपार्जन.

कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता (सीसी आरएफ) के 673, एक आवासीय पट्टा समझौते का उद्देश्य स्थायी निवास (अपार्टमेंट, आवासीय भवन, एक अपार्टमेंट या आवासीय भवन का हिस्सा) के लिए उपयुक्त एक अलग आवासीय परिसर हो सकता है। इसी समय, इस मानदंड में आवासीय परिसर और इसके व्यक्तिगत प्रकारों की परिभाषा शामिल नहीं है। यह विधायी अंतर आवास कानून के मानदंडों से भरा है। तो, कला के भाग 2 के अनुसार। 15 रूसी संघ का हाउसिंग कोड (एलसी आरएफ) एक आवासीय भवन को एक अलग कमरे के रूप में मान्यता देता है, जो अचल संपत्ति है और नागरिकों के स्थायी निवास के लिए उपयुक्त है (स्थापित सैनिटरी और तकनीकी नियमऔर मानदंड, कानून की अन्य आवश्यकताएं)।

विशेष आवास के लक्षण :

1) आवास अलग होना चाहिए, अर्थात। इसे अन्य आवासीय परिसरों, वस्तुओं से अलग किया जाना चाहिए सामान्य उपयोग, एक अलग प्रवेश द्वार (निकास) है: एक अपार्टमेंट इमारत के रहने वाले क्वार्टर में या तो एक स्वतंत्र निकास होना चाहिए भूमि का भागएक आवासीय भवन के निकट, या ऐसी इमारत में आम क्षेत्रों के लिए;
2) आवास अचल संपत्ति है, अर्थात्, एक वस्तु, जिसका आंदोलन उनके उद्देश्य के लिए अनुपातहीन क्षति के बिना असंभव है;
3) आवास नागरिकों के स्थायी निवास के लिए उपयुक्त होना चाहिए, जिसका अर्थ है कि सभी मौसमों की रचनात्मक और कार्यात्मक संभावना की उपस्थिति (वर्ष के किसी भी समय, मौसम की स्थिति की परवाह किए बिना) इसमें नागरिकों का लंबी अवधि के लिए निवास, जो कि नियुक्ति के अनुसार उपयोग किए जाने पर आवास की सुरक्षा को भी दर्शाता है।

स्थापित आवास द्वारा पूरी की जाने वाली आवश्यकताएं .

इस प्रकार, आवासीय परिसर मुख्य रूप से आवासीय क्षेत्र में स्थित घरों में क्षेत्र के कार्यात्मक ज़ोनिंग के अनुसार स्थित होना चाहिए।

एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों की आम संपत्ति में शामिल आवासीय परिसर की लोड-असर और संलग्न संरचनाएं, काम करने की स्थिति में होनी चाहिए, जिसमें विकृति के संदर्भ में उल्लंघन (और प्रबलित कंक्रीट संरचनाओं में - में दरार प्रतिरोध की शर्तें) जो ऑपरेशन के दौरान उत्पन्न हुई हैं, कार्य क्षमता और संरचनाओं की असर क्षमता, आवासीय भवन की विश्वसनीयता का उल्लंघन नहीं करती हैं और नागरिकों के सुरक्षित रहने और सुरक्षा सुनिश्चित करती हैं इंजीनियरिंग उपकरण.

रहने वाले क्वार्टर, साथ ही सामान्य सम्पतिएक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों को इस तरह से व्यवस्थित और सुसज्जित किया जाना चाहिए कि आवासीय परिसर के अंदर और पास जाने पर, आवासीय परिसर और आवासीय भवन में प्रवेश करते और छोड़ते समय, निवासियों को चोट के जोखिम को रोकने के लिए, साथ ही साथ इंजीनियरिंग उपकरण का उपयोग करते समय और अपार्टमेंट के संबंधित परिसर के इंजीनियरिंग उपकरणों की वस्तुओं की आवाजाही का अवसर प्रदान करते हैं और सहायक परिसरमकान जो एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों की आम संपत्ति का हिस्सा हैं। इसी समय, सीढ़ियों और रैंप की उड़ानों की ढलान और चौड़ाई, सीढ़ियों की ऊंचाई, टाँगों की चौड़ाई, लैंडिंग की चौड़ाई, सीढ़ियों के साथ मार्ग की ऊंचाई, तहखाने, अटारी, दरवाजे के आकार को आंदोलन और प्लेसमेंट की सुविधा और सुरक्षा सुनिश्चित करनी चाहिए।

आवास को इंजीनियरिंग सिस्टम (विद्युत प्रकाश व्यवस्था, घरेलू और पीने और गर्म पानी की आपूर्ति, जल निकासी, हीटिंग और वेंटिलेशन, और गैसीफाइड क्षेत्रों में भी गैस की आपूर्ति) के साथ प्रदान किया जाना चाहिए।

हालांकि, एक ही समय में, बिना केंद्रीकृत बस्तियों में इंजीनियरिंग नेटवर्कएक और दो मंजिला इमारतों में, बहते पानी और सीवर वाले शौचालयों की अनुपस्थिति की अनुमति है।

इंजीनियरिंग सिस्टम (वेंटिलेशन, हीटिंग, पानी की आपूर्ति, स्वच्छता, लिफ्ट, आदि), आवासीय परिसर में स्थित उपकरण और तंत्र, साथ ही एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में परिसर के मालिकों की आम संपत्ति में शामिल, सैनिटरी की आवश्यकताओं का पालन करना चाहिए और महामारी विज्ञान सुरक्षा (रूसी संघ के मुख्य राज्य सेनेटरी डॉक्टर की डिक्री दिनांक 10 जून, 2010 नंबर 64 "SanPiN 2.1.2.2645-10 के अनुमोदन पर" (साथ में "SanPiN 2.1.2.2645-10। के लिए स्वच्छता और महामारी विज्ञान संबंधी आवश्यकताएं" आवासीय भवनों और परिसरों में रहने की स्थिति। स्वच्छता और महामारी विज्ञान के नियम और मानक")। आवासीय परिसर के वेंटिलेशन सिस्टम के उपकरण को एक अपार्टमेंट से दूसरे अपार्टमेंट में हवा के प्रवाह को बाहर करना चाहिए। लिविंग रूम के साथ रसोई और स्वच्छता सुविधाओं (सहायक परिसर) के वेंटिलेशन नलिकाओं को संयोजित करने की अनुमति नहीं है।

आवासीय परिसर में स्थित इंजीनियरिंग सिस्टम (वेंटिलेशन, हीटिंग, पानी की आपूर्ति, सीवरेज, लिफ्ट, आदि), साथ ही एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों की आम संपत्ति का हिस्सा होने के नाते, के अनुसार रखा और स्थापित किया जाना चाहिए वर्तमान नियामक में स्थापित सुरक्षा आवश्यकताएं कानूनी कार्य, और उपकरण निर्माताओं के निर्देश, साथ ही साथ स्वच्छ मानकों के साथ, जिसमें इन इंजीनियरिंग प्रणालियों द्वारा बनाए गए शोर और कंपन के अनुमेय स्तर के संबंध में शामिल हैं।
अटारी मंजिल के अपवाद के साथ, पांचवीं मंजिल के ऊपर एक अपार्टमेंट इमारत में स्थित एक आवास तक पहुंच एक लिफ्ट का उपयोग करके की जानी चाहिए।

पहली मंजिल पर स्थित आवास का फर्श स्तर जमीन के नियोजन स्तर से अधिक होना चाहिए। बेसमेंट और बेसमेंट फ्लोर में आवास की अनुमति नहीं है।

रहने वाले कमरे के ऊपर, उनके नीचे, और उनके बगल में, इंजन कक्ष और लिफ्ट शाफ्ट, कचरा संग्रह कक्ष, कचरा ढलान का ट्रंक और इसे साफ करने और धोने के लिए उपकरण, विद्युत पैनल रखने की अनुमति नहीं है कमरा।

रहने वाले क्वार्टर में शामिल हैं:

1) आवासीय भवन, आवासीय भवन का हिस्सा;
2) एक अपार्टमेंट, एक अपार्टमेंट का हिस्सा;
3) कमरा।

आवासीय भवन एक व्यक्तिगत रूप से परिभाषित इमारत को मान्यता दी जाती है, जिसमें कमरे और साथ ही परिसर शामिल हैं सहायक उपयोगऐसी इमारत में नागरिकों की घरेलू और उनके रहने से जुड़ी अन्य जरूरतों को पूरा करने के लिए डिज़ाइन किया गया है।

अपार्टमेंटएक अपार्टमेंट इमारत में एक संरचनात्मक रूप से अलग कमरे को मान्यता दी जाती है, ऐसे घर में आम क्षेत्रों तक सीधी पहुंच की संभावना प्रदान करता है और इसमें एक या अधिक कमरे, साथ ही साथ सहायक परिसर होते हैं, जो नागरिकों की घरेलू और अन्य जरूरतों को पूरा करने के लिए डिज़ाइन किए जाते हैं। ऐसे अलग कमरे में रहते हैं।

कमराआवासीय भवन या अपार्टमेंट में नागरिकों के प्रत्यक्ष निवास स्थान के रूप में उपयोग के लिए अभिप्रेत आवासीय भवन या अपार्टमेंट का एक हिस्सा मान्यता प्राप्त है।

कला के पैरा 2 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 673, एक अपार्टमेंट इमारत में आवासीय परिसर के किरायेदार, आवासीय परिसर के उपयोग के साथ, ऐसी इमारत में अपार्टमेंट के मालिकों की आम संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार है (अनुच्छेद 290 का अनुच्छेद 290)। रूसी संघ का नागरिक संहिता)। उसी समय, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि कला। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 290 में उन वस्तुओं की पर्याप्त पूरी सूची नहीं है जो एक अपार्टमेंट इमारत में आम संपत्ति का हिस्सा हैं। लेकिन ऐसी सूची कला में निहित है। 36 रूसी संघ के हाउसिंग कोड, जिसके अनुसार एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में परिसर के मालिकों की आम संपत्ति में शामिल हैं:

1) इस घर में परिसर जो अपार्टमेंट का हिस्सा नहीं हैं और इस घर में एक से अधिक कमरों की सेवा करने का इरादा है, जिसमें इंटर-अपार्टमेंट लैंडिंग, सीढ़ियां, लिफ्ट, लिफ्ट और अन्य शाफ्ट, गलियारे, तकनीकी फर्श, एटिक्स, बेसमेंट शामिल हैं। जिसमें इंजीनियरिंग संचार, इस घर में एक से अधिक कमरे (तकनीकी बेसमेंट) की सेवा करने वाले अन्य उपकरण हैं;

2) इस घर में अन्य परिसर जो व्यक्तिगत मालिकों से संबंधित नहीं हैं और इस घर में परिसर के मालिकों की सामाजिक और रोजमर्रा की जरूरतों को पूरा करने का इरादा है, जिसमें उनके अवकाश, सांस्कृतिक विकास, बच्चों की रचनात्मकता, गतिविधियों के आयोजन के लिए परिसर शामिल हैं। शारीरिक शिक्षाऔर खेल और इसी तरह के आयोजन;

3) इस घर के लोड-असर और गैर-असर वाली संरचनाओं को घेरने वाली छतें, इस घर में स्थित यांत्रिक, विद्युत, स्वच्छता और अन्य उपकरण परिसर के बाहर या अंदर और एक से अधिक कमरों की सेवा;

4) भूमि भूखंड जिस पर यह घर स्थित है, बागवानी और सुधार के तत्वों के साथ, इस घर के रखरखाव, संचालन और सुधार के लिए अन्य वस्तुओं और निर्दिष्ट भूमि भूखंड पर स्थित है।

उस भूमि की सीमाएँ और आकार जिस पर यह स्थित है अपार्टमेंट घर, आवश्यकताओं के अनुसार निर्धारित किए जाते हैं भूमि कानूनऔर शहरी विकास पर कानून।

एक अपार्टमेंट के मालिक को एक आवासीय भवन की आम संपत्ति के स्वामित्व में अपने हिस्से को अलग करने का अधिकार नहीं है, साथ ही साथ अन्य कार्यों को करने के लिए जो अपार्टमेंट के स्वामित्व से अलग से इस हिस्से के हस्तांतरण की आवश्यकता होती है।

एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते के पक्ष मकान मालिक और किरायेदार हैं।

आवासीय परिसर मालिकों द्वारा किराए पर लिया जाता है, साथ ही अन्य व्यक्तियों द्वारा कानून द्वारा या मालिक द्वारा इस तरह के अधिकार के साथ संपन्न किया जाता है।

कला के पैरा 1 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 677, आवासीय पट्टा समझौते के तहत केवल एक नागरिक ही किरायेदार हो सकता है।उसी समय, कानूनी संस्थाओं को एक पट्टा समझौते या अन्य समझौते के आधार पर कब्जे और (या) उपयोग के लिए आवासीय परिसर प्रदान किया जा सकता है। लेकिन, एक कानूनी इकाई केवल नागरिकों के निवास के लिए परिसर का उपयोग कर सकती है।

वाणिज्यिक अनुबंध है लिख रहे हैं(रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 674)। इस तरह के समझौते की आवश्यकता नहीं है नोटरीकरण. उसी समय, आवासीय पट्टा समझौते के सरल लिखित रूप का पालन न करने से इसकी अमान्यता नहीं होती है, क्योंकि ऐसे परिणाम कानून में या पार्टियों के समझौते में स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट मामलों में होते हैं। हालांकि, लेन-देन के सरल लिखित रूप का पालन न करने से विवाद की स्थिति में, लेन-देन की पुष्टि और इसकी शर्तों को संदर्भित करने के लिए पार्टियों को अधिकार से वंचित कर दिया जाता है। गवाहों की गवाही, लेकिन उन्हें लिखित और अन्य साक्ष्य (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 162) प्रदान करने के अधिकार से वंचित नहीं करता है।

अनुबंध को समाप्त करने की आवश्यकता विभिन्न कारणों से उत्पन्न हो सकती है। लेकिन अनुबंध के समापन की तरह, इसकी समाप्ति कानून के अनुसार होनी चाहिए।

ऐसी कई परिस्थितियां हैं जो एक समाप्ति प्रक्रिया को गति प्रदान कर सकती हैं।

रेंटल एग्रीमेंट को समाप्त करना कोई आसान प्रक्रिया नहीं है।

समाप्ति प्रक्रिया को सही ढंग से करने के लिए, किरायेदारी समझौते को समाप्त करने के लिए आधार प्रकट होने के बाद, इसकी वैधता की समाप्ति की एक लिखित सूचना प्रदान की जानी चाहिए।

दोनों पक्षों को किरायेदारी समझौते को जल्दी समाप्त करने का अधिकार है।

बार बार पूछे जाने वाले प्रश्न: एक अपार्टमेंट किराए पर लेते समय अप्रत्याशित बेदखली से खुद को कैसे बचाएं? किरायेदारी समझौते को किन परिस्थितियों में समाप्त किया जा सकता है? अदालतीमकान मालिक के अनुरोध पर आदेश?

सबसे पहले, किरायेदार के हितों को नागरिक कानून के प्रावधानों द्वारा संरक्षित किया जाता है जो एक आवास किराए पर लेने के अनुबंध को समाप्त करने की शर्तों और प्रक्रिया को निर्धारित करते हैं। दो मामलों में मकान मालिक के अनुरोध पर एक किरायेदारी समझौते को अदालत में समाप्त किया जा सकता है:

पहले तो- किरायेदार द्वारा आवासीय परिसर के लिए 6 महीने के लिए भुगतान का भुगतान न करना, यदि अनुबंध लंबी अवधि की स्थापना नहीं करता है, और अवधि समाप्त होने के बाद 2 बार से अधिक भुगतान न करने की स्थिति में अल्पकालिक किराए पर लेने के मामले में समझौते द्वारा स्थापित भुगतान अवधि;

दूसरे- किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा आवास को नष्ट या क्षति, जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है।

साथ ही, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि, अदालत के फैसले से, किरायेदार को अवधि दी जा सकती है 1 वर्ष तकआवासीय पट्टा समझौते को समाप्त करने के आधार के रूप में कार्य करने वाले उल्लंघनों को समाप्त करने के लिए और यदि, अदालत द्वारा निर्दिष्ट समय अवधि के भीतर, किरायेदार किए गए उल्लंघनों को समाप्त नहीं करता है या उन्हें खत्म करने के लिए सभी आवश्यक उपाय नहीं करता है, अदालत, मकान मालिक की बार-बार अपील करने पर, आवासीय परिसर के किराये के समझौते को समाप्त करने का फैसला करती है। इसके साथ ही, नियोक्ता के अनुरोध पर, अदालत अनुबंध को समाप्त करने के निर्णय में निर्णय के निष्पादन को एक अवधि के लिए स्थगित कर सकती है। 1 वर्ष तक.

न्यायिक अभ्यास को ध्यान में रखना आवश्यक है, उदाहरण के लिए, रोजगार के अनुबंध के तहत भुगतान करने में बकाया के गठन के कारणों पर, जो एक महत्वपूर्ण है कानूनी अर्थ. इसलिए, यदि आय की कमी के कारण प्रतिवादियों की कठिन वित्तीय स्थिति के कारण भुगतान में देरी हुई, तो उन्हें वैध माना जा सकता है, जिसके संबंध में, अदालत वादी के रोजगार अनुबंध को समाप्त करने के अनुरोध को पूरा करने से इनकार कर सकती है। . तो, रूस के सर्वोच्च न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के पैरा 38 के अनुसार दिनांक 2 जुलाई, 2009 नंबर 14 "रूसी संघ के हाउसिंग कोड के आवेदन में न्यायिक व्यवहार में उत्पन्न होने वाले कुछ मुद्दों पर"प्रति अच्छे कारण किरायेदार और उसके परिवार के सदस्यों द्वारा आवास के भुगतान का भुगतान न करना और उपयोगिताओंअदालत इसका श्रेय दे सकती है: भुगतान में लंबी देरी वेतन, पेंशन; नियोक्ता और उसके परिवार के सक्षम सदस्यों की कठिन वित्तीय स्थिति उनकी नौकरियों के नुकसान और रोजगार खोजने में असमर्थता के कारण, उनके द्वारा किए जाने वाले उपायों के बावजूद; नियोक्ता और (या) उसके परिवार के सदस्यों की बीमारी; विकलांग लोगों, नाबालिग बच्चों, आदि के परिवार में उपस्थिति। इसलिए, अदालत ने इस बात को ध्यान में रखते हुए कि किरायेदार और उसके परिवार के सदस्यों को आवासीय परिसर से बेदखल करने के लिए अनुबंध का भुगतान करने के दायित्व को पूरा करने में विफलता के लिए प्रदान किया। एक असाधारण उपाय है, वादी को रोजगार के अनुबंध को समाप्त करने से मना कर दिया (उदाहरण के लिए: सेंट पीटर्सबर्ग सिटी कोर्ट का दिनांक 31 जुलाई, 2013 नंबर 33-10552) का निर्धारण।

इसके अलावा, अदालत के अभ्यास ने यह सवाल उठाया कि क्या आवास अनुबंध के तहत किराए के किरायेदार द्वारा नियमित भुगतान की आवश्यकता से कम की राशि अनुबंध को समाप्त करने का आधार है। तो, मामलों में से एक के अनुसार, 2009 में वापस मास्को के प्रेसिडियम क्षेत्रीय न्यायालयइस निष्कर्ष पर पहुंचे कि, इस तथ्य के बावजूद कि शुल्क का भुगतान अपर्याप्त राशि में किया गया था, यह मासिक आधार पर भुगतान किया गया था, और इसलिए यह अनुबंध को समाप्त करने का आधार नहीं है।

कुछ अन्य देशों में एक किरायेदारी समझौते (विशेष रूप से, इसकी समाप्ति) के तहत संबंधों का कानूनी विनियमन (उदाहरण के लिए, पूर्व सोवियत गणराज्य) सोवियत संघ) नागरिक या आवास कानून के अनुसार किया जाता है।

हाँ, कला। गणतंत्र के 24 कानून कजाखस्तानदिनांक 16 अप्रैल, 1997 नंबर 94 "ऑन हाउसिंग रिलेशंस" स्थापित करता है कि "किरायेदार द्वारा अनुबंध की शीघ्र समाप्ति की स्थिति में, वह कम से कम एक महीने पहले इसके मकान मालिक को सूचित करने या उसके द्वारा स्थापित शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है। इस महीने के लिए अनुबंध।"

कला के अनुसार। 555 नागरिक संहिता जॉर्जिया, "आवासीय परिसर का किरायेदार समय से पहले पट्टा समझौते को समाप्त करने का हकदार है यदि वह एक महीने पहले मकान मालिक को इसके बारे में चेतावनी देता है और पट्टे की शेष अवधि के लिए किरायेदार होने के अनुसार एक विलायक और स्वीकार्य किरायेदार का प्रस्ताव करता है।"

उसी समय, गणतंत्र का हाउसिंग कोड बेलोरूसकला में। 61 स्थापित करता है कि "आवासीय परिसर के किरायेदार को मकान मालिक के प्रति अपने दायित्वों की पूर्ति के बाद इस संहिता के अनुसार किसी भी समय आवासीय परिसर के किराये के अनुबंध को समाप्त करने का अधिकार है", इस प्रकार, कानून द्वारा शर्तों को परिभाषित किए बिना आवासीय परिसर के किराये के लिए अनुबंध की शीघ्र समाप्ति के लिए।

कला के अनुसार। गणतंत्र के नागरिक संहिता के 675 आर्मीनिया, - "परिसर के किरायेदार और उसके साथ स्थायी रूप से रहने वाले अन्य नागरिकों को, सामान्य समझौते द्वारा, मकान मालिक को तीन महीने के लिए लिखित चेतावनी के साथ किसी भी समय पट्टे को समाप्त करने का अधिकार है।"

अपने दायित्वों के उल्लंघन के लिए एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते के लिए पार्टियों के दायित्व को बढ़ाने के लिए, रूसी नागरिक कानून में निम्नलिखित जोड़ पेश करने की सलाह दी जाती है: "यदि किरायेदार मकान मालिक को उसके तीन महीने पहले लिखित रूप में चेतावनी देने में विफल रहता है। एकतरफा वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने की इच्छा, मकान मालिक को तीन महीने के लिए आवास के लिए किरायेदार से भुगतान की मांग करने का अधिकार प्रदान करता है, अगर वह साबित करता है कि वह किसी अन्य व्यक्ति के साथ समान शर्तों पर एक वाणिज्यिक पट्टा समझौता समाप्त नहीं कर सका", इसे ठीक करना कला के पैरा 1। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि कला में एक समान प्रावधान पहले ही पेश किया जा चुका है। 825 नागरिक संहिता यूक्रेन.

//// आवास विवाद- यह नागरिकों के आवास अधिकारों और हितों को प्रभावित करने वाले एक विशेष बहुआयामी प्रकार के विवाद हैं।

//// कंपनी हाउसिंग वकील" विधिक सेवाएंराजधानियों" को आवास कानून के विभिन्न प्रकार के मुद्दों को प्रभावित करने वाले विभिन्न अदालती मामलों के सफल संचालन का व्यापक अनुभव है।

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आवास के वाणिज्यिक किराये के लिए संविदात्मक दायित्व एक अत्यावश्यक प्रकृति के हैं और इसलिए अनुबंध की अवधि की समाप्ति पर सबसे पहले समाप्त हो जाते हैं जिसके आधार पर वे उत्पन्न हुए थे। पार्टियों के समझौते से, वे निश्चित रूप से पहले रुक सकते हैं।
इसके अलावा, नियोक्ता के एकतरफा निर्णय से किसी भी समय एक वाणिज्यिक पट्टा समझौता समाप्त किया जा सकता है। उसी समय, इस तरह के निर्णय के कारणों की व्याख्या करने की आवश्यकता नहीं है, नियोक्ता इसके कारण खोए हुए मुनाफे की भरपाई करने के लिए बाध्य नहीं है एकतरफा समाप्तिठेके। हालांकि, किरायेदार को अनुबंध समाप्त करने के तीन महीने पहले मकान मालिक को लिखित रूप में सूचित करना होगा। यदि यह स्थिति नहीं देखी जाती है, तो मकान मालिक को किरायेदार को अनुबंध के उल्लंघन में पार्टी के रूप में प्रस्तुत करने का अधिकार है, परिसर को किराए पर देने से खोई हुई आय के रूप में खोए हुए मुनाफे के मुआवजे का दावा।
किसी भी पक्ष के अनुरोध पर और विशेष रूप से मकान मालिक के अनुरोध पर एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करते समय, न्यायिक समाप्ति का सिद्धांत लागू होता है, जो अनुबंध की विशेषता भी है सामाजिक भर्ती(नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के खंड 2 और 3)।
एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते की समाप्ति को विनियमित करने के अन्य सिद्धांतों में पार्टियों के बीच संबंधों में राज्य (कानून) के हस्तक्षेप को सीमित करना भी शामिल होना चाहिए। अनिवार्य मानदंड, विशेष रूप से एक पक्ष के अनुरोध पर अनुबंध की समाप्ति के लिए आधार प्रदान करने वाले नियम। नागरिक संहिता में ऐसे मानदंडों की संख्या न्यूनतम है।
आवासीय परिसर का उपयोग करने के अधिकार की स्थिरता का सिद्धांत, जो सामाजिक किरायेदारी संबंधों की विशेषता है, एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते की समाप्ति से संबंधित संबंधों पर पूरी तरह से लागू होता है। वाणिज्यिक भाड़े के लिए शीघ्र विघटनअसाधारण मामलों में अनुबंध और बेदखली की भी अनुमति है, जिन्हें सीधे कला में नामित किया गया है। 687 जीके। साथ ही बेदखली से बचने के उपायों को अपनाने को विशेष महत्व दिया जाता है। कानून द्वारा प्रदान की गई सभी संभावनाओं को समाप्त करने के बाद ही इसे लागू किया जा सकता है।
किसी भी पक्ष के अनुरोध पर, एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को अदालत में समाप्त किया जा सकता है, सबसे पहले, यदि परिसर स्थायी निवास के लिए उपयुक्त नहीं है और दूसरा, परिसर की आपातकालीन स्थिति की स्थिति में (अनुच्छेद के अनुच्छेद 3) नागरिक संहिता के 687)। आवास कानून इस समझौते की समाप्ति के अन्य मामलों के लिए प्रदान कर सकता है, लेकिन अभी तक वे स्थापित नहीं हुए हैं, क्योंकि आवास कानून व्यावहारिक रूप से आवास के वाणिज्यिक किराये के दायित्वों को विनियमित नहीं करता है।
मकान मालिक के अनुरोध पर, वाणिज्यिक पट्टा समझौते को निम्नलिखित मामलों में अदालत में समाप्त किया जा सकता है:
- छह महीने के लिए आवासीय परिसर के भुगतान के किरायेदार द्वारा गैर-भुगतान, जब तक कि अनुबंध द्वारा लंबी अवधि की स्थापना नहीं की जाती है, और अल्पकालिक किराए पर लेने के मामले में - समाप्ति के बाद दो बार से अधिक भुगतान न करने की स्थिति में समझौते द्वारा स्थापित भुगतान अवधि;
- किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा परिसर को नष्ट या क्षति, जिसके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है;
- किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा आवासीय परिसर का उपयोग जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, अन्य उद्देश्यों के लिए;
- किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा उल्लंघन, जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, पड़ोसियों के अधिकारों और हितों (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के खंड 2 और 4)।
आवास के लिए भुगतान के किरायेदार द्वारा भुगतान न करने के मामलों में वाणिज्यिक पट्टा समझौते की समाप्ति की शर्तों में, आवासीय परिसर के इस प्रकार के किराये की वाणिज्यिक प्रकृति विशेष रूप से स्पष्ट रूप से परिलक्षित होती है। एक मकान मालिक जो एक अपार्टमेंट किराए पर लेने से आय प्राप्त करने की अपेक्षा करता है (अक्सर यह आय उसके लिए आजीविका का स्रोत है) एक गैर-भुगतानकर्ता के साथ संबंध तोड़ने और दूसरे किरायेदार को एक अपार्टमेंट किराए पर लेने में रुचि रखता है।
उसी समय, एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते की समाप्ति को विनियमित करते समय, कानून, कला से निम्नानुसार है। नागरिक संहिता का 687, नियोक्ता को कमजोर पक्ष मानता है और उसे कई लाभ और लाभ प्रदान करता है। यदि मकान मालिक किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा आवासीय परिसर के विनाश या क्षति के कारण अनुबंध को समाप्त करने की मांग प्रस्तुत करता है, जिसके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, तो अदालत अनुबंध को समाप्त करने के बजाय, किरायेदार को एक अवधि देने का निर्णय ले सकती है। (एक वर्ष से अधिक नहीं) इन उल्लंघनों को समाप्त करने के लिए। यदि अदालत द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर उल्लंघनों को समाप्त नहीं किया जाता है, तो अदालत को, मकान मालिक के दावे पर पुनर्विचार करते हुए, अनुबंध को समाप्त करने का निर्णय लेना होगा। लेकिन इस मामले में भी, अदालत, नियोक्ता के अनुरोध पर, निर्णय के निष्पादन को एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए स्थगित कर सकती है (पैराग्राफ 2, खंड 2, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687)।
इस प्रकार, मकान मालिक, किरायेदार या व्यक्तियों द्वारा परिसर को नष्ट करने या क्षति के सिद्ध तथ्यों के बावजूद, जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, को अनुबंध के इस तरह के उल्लंघन और लगभग तीन वर्षों के लिए अपने संपत्ति अधिकारों के उल्लंघन को सहन करना चाहिए। ऐसा लगता है कि आवास के विनाश या क्षति के परिणामों का निर्धारण करते समय, न्याय का सिद्धांत किरायेदार के बेदखली के अनुरूप होगा (हालांकि वह अनुबंध में एक कमजोर पक्ष है) किराए के परिसर से इतने लंबे समय तक बिना बताए उसे "सुधार के लिए" समय की अवधि।
किरायेदार के हितों को अनुबंध की समाप्ति और उसे और अन्य नागरिकों को बेदखल करने की स्थिति में भी सुनिश्चित किया जाता है, जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, यदि वे अन्य उद्देश्यों के लिए परिसर का उपयोग करते हैं या पड़ोसियों के अधिकारों और हितों का व्यवस्थित रूप से उल्लंघन करते हैं। ऐसे मामलों में, मकान मालिक पहले किरायेदार को उल्लंघन को खत्म करने की आवश्यकता के बारे में चेतावनी दे सकता है, और यह चरण मकान मालिक के लिए अनिवार्य है जो अनुबंध को समाप्त करने का निर्णय लेता है (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 के अनुच्छेद 4)। उसी समय, ऊपर चर्चा किए गए लाभ नियोक्ता पर लागू होते हैं: उल्लंघन के उन्मूलन के लिए एक अवधि के अदालत के फैसले (एक वर्ष से अधिक नहीं) के प्रावधान और अदालत के फैसले से देरी, समाप्त करने के अपने फैसले के लिए प्रावधान एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए अनुबंध।
आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के लिए अनुबंध की समाप्ति की स्थिति में, अनुबंध की समाप्ति के समय आवासीय परिसर में रहने वाले किरायेदार और अन्य नागरिकों को अदालत के फैसले के आधार पर आवासीय परिसर से बेदखल किया जा सकता है। यदि ये नागरिक स्वेच्छा से परिसर खाली करने से इनकार करते हैं तो एक जबरदस्ती के उपाय के रूप में निष्कासन लागू किया जाता है। मकान मालिक-मालिक किरायेदार को प्रदान करने के लिए बाध्य नहीं है जो अन्य रहने वाले क्वार्टरों के साथ कानून के अनुसार बेदखली के अधीन है। इस तरह के निर्णय का अर्थ होगा स्वामित्व के अधिकार का अनुचित प्रतिबंध, मालिक की शक्तियों और हितों के क्षेत्र में घुसपैठ।

विषय पर अधिक 3. आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध से दायित्वों की समाप्ति:

1. 3. आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध से दायित्वों की समाप्ति
2. 10. सामाजिक किरायेदारी समझौते से दायित्वों की समाप्ति

पत्रिका के पन्ने: 86-88

ओ.वी. किरिचेंको,

उम्मीदवार कानूनी विज्ञान, एसोसिएट प्रोफेसर, नागरिक कानून और प्रक्रिया विभाग, विधि संकाय, उल्यानोवस्क राज्य शैक्षणिक विश्वविद्यालय का नाम वी.आई. में। उल्यानोवा [ईमेल संरक्षित]

पार्टियों के नियंत्रण से परे परिस्थितियों के कारण आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त, समाप्त किया जा सकता है। इस समझौते की समाप्ति, समाप्ति पार्टियों के लिए गंभीर कानूनी परिणाम देती है, जिसके संबंध में रूसी संघ के नागरिक संहिता को समाप्ति के आधार, एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते की समाप्ति और समाप्ति की परिस्थितियों, एक समझौते की समाप्ति के बीच अंतर करना चाहिए। प्रपत्र में प्रस्तुत किया जाना चाहिए सांकेतिक सूची.

मुख्य शब्द: वाणिज्यिक पट्टा समझौता, समझौते की समाप्ति, समझौते की समाप्ति, समझौते के पक्षकारों के नियंत्रण से बाहर की परिस्थितियां।

पार्टियों के नियंत्रण से परे परिस्थितियों द्वारा वाणिज्यिक के रोजगार के अनुबंध की समाप्ति, समाप्ति

किरिचेंको ओ.

पार्टियों के नियंत्रण से परे परिस्थितियों के कारण वाणिज्यिक किरायेदारी का अनुबंध समाप्त, रद्द किया जा सकता है। इस समझौते की समाप्ति पार्टियों के लिए गंभीर कानूनी परिणाम देती है, इसलिए रूसी संघ के नागरिक संहिता को समाप्त करने के लिए आधार को अलग किया जाना चाहिए, वाणिज्यिक के रोजगार के अनुबंध की समाप्ति और समाप्ति की परिस्थितियां, अनुबंध की समाप्ति फॉर्म में होनी चाहिए एक इन्वेंट्री का।

कीवर्ड: रोजगार का वाणिज्यिक अनुबंध, अनुबंध की समाप्ति, अनुबंध की समाप्ति, अनुबंध की शर्तों के लिए पार्टियों की इच्छा पर निर्भर नहीं है।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध से उत्पन्न होने वाले आवास संबंध की समाप्ति अनुबंध की समाप्ति पर हो सकती है (पार्टियों की सहमति से, अनुबंध के किसी भी पक्ष के अनुरोध पर, पार्टी द्वारा एकतरफा) , साथ ही उन परिस्थितियों के कारण जो पार्टियों की इच्छा पर बिल्कुल भी निर्भर नहीं करती हैं, उदाहरण के लिए, अकेले रहने वाले किरायेदार की मृत्यु या आवास के नष्ट होने की स्थिति में। इसलिए, "एक पट्टा समझौते की समाप्ति" की अवधारणा, "एक पट्टा समझौते की समाप्ति" की अवधारणा के विपरीत, संकीर्ण है, जिसमें उनके विषयों के कार्यों के परिणामस्वरूप आवास कानूनी संबंधों की समाप्ति शामिल है, न कि घटनाएं और कार्रवाइयां, जैसे कि अनुबंध की समाप्ति में, यानी अनुबंध की समाप्ति के सभी आधार इसकी समाप्ति की आवश्यकता नहीं है। रोजगार के अनुबंध की समाप्ति एक प्रकार की समाप्ति है, जबकि बाद वाला अनुबंध की समाप्ति के बिना हो सकता है।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त करने के सामान्य आधार Ch में निर्धारित किए गए हैं। 1994 के रूसी संघ के नागरिक संहिता के 26 "दायित्वों की समाप्ति" (बाद में रूसी संघ के नागरिक संहिता के रूप में संदर्भित), हम उनमें से कुछ को बाहर करेंगे: इसके उचित निष्पादन द्वारा एक दायित्व की समाप्ति (अनुच्छेद 408) रूसी संघ का नागरिक संहिता); एक व्यक्ति में देनदार और लेनदार के संयोग से एक दायित्व की समाप्ति, उदाहरण के लिए, एक उत्तराधिकारी के रूप में किरायेदार उस आवासीय परिसर का मालिक बन जाता है जिसे वह किराए पर लेता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 413); प्रदर्शन की असंभवता से एक दायित्व की समाप्ति यदि यह ऐसी परिस्थिति के कारण होती है जिसके लिए कोई भी पक्ष जिम्मेदार नहीं है, उदाहरण के लिए, एक आवास की हानि (विनाश) (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 416); एक नागरिक की मृत्यु से दायित्व की समाप्ति (इस मामले में, केवल नियोक्ता जो कि अनुच्छेद 686 के अनुच्छेद 2, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 675 के आधार पर अकेला रहता है) (रूसी नागरिक संहिता का अनुच्छेद 418) फेडरेशन); एक कानूनी इकाई के परिसमापन द्वारा दायित्व की समाप्ति (इस मामले में, एक कानूनी इकाई - एक मकान मालिक) (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 419)।

वाणिज्यिक पट्टा समझौता सामान्य नियमइसकी वैधता अवधि (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 683, 684 के नियमों के अधीन) की समाप्ति से समाप्त हो जाती है, जो इसे इससे अलग करती है ओपन एंडेड अनुबंधआवासीय परिसर का सामाजिक किराया (2004 के रूसी संघ के हाउसिंग कोड के अनुच्छेद 60 का भाग 2); इसके बाद - रूसी संघ का हाउसिंग कोड)।

एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए, विशेष शर्तों की आवश्यकता नहीं होती है, उदाहरण के लिए, विशेष आवासीय परिसर के लिए किराये के समझौते के लिए, जो कानून द्वारा स्थापित ऐसे परिसर के प्रावधान के लिए आधार के गायब होने के कारण समाप्त हो जाते हैं (लेख का भाग 3) 104, अनुच्छेद 105 का भाग 2, भाग 2-3, अनुच्छेद 106, एलसी आरएफ का अनुच्छेद 107-109.1), और छात्रावासों में कार्यालय और आवासीय परिसर के किराये के लिए अनुबंध - स्वामित्व, आर्थिक प्रबंधन और के हस्तांतरण के साथ परिचालन प्रबंधनऐसे आवासीय परिसर के लिए, बशर्ते कि नागरिक-किरायेदार और नए मकान मालिक के बीच कोई रोजगार अनुबंध न हो (एलसी आरएफ के अनुच्छेद 102 का भाग 2)।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 में एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने के आधार और प्रक्रिया पर विशेष नियम हैं। इस लेख की ख़ासियत यह है कि यह आवास कानून (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 3, अनुच्छेद 687) के सहायक आवेदन की अनुमति देता है।

सामाजिक किराए पर लेने और विशेष आवासीय परिसर को किराए पर लेने के अनुबंध के संबंध में, कानून (अनुच्छेद 83 का भाग 5, एलसी आरएफ के अनुच्छेद 102 का भाग 1) उनकी समाप्ति के लिए प्रदान करता है, चाहे नुकसान के संबंध में पार्टियों की इच्छा की परवाह किए बिना। (विनाश) आवासीय परिसर का, अकेले रहने वाले किरायेदार की मृत्यु के साथ।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 687 में ऐसा कोई प्रावधान नहीं है, लेकिन केवल खंड 3 में किसी भी पक्ष के अनुरोध पर एक न्यायिक कार्यवाही में एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने की संभावना स्थापित करता है, अगर आवास बंद हो जाता है स्थायी निवास के लिए उपयुक्त, साथ ही साथ इसकी आपातकालीन स्थिति की स्थिति में, आवास कानून द्वारा प्रदान किए गए अन्य मामलों में।

दुर्भाग्य से, यह पैराग्राफ न केवल एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने और समाप्त करने के आधार के बीच अंतर करता है, बल्कि किसी भी पक्ष के अनुरोध पर अदालत में इस समझौते को समाप्त करने के संबंध में, समझौते में आवास कानून का केवल एक सामान्य संदर्भ है है, जिसे सही नहीं माना जा सकता।

आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध की समाप्ति, समाप्ति इसके पक्षों के लिए गंभीर परिणाम है, इसलिए, कला के पैरा 3 में। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687, इस तरह के समझौते को समाप्त करने के आधार को स्पष्ट करना आवश्यक होगा, जैसा कि कला के भाग 5 में किया गया है। रूसी संघ के हाउसिंग कोड के 83, और अदालत में इस समझौते की समाप्ति के संबंध में, इसके किसी भी पक्ष के अनुरोध पर, इस तरह की समाप्ति के लिए आधारों की अनुमानित सूची का संकेत मिलता है, और आवास कानून के संदर्भ में सीमित नहीं है .

नियोक्ता के लिए, कला के पैरा 3 द्वारा स्थापित अनुबंध को समाप्त करने का अधिकार। रूसी संघ के नागरिक संहिता का 687 इतना प्रासंगिक नहीं है, क्योंकि कला के अनुच्छेद 1 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687, और इसलिए अदालत के बाहर कारणों की व्याख्या किए बिना किसी भी समय अनुबंध को एकतरफा समाप्त करने का अधिकार है। इस प्रकार, यह अधिकार मुख्य रूप से जमींदार के लिए है।

कला का अनुच्छेद 3। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687, इस लेख के पैराग्राफ 2 और 4 के विपरीत, अपराध का मतलब नहीं है, लेकिन ऐसी स्थितियां जहां एक आवास नागरिकों के आवास की जरूरतों को पूरा करने की क्षमता खो देता है, उद्देश्य परिस्थितियों के कारण नियंत्रण से परे पक्ष: यह स्थायी निवास के लिए अनुपयुक्त हो गया या भौतिक टूट-फूट, प्राकृतिक आपदा, आग आदि के कारण आपातकालीन स्थिति में आ गया। आवास कानून द्वारा प्रदान किए गए अन्य मामले, जो हमारी राय में, एक वाणिज्यिक पट्टा समझौते को समाप्त करने का आधार हो सकते हैं, एक आवासीय भवन का विध्वंस और आवासीय परिसर को गैर-आवासीय परिसर में स्थानांतरित करना, आवास के लिए अनुपयुक्त आवास की मान्यता, साथ ही मामले में, जब, के परिणामस्वरूप शामिल हो सकते हैं ओवरहालया घर का पुनर्निर्माण, रहने वाले क्वार्टरों को बचाया नहीं जा सकता (रूसी संघ के आवास संहिता के अनुच्छेद 85)। गैर-आवासीय परिसर में आवासीय परिसर का विध्वंस और हस्तांतरण, मालिक की सहमति या इच्छा की परवाह किए बिना, केवल कानून में निर्दिष्ट आधार पर किया जा सकता है, उदाहरण के लिए, राज्य के लिए भूमि भूखंड की वापसी के कारण या नगर निगम की जरूरतें(रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 279-282, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 32)।

इस प्रकार, निम्नलिखित निष्कर्ष निकाले जा सकते हैं। सबसे पहले, आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को (अदालत के बाहर) आवासीय परिसर के नुकसान (विनाश) के कारण, अकेले रहने वाले किरायेदार की मृत्यु के साथ समाप्त कर दिया जाता है।

दूसरे, निम्नलिखित मामलों में आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को अनुबंध में किसी भी पक्ष के अनुरोध पर (उनके नियंत्रण से परे परिस्थितियों के कारण) अदालत में समाप्त किया जा सकता है:

यदि आवास स्थायी निवास के साथ-साथ इसकी आपात स्थिति की स्थिति में उपयुक्त नहीं रह जाता है;

आवासीय परिसर को गैर-आवासीय परिसर में स्थानांतरित करना (रूसी संघ के आवास संहिता के अनुच्छेद 85 के भाग 2);

एक बड़े ओवरहाल या घर के पुनर्निर्माण के परिणामस्वरूप आवास को संरक्षित करने की असंभवता जिसमें यह स्थित है (एलसी आरएफ के अनुच्छेद 85 का भाग 4);

राज्य के एक अधिनियम को अपनाना या नगरपालिका प्राधिकरणराज्य या नगरपालिका की जरूरतों के लिए भूमि भूखंड की वापसी के संबंध में आवासीय परिसर की वापसी पर; निवास के लिए अनुपयुक्त आवासीय परिसर की मान्यता पर (रूसी संघ के नागरिक संहिता के खंड 3, अनुच्छेद 687,

भाग 3 कला। 85 जेएचके आरएफ); मान्यता पर अपार्टमेंट इमारतआपातकाल और विध्वंस के अधीन (रूसी संघ के नागरिक संहिता के खंड 3, अनुच्छेद 687, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 85 के भाग 1)।

इन मामलों को कला के पैरा 3 में शामिल किया जाना चाहिए। अपने किसी भी पक्ष के अनुरोध पर अदालत में आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को समाप्त करने के लिए आधार की अनुमानित सूची के रूप में रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687।

पूर्वगामी के आधार पर, हम कला के अनुच्छेद 3 के निम्नलिखित शब्दों का प्रस्ताव करते हैं। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687: "आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये का अनुबंध आवासीय परिसर के नुकसान (विनाश) के कारण समाप्त हो गया है, अकेले रहने वाले किरायेदार की मृत्यु के साथ।

निम्नलिखित मामलों में अनुबंध में किसी भी पक्ष के अनुरोध पर आवासीय परिसर के वाणिज्यिक किराये के अनुबंध को अदालत में समाप्त किया जा सकता है:

यदि आवास स्थायी निवास के लिए उपयुक्त नहीं रह जाता है, साथ ही साथ इसकी आपातकालीन स्थिति की स्थिति में;

एक अपार्टमेंट इमारत को आपातकाल के रूप में मान्यता और विध्वंस के अधीन;

जिस घर में वह स्थित है, उसके बड़े ओवरहाल या पुनर्निर्माण के परिणामस्वरूप आवास को संरक्षित करने की असंभवता;

यदि आवासीय परिसर को गैर-आवासीय परिसर में स्थानांतरित किया जाना है;

राज्य या नगरपालिका की जरूरतों के लिए भूमि भूखंड की वापसी के संबंध में आवासीय परिसर की वापसी पर राज्य या नगरपालिका निकाय के एक अधिनियम को अपनाना;

आवास कानून द्वारा निर्धारित अन्य मामलों में"।

कला के शीर्षक में। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 687, "समाप्ति" शब्द (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 83 के अनुरूप) को शामिल करना भी आवश्यक है।

ग्रन्थसूची

1 इसके बारे में देखें: रुज़ानोवा वी.डी. एक किरायेदारी समझौते की समाप्ति // आवास कानून। 2005. नंबर 3. एस। 14-15; शेष्को जी.एफ. आवास अनुबंध: आवासीय परिसर के उपयोग के लिए संबंधों का उद्भव और समाप्ति // आवास कानून। 2007. नंबर 7. एस 29।

2 अधिक जानकारी के लिए देखें: शिपुनोवा ई.ए. परिवर्तन कानूनी व्यवस्थाछात्रावासों में आवासीय परिसर // आवास कानून। 2008. नंबर 2. एस। 57-60।

3 आवासीय परिसर को गैर-आवासीय परिसर में स्थानांतरित करते समय, वहाँ है a एक विशेष मामलामकान मालिक और किरायेदार दोनों की पहल पर आवासीय परिसर के सामाजिक और वाणिज्यिक किराये के अनुबंधों की समाप्ति। और देखें: मेकेव पी.वी. कानूनीपरिणामआवासीय की कानूनी व्यवस्था में परिवर्तन और गैर आवासीय परिसर// आधुनिक कानून। 2009. नंबर 6. पी। 69; सामाजिक रोजगार के अनुबंध की समाप्ति के परिणामस्वरूप बायकोव वी। बेदखली // हाउसिंग लॉ। 2007. नंबर 11. एस 63-64।

किरायेदार के पास स्थायी रूप से उसके साथ रहने वाले अन्य नागरिकों की सहमति से, किसी भी समय मकान मालिक को तीन महीने के लिए लिखित चेतावनी के साथ अनुबंध समाप्त करने का अधिकार है।

निम्नलिखित मामलों में मकान मालिक के अनुरोध पर पट्टा समझौते को अदालत में समाप्त किया जा सकता है:

किरायेदार द्वारा छह महीने के लिए आवासीय परिसर के भुगतान का भुगतान न करना, यदि अनुबंध लंबी अवधि स्थापित नहीं करता है, और अल्पकालिक किराए के मामले में, भुगतान के दो बार से अधिक भुगतान न करने की स्थिति में समझौते द्वारा स्थापित भुगतान अवधि की समाप्ति;

किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा परिसर को नष्ट करना या क्षति पहुंचाना जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है। यहां विवाद को हल करने के लिए पूर्व-परीक्षण प्रक्रिया का पालन करना आवश्यक है - नियोक्ता को उचित चेतावनी भेजना। यदि किरायेदार या अन्य नागरिक जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, चेतावनी के बाद, अन्य उद्देश्यों के लिए परिसर का उपयोग करना जारी रखता है या पड़ोसियों के अधिकारों और हितों का उल्लंघन करता है, तो मकान मालिक को अदालत में पट्टा समझौते को समाप्त करने का अधिकार है। इस मामले में, उल्लंघन को समाप्त करने के लिए अदालत किरायेदार को एक वर्ष के भीतर एक अवधि के लिए नियुक्त कर सकती है।

पट्टे के समझौते को समझौते के किसी भी पक्ष के अनुरोध पर अदालत में समाप्त किया जा सकता है यदि परिसर स्थायी निवास के लिए उपयुक्त नहीं है, साथ ही साथ इसकी आपातकालीन स्थिति की स्थिति में।

अतिरिक्त साहित्य

1. बारिनोव एन.ए., बेवज़ुक ई.ए., बेलीव एम. ए., बिरयुकोवा टी. ए., बरीशेव एस.ए., वख्रुशेवा यू. एन., डोलोटिना आर. आर., एलिज़ारोवा एन.वी., जकीरोव आर यू।, ज़खारोवा एन. ए., इविनिशिन पी.जेड., मोरोज़ोव एस यू।, मिखलेवा टी. एन.रूसी संघ के नागरिक संहिता पर टिप्पणी। 26 जनवरी 1996 का भाग दो नंबर 14-एफजेड (आइटम-दर-लेख) // [ इलेक्ट्रॉनिक संसाधन]. एसपीएस "कंसल्टेंटप्लस" से एक्सेस (एक्सेस की तिथि: 09/01/2016)।

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अध्याय 6
में आवासीय परिसर के अधिग्रहण के कारण निजी संपत्तिनागरिक 110

1. विशेष आधार- अनधिकृत निर्माण और अधिग्रहण के नुस्खे

2. कृतार्थ आधार

3. प्रतिपूरक आधार

4. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौता

5. आवास सहकारी समितियां(ZhK, ZhSK, ZHNK)

नागरिकों के निजी स्वामित्व में आवासीय परिसर के अधिग्रहण के सभी आधारों को तीन मुख्य समूहों में वर्गीकृत किया जा सकता है।

1. विषय संरचना द्वारा: सामान्य (खरीद और बिक्री, किराया, निर्माण) और विशेष (निजीकरण)।

2. अधिकार की उत्पत्ति से: प्रारंभिक (निर्माण, इक्विटी भागीदारी) और डेरिवेटिव (खरीद और बिक्री, विनिमय, दान, किराया, निजीकरण)।

3. मुआवजे के द्वारा: भुगतान किया गया और नि: शुल्क।

नि: शुल्क आधार में शामिल हैं: आवासीय परिसर के दान और निजीकरण के अनुबंध, साथ ही आवासीय परिसर की विरासत।

प्रतिपूरक आधार में शामिल हैं: एक बिक्री और खरीद समझौता, एक विनिमय समझौता, एक वार्षिकी समझौता, साझा आवास निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौता, आवास, आवास निर्माण और आवास बचत सहकारी समितियों में नागरिकों की भागीदारी, व्यक्तिगत आवास निर्माण।

इसके अलावा, आवास के स्वामित्व को अनधिकृत निर्माण और विशेष समूह के रूप में अधिग्रहण के नुस्खे के रूप में प्राप्त करने के लिए ऐसे आधारों को अलग करने की प्रथा है।

विशेष आधार

अनधिकृत भवन

अनधिकृत निर्माण है रियल एस्टेटभूमि भूखंड पर निर्मित या निर्मित आवासीय भवन सहित, जिसका अनुमत उपयोग उस पर इस वस्तु के निर्माण की अनुमति नहीं देता है, या इसके लिए आवश्यक परमिट प्राप्त किए बिना या शहरी नियोजन के उल्लंघन में बनाया गया है और बिल्डिंग कोडऔर नियम।

एक व्यक्ति जिसने अनधिकृत निर्माण किया है, एक सामान्य नियम के रूप में, उस पर स्वामित्व का अधिकार प्राप्त नहीं करता है। उसे भवन के निपटान का अधिकार नहीं है - बेचने, दान करने, पट्टे पर देने, अन्य लेनदेन करने का।

अनधिकृत निर्माण उस व्यक्ति द्वारा विध्वंस के अधीन है जिसने इसे किया या उसके खर्च पर 111 .

एक अनधिकृत संरचना के स्वामित्व के अधिकार को एक अदालत द्वारा मान्यता दी जा सकती है, और कानून द्वारा स्थापित मामलों में कानून द्वारा स्थापित एक अन्य तरीके से, एक व्यक्ति के लिए, जो जीवन के लिए विरासत में मिला है, जिसका स्थायी (असीमित) उपयोग भूमि भूखंड है निम्नलिखित स्थितियों का पालन करते हुए एक साथ संरचना बनाई गई थी:

यदि भूमि भूखंड के संबंध में निर्माण करने वाले व्यक्ति के पास इस वस्तु के निर्माण की अनुमति देने का अधिकार है;

यदि, अदालत में आवेदन करने के दिन, भवन क्षेत्र नियोजन प्रलेखन, भूमि उपयोग और विकास नियमों द्वारा स्थापित मापदंडों का अनुपालन करता है, या अनिवार्य जरूरतेंअन्य दस्तावेजों में निहित निर्माण मापदंडों के लिए;

यदि भवन का संरक्षण अन्य व्यक्तियों के अधिकारों और कानूनी रूप से संरक्षित हितों का उल्लंघन नहीं करता है और नागरिकों के जीवन और स्वास्थ्य के लिए खतरा पैदा नहीं करता है।

इस मामले में, जिस व्यक्ति ने भवन के स्वामित्व के अधिकार को मान्यता दी है, वह उस व्यक्ति की प्रतिपूर्ति करेगा जिसने इसे भवन की लागत के लिए अदालत द्वारा निर्धारित राशि में किया था।

अंग स्थानीय सरकारमें प्रदान नहीं किए गए भूमि भूखंड पर इसके निर्माण या निर्माण की स्थिति में एक अनधिकृत संरचना के विध्वंस पर निर्णय लेने का अधिकार है उचित समय परइन उद्देश्यों के लिए, यदि यह भूमि भूखंड एक क्षेत्र में स्थित है विशेष स्थितिप्रदेशों का उपयोग (वस्तुओं के संरक्षण के क्षेत्र को छोड़कर) सांस्कृतिक विरासत(इतिहास और संस्कृति के स्मारक) रूसी संघ के लोगों के) या सामान्य उपयोग के क्षेत्र में या संघीय, क्षेत्रीय या स्थानीय महत्व के इंजीनियरिंग नेटवर्क के अधिकार में।

अनधिकृत संरचना को ध्वस्त करने के निर्णय की तारीख से सात दिनों के भीतर, स्थानीय स्व-सरकारी निकाय जिसने ऐसा निर्णय लिया है, उस व्यक्ति को एक प्रति भेजेगा जिसने अनधिकृत संरचना को अंजाम दिया था। यह फैसलाअनधिकृत संरचना के विध्वंस की अवधि, जो अनधिकृत संरचना की प्रकृति को ध्यान में रखते हुए स्थापित की गई है, लेकिन 12 महीने से अधिक नहीं हो सकती है।

यदि अनधिकृत निर्माण करने वाले व्यक्ति की पहचान नहीं की गई है, तो इस तरह के निर्णय की तारीख से सात दिनों के भीतर अनधिकृत निर्माण को ध्वस्त करने का निर्णय लेने वाली स्थानीय सरकार की संस्था आधिकारिक वेबसाइट पर प्रकाशन, पोस्टिंग सुनिश्चित करने के लिए बाध्य है। और पर सूचना बोर्डअनधिकृत भवनों के नियोजित विध्वंस के बारे में संदेश की साइट की सीमाओं के भीतर।

यदि अनधिकृत निर्माण करने वाले व्यक्ति की पहचान नहीं की गई है, तो अनधिकृत निर्माण के विध्वंस का आयोजन उस निकाय द्वारा किया जा सकता है जिसने संबंधित निर्णय आधिकारिक वेबसाइट पर पोस्ट करने की तारीख के दो महीने से पहले नियोजित के बारे में एक संदेश नहीं किया है। ऐसे निर्माण का विध्वंस।

अधिग्रहण नुस्खे

एक व्यक्ति जो एक आवास का मालिक नहीं है, लेकिन जो सद्भाव में, खुले तौर पर और लगातार पंद्रह वर्षों तक इसे अपना मानता है, इस परिसर के स्वामित्व का अधिकार प्राप्त करता है।

इस प्रकार, लंबी अवधि के कार्यकाल को चार मानदंडों को पूरा करना चाहिए: अच्छा विश्वास, खुलापन, निरंतरता, कार्यकाल अपने स्वयं के 112 के रूप में।

लंबी अवधि के मालिक अपने कब्जे के समय में हर समय जोड़ सकते हैं, जिसके दौरान परिसर का स्वामित्व उस व्यक्ति के पास था जिसका कानूनी उत्तराधिकारी यह व्यक्ति है।

कार्यकारी समय अधिग्रहण नुस्खाकिसी ऐसे व्यक्ति के स्वामित्व वाले आवास के संबंध में जिसके कब्जे से उन पर नियमों के अनुसार दावा किया जा सकता है: प्रतिशोध कार्रवाई, समाप्ति तिथि से पहले नहीं शुरू होता है सीमा अवधिइस दावे पर।

राज्य पंजीकरण के क्षण से अधिग्रहण के नुस्खे के आधार पर परिसर के स्वामित्व का अधिकार पर्चे के मालिक से उत्पन्न होता है।

अधिग्रहण के नुस्खे के आधार पर परिसर में स्वामित्व का अधिकार प्राप्त करने से पहले, एक व्यक्ति जो अपनी संपत्ति का मालिक है, उसे तीसरे पक्ष के खिलाफ अपने कब्जे की रक्षा करने का अधिकार है जो परिसर के मालिक नहीं हैं, साथ ही जिनके पास अधिकार नहीं हैं दूसरे के गुण से इसे अपनाना वैधानिकया संस्थापक समझौता।

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