लीज में लीज एग्रीमेंट के लिए नई शर्तें शामिल हैं। पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों का हस्तांतरण। इससे सौदे को चुनौती देने से बचने में मदद मिलेगी। गैर-आवासीय परिसर नमूना प्रपत्र के पट्टे का अनुबंध

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पट्टे की संपत्ति के लिए पट्टा समझौता

इस प्रकार का समझौता एक लेन-देन है जिसके अनुसार अधिकार और दायित्व दोनों हस्तांतरित किए जाते हैं, जो पहले में निर्धारित किए गए थे यह अनुबंधसंपत्ति का पट्टा। लीजिंग सबलीज या सेशन की समान अवधारणाओं से कुछ अलग है। इस प्रकार, एक उपपट्टा एक अनुबंध के तहत अधिकारों और दायित्वों का एक अस्थायी हस्तांतरण है, जबकि एक पट्टे में एक स्थायी और अंतिम लेनदेन शामिल होता है। असाइनमेंट दायित्वों के बिना केवल पट्टे के अधिकार का हस्तांतरण है।

इस प्रकार के समझौते की मुख्य विशेषता यह है कि समझौता लागू रहता है, केवल किरायेदार का प्रतिनिधित्व करने वाला व्यक्ति बदलता है। ऐसे मामले होते हैं जब पिछला किरायेदार अब मकान मालिक के लिए वित्तीय दायित्वों को वहन करने में सक्षम नहीं होता है, और लेन-देन की समाप्ति से समझौते के लिए पार्टियों के दंड या अन्य नुकसान होंगे। में इस मामले मेंयह अधिक समीचीन है कि केवल लीजिंग एग्रीमेंट समाप्त किया जाए, जो लीज अधिकारों और वित्तीय दायित्वों को इच्छुक व्यक्ति को हस्तांतरित करेगा। साथ ही, लेन-देन करने वाले किसी भी पक्ष को नुकसान नहीं होगा, समय और पैसा भी खर्च नहीं होगा।
हालांकि, किसी को उम्मीद नहीं करनी चाहिए कि पट्टा समझौते को "खरोंच से" समाप्त किया जा सकता है। इसलिए, इस समझौते के साथ सभी उपलब्ध लिखित प्रमाण होने चाहिए कि पिछले किराएदार के लिए फिर से भर्ती करना एक आवश्यक उपाय है।

इसके अलावा, अनुबंध के तहत सभी शर्तों, दायरे, अधिकारों और दायित्वों को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है, दायित्वों (पट्टे) पर ऋण निर्दिष्ट हैं, पट्टे के लिए संपत्ति के हस्तांतरण के लिए सभी शर्तों पर हस्ताक्षर किए गए हैं।

लीज एग्रीमेंट तैयार करने के लिए कोई सख्त नियम नहीं हैं, लेकिन इसे एक एकल संविदात्मक दस्तावेज के रूप में प्रस्तुत किया जाना चाहिए जो पार्टियों के अधिकारों और दायित्वों को परिभाषित करता है, उनके द्वारा हस्ताक्षरित। एक मौखिक या औपचारिक समझौता वैध नहीं माना जाता है।

राज्य के अधिकारियों के साथ पट्टा समझौते के पंजीकरण के रूप में समझौते के लिए पार्टियों के इस तरह के दायित्व के लिए, अभी तक कोई स्पष्ट जवाब नहीं है। इस तथ्य पर ध्यान देना अधिक तर्कसंगत है कि प्रारंभिक संपत्ति पट्टा समझौता पंजीकृत किया गया था या नहीं। यदि यह परिस्थिति हुई, तो अनुबंध के अधीन भी हो सकता है राज्य पंजीकरण.

स्वीकृति का एक अधिनियम तैयार करने के लिए कोई प्रत्यक्ष दायित्व भी नहीं है - पट्टे पर दी गई संपत्ति का हस्तांतरण। हालांकि, सुरक्षा और कानूनी कारणों से, इस अधिनियम को किसी भी रूप में तैयार करना बेहतर है, जहां पट्टे पर दी गई वस्तु की सभी मुख्य विशेषताएं इंगित की जाएंगी। यह भविष्य के किरायेदार को अप्रत्याशित "आश्चर्य" और पट्टे पर दी गई संपत्ति से अतिरिक्त खर्चों से बचाएगा।

समझौते के मुख्य खंडों में से एक पट्टे के अधिकारों और दायित्वों को नए पट्टेदार को हस्तांतरित करने के लिए पट्टेदार की अनिवार्य सहमति होनी चाहिए। यदि समझौते में ऐसी कोई सहमति नहीं है या इसे एक अलग दस्तावेज के रूप में संलग्न नहीं किया गया है, तो लीजिंग समझौते को अमान्य माना जाता है।

समझौता
किरायेदार के अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण पर
एक पट्टा समझौते के तहत भूमि का भाग

शहर
____________________________ दो हज़ार और आठ

सीमित देयता कंपनी "z", जिसका प्रतिनिधित्व निदेशक __________ द्वारा किया जाता है, जो चार्टर के आधार पर कार्य करता है, इसके बाद एक ओर "लीज़होल्डर" के रूप में संदर्भित किया जाता है, और सीमित देयता कंपनी "x", जिसका प्रतिनिधित्व निदेशक __________ द्वारा किया जाता है, कार्य करता है चार्टर के आधार पर, इसके बाद "नया पट्टाधारक" के रूप में संदर्भित, दूसरी ओर, सामूहिक रूप से "पार्टियों" के रूप में संदर्भित, इस समझौते में निम्नानुसार प्रवेश किया है:
1. लीजहोल्डर स्थानान्तरण करता है, और नया लीज़होल्डर लीज़होल्डर के अधिकारों और दायित्वों को मान लेता है, दिनांक "_" __ 2008 (इसके बाद "लीज़ एग्रीमेंट" के रूप में संदर्भित) के एक भूमि भूखंड के पट्टे के समझौते संख्या __ के तहत एक के संबंध में क्षेत्र का भूमि भूखंड, भूकर संख्या के साथ __, श्रेणी भूमि: __, अनुमत उपयोग: __, स्थित है: __।
2. पट्टा समझौते के तहत अधिकार और दायित्व पट्टेदार के लिए __ के आधार पर उत्पन्न हुए।
3. पट्टेदार एतद्द्वारा घोषणा करता है और वारंट करता है कि:
- पट्टेदार पट्टा समझौते के तहत हस्तांतरित अधिकारों का एकमात्र कानूनी और उचित स्वामी है;
- हस्तांतरित अधिकार पहले से अलग नहीं किए गए हैं, गिरवी नहीं रखे गए हैं, अन्यथा किसी को हस्तांतरित नहीं किए गए हैं और तीसरे पक्ष के अधिकारों से वंचित नहीं हैं;
- लीज समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों का हस्तांतरण उल्लंघन नहीं करता है कानूनी अधिकारऔर अन्य व्यक्तियों के हित और पट्टेदार के किसी भी दायित्व का खंडन नहीं करता है;
- लीज एग्रीमेंट के तहत सभी अधिकारों और दायित्वों को उचित रूप से LESSEE द्वारा निष्पादित किया गया था, इसके लिए कोई भी आधार समय से पहले समाप्तिलीज समझौते या संशोधन उपयोग का उद्देश्यइस समझौते के खंड 1 में निर्दिष्ट भूमि भूखंड उपलब्ध नहीं है।
4. इस समझौते पर हस्ताक्षर करते समय, पट्टेदार ने स्थानांतरित कर दिया है, और नए पट्टेदार ने निम्नलिखित दस्तावेजों को स्वीकार कर लिया है:
- भूमि भूखंड के पट्टे का समझौता संख्या __ दिनांक "__" __ 2008;
- __;
- ____.
5. अनुमत उपयोग के लिए उपयुक्त स्थिति में इस समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले लीजहोल्डर को स्थानांतरित कर दिया गया और नए लीजहोल्डर ने पैरा 1 में निर्दिष्ट भूमि प्लॉट को स्वीकार कर लिया।
6. पट्टेदार इस समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख से दस व्यावसायिक दिनों के भीतर पट्टे समझौते के तहत किरायेदार के अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के बारे में ___ को सूचित करने के लिए बाध्य है।
7. नया पट्टाधारक इस समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद, इसकी वैधता की पूरी अवधि के भीतर, पट्टा समझौते द्वारा प्रदान किए गए सभी अधिकारों और दायित्वों को मानता है।
इस समझौते के लागू होने के क्षण से, नया पट्टेदार पट्टा समझौते के तहत पट्टेदार के प्रति उत्तरदायी हो जाता है।
8. यह समझौता पार्टियों द्वारा हस्ताक्षर किए जाने के क्षण से लागू होता है।
9. यह करार दो प्रतियों में किया जाता है: एक प्रति पट्टेदार और नये पट्टेदार के लिए।

पार्टियों का विवरण:

किराएदार

नया किरायेदार

पार्टियों के हस्ताक्षर:

किरायेदार से
एलएलसी "जेड" के निदेशक

______________________ /_______/

एक नए किरायेदार से
"एक्स" एलएलसी के निदेशक

______________________ /______/

स्रोत: http://rieltor-ask.ru

हम पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के साथ संपत्ति का हस्तांतरण करते हैं

एक पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के साथ संपत्ति का असाइनमेंट एक हस्तांतरण एक लेनदेन है जिसकी शर्तों के तहत किसी विशेष पट्टा समझौते में निहित सभी अधिकार और दायित्व स्थानांतरित किए जाते हैं। एक उपपट्टा संपत्ति का एक अस्थायी हस्तांतरण है। सत्र समझौता केवल पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण की पेशकश करता है। वास्तव में, पट्टे को दावे के असाइनमेंट और ऋण के हस्तांतरण के रूप में दर्शाया जा सकता है, लेकिन इसके लिए एक नए किरायेदार का उपयोग किया जाता है।

काम पर रखने का व्यावहारिक पक्ष
यह नागरिक कानून प्रपत्र उस स्थिति में सुविधाजनक है जब किरायेदार, कुछ कारणों से, संपत्ति को किराए पर लेने से जुड़ी लागतों को वहन नहीं कर सकता है। समय से पहले समाप्तिनिष्पादन में एकतरफालेन-देन के तहत दायित्व पट्टेदार की ओर से ज़ब्ती के जोखिम को जन्म देगा। अन्य व्यक्तियों के हित जिनके संबंध किराये के संसाधनों के उपयोग पर बने थे, प्रभावित हो सकते हैं। तदनुसार, देनदारियों का जोखिम काफी बढ़ जाएगा।

लेन-देन का आकर्षण इस तथ्य में भी निहित है कि एक लेन-देन को समाप्त करने की आवश्यकता नहीं है, और फिर उसी को फिर से समाप्त करें। समय कारक इसके समाधान में निर्णायक भूमिका निभाने लगता है। नव प्रवेशित पार्टी को आर्थिक गतिविधि के विषयों के साथ संबंध स्थापित करने की आवश्यकता नहीं है। वे पूर्व प्रतिभागी द्वारा बनाए गए थे, और अनुबंध द्वारा निर्धारित दायित्वों का पालन करना केवल आवश्यक है।

पट्टे का एक उदाहरण, काफी सामान्य, होल्डिंग कंपनियों के बीच एक समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों का हस्तांतरण है। प्रतिपक्ष के लिए एक दिलचस्प सौदा और दीर्घकालिक दायित्वों की उपस्थिति, जो आपको जल्दी से व्यवसाय में प्रवेश करने की अनुमति देगा।

किराये के समझौते की शर्तें
पट्टा समझौते का समापन करते समय मुख्य गलती लेन-देन के कानूनी परिणामों की गलतफहमी है। इसलिए, एक असाइनमेंट या सबलीज समझौते का एक गलत निष्पादन होता है, जो कुछ मामलों में लेन-देन की शून्यता पर जोर देता है।

लीजहोल्ड में शामिल होना चाहिए कुछ जिम्मेदारियांपट्टे पर दी गई संपत्ति के संबंध में: संपत्ति के उपयोग के लिए किराया, शर्तें और प्रक्रिया, मरम्मत, और दायित्वों के भार के बिना इस तरह के अधिकार के असाइनमेंट की अनुमति नहीं है। सत्र समझौता केवल बिना किसी दायित्व के पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण को मानता है।

लीज एग्रीमेंट तैयार करते समय, हस्तांतरित अधिकारों के तहत दायित्वों के उद्भव की परिस्थितियों और किरायेदार द्वारा नए अधिकार प्राप्त करने के कानूनी तंत्र को प्रतिबिंबित किया जाना चाहिए:

पट्टा समझौते का विस्तृत विवरण;
पट्टे पर दी गई संपत्ति को जारी करने पर हस्तांतरित अधिकारों और दायित्वों के दायरे, शर्तों और प्रक्रिया का निर्धारण;
ऋण दायित्वों को निर्दिष्ट करें;
संपत्ति के हस्तांतरण के लिए प्रक्रिया स्थापित करें। एक शर्त अनुबंध के तहत निपटान की राशि है। कृतज्ञता इसके प्रावधानों को शून्य और शून्य मानने के जोखिम की ओर ले जाती है;
दस्तावेजों के हस्तांतरण के लिए पट्टा समझौते में प्रदान करें: एक पट्टा समझौता, किरायेदार के दायित्वों के उचित प्रदर्शन की पुष्टि करने वाले दस्तावेज: एक पट्टा समझौता, पत्र, सुलह संपत्ति के पट्टे से संबंधित भुगतान पर ऋण की अनुपस्थिति पर कार्य करता है, का एक प्रमाण पत्र एक पट्टा समझौते का पंजीकरण, तकनीकी दस्तावेजलेन-देन वस्तु के साथ।

लीज एग्रीमेंट फॉर्म

अनुबंध

लीज समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों का हस्तांतरण

भूमि भूखंड (किराये पर)

तातारस्तान गणराज्य का तुकेवस्की जिला, उन्नीस सितंबर, दो हजार बारह।

हम, जीआर। मिखाइलोवा अन्ना दिमित्रिग्ना, 24 दिसंबर, 1951, जन्म स्थान: एस। खमेलोव, रोमेन्स्की जिला, सुमी क्षेत्र, महिला लिंग, पासपोर्ट 92 02 985297, शहर के आंतरिक मामलों के इलेक्ट्रोटेक्निकल विभाग द्वारा जारी किया गया। नबेरेज़्नी चेल्नी आरटी, 17 अप्रैल, 2002, उपखंड कोड 162-013, यहां पंजीकृत: 90/27 नबेरेज़्नी चेल्नी एवेन्यू, उपयुक्त। 245, इसके बाद के रूप में जाना जाता है "किरायेदार", एक ओर

और जीआर। इज़बोल्डिन एलेक्सी अनातोलिविच, 02 जून, 1981, जन्म स्थान: Staraya Chekalda गांव, तातारस्तान गणराज्य का एग्रीज़ जिला, लिंग पुरुष, पासपोर्ट 92 04 457497, शहर के Avtozavodsk पुलिस विभाग द्वारा जारी किया गया। नबेरेज़्नी चेल्नी आरटी, 27 अगस्त, 2003, उपखंड कोड 162-008, पते पर पंजीकृत: शिशकिंस्की ब्लाव्ड, 12, उपयुक्त 47, इसके बाद के रूप में संदर्भित दूसरी ओर "नया किरायेदार"इस समझौते में निम्नानुसार प्रवेश किया है:

1. समझौते का विषय।

"किराएदार"सौंप दिया "नया किरायेदार"भूमि पट्टा समझौता संख्या 411/11-एन दिनांक 17 जून, 2011 के तहत उनके अधिकार और दायित्व, 17 जून, 2014 तक वैध भूमि का भाग 1094 (एक हजार चौरानवे) वर्गमीटर के क्षेत्रफल के साथ, भूमि श्रेणी - भूमि बस्तियों, अनुमत उपयोग: व्यक्तिगत आवास निर्माण के लिए, पते पर स्थित: आरटी, तुकेव्स्की नगरपालिका जिला, नोवोट्रोइट्सकोय ग्रामीण बस्ती, गांव सुरोवका, प्लॉट 9, तुकाएव्स्की की कार्यकारी समिति द्वारा प्रशासित नगरपालिका जिला, भूकर संख्या 16:39:092004:291 के साथ।

निर्दिष्ट भूमि भूखंड "पट्टेदार" को पट्टे पर दिया गया था, भूमि भूखंड पट्टा समझौते संख्या 411/11-एन दिनांक 17 जून, 2011 के आधार पर, राज्य पंजीकरण, कडेस्टर के लिए संघीय सेवा के कार्यालय के तुकाएव्स्की विभाग में पंजीकृत और 06 जुलाई, 2011 को तातारस्तान गणराज्य में नक्शानवीसी, यूनाइटेड में प्रवेश राज्य रजिस्टरके अधिकार रियल एस्टेट 16-16-43/024/2011-403

2. अनुबंध के तहत भुगतान।

2.1। निर्दिष्ट भूमि प्लॉट के लिए लीज भुगतान में सहमति हुई है संघीय सेवातातारस्तान गणराज्य के लिए रूसी संघ के भूमि संवर्ग का, तातारस्तान गणराज्य के भूमि और संपत्ति मंत्रालय के भूमि और संपत्ति संबंध विभाग में और तातारस्तान गणराज्य के तुकाएव्स्की जिले में वार्षिक रूप से मुद्रास्फीति दर के सूचकांक के साथ तातारस्तान गणराज्य के मंत्रियों के मंत्रिमंडल द्वारा स्थापित।

2.2. "किराएदार"गारंटी देता है कि वह इस समझौते को अपने लिए अत्यंत प्रतिकूल परिस्थितियों पर कठिन परिस्थितियों के संयोजन के कारण नहीं करता है और यह समझौता उसके लिए गुलामी का सौदा नहीं है।

2.3। भुगतान किरायानिर्दिष्ट भूमि के लिए भूखंड बनाया जाएगा "नया किरायेदार" 19 सितंबर, 2012 से।

3. भूमि पर्यावरण।

3.1। भूमि भूखंड अन्य व्यक्तियों के अधिकारों से भारग्रस्त नहीं है।

3.2 भूमि भूखंड के उपयोग पर कोई प्रतिबंध नहीं है।

4. पार्टियों के दायित्व।

4.1. "किराएदार"सौंप दिया "नया किरायेदार" 17 जून, 2014 की अवधि के लिए भूमि भूखंड के पट्टे समझौते के तहत अधिकार और दायित्व किसी भी संपत्ति के अधिकार और तीसरे पक्ष के दावों से मुक्त निर्दिष्ट भूमि भूखंड के लिए, जो समझौते के समापन के समय "किराएदार"या "नया किरायेदार"नहीं जान सका।

4.2। इस समझौते में प्रदान नहीं की गई पार्टियों की जिम्मेदारी और अधिकार रूसी संघ के कानून के अनुसार निर्धारित किए गए हैं, कानूनी कार्यतातारस्तान गणराज्य का प्रशासन, इसकी शक्तियों के भीतर प्रकाशित।

4.3। कला के अनुसार। 22 भूमि संहिताआरएफ "किराएदार"पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के बारे में भूमि भूखंड के मालिक को सूचित करने के लिए बाध्य है "नया किरायेदार"

4.4। भूमि पट्टा समझौते के तहत मकान मालिक जिम्मेदार हो जाता है "नया किरायेदार"भूमि का भाग।

5. अंतिम प्रावधान।

5.1. "किराएदार"स्थानांतरित करने का उपक्रम करता है "नया किरायेदार"स्वीकृति प्रमाण पत्र के अनुसार निर्दिष्ट भूमि प्लॉट सितंबर 19, 2012 की तुलना में बाद में नहीं।

5.2। इस समझौते के तहत अधिकार और दायित्व उत्पन्न होते हैं "नया किरायेदार"तातारस्तान गणराज्य में राज्य पंजीकरण, कडेस्टर और कार्टोग्राफी के लिए संघीय सेवा के कार्यालय के तुकेवस्की विभाग में इस समझौते के राज्य पंजीकरण के क्षण से।

5.3। इस समझौते में इस समझौते की विषय-वस्तु के संबंध में पार्टियों के बीच संपूर्ण समझौता शामिल है, अन्य सभी दायित्वों या अभ्यावेदन को रद्द और अमान्य कर देता है जो पार्टियों द्वारा स्वीकार या किए गए हो सकते हैं, चाहे मौखिक रूप से या लिखित रूप में, इसके निष्कर्ष से पहले समझौता।

5.4। यह समझौता तीन प्रतियों में किया गया है, जिनमें से एक को तातारस्तान गणराज्य में राज्य पंजीकरण, कडेस्टर और कार्टोग्राफी के लिए संघीय सेवा के कार्यालय के तुकेवस्की विभाग में रखा गया है, और पार्टियों को एक प्रति जारी की जाती है।

विक्रेता _____________________________________________________________________

क्रेता_ __________________________________________________________________

पट्टा समझौते का रूप
डिजाइन में कोई विशेष नियम नहीं हैं। इसमें ऋण हस्तांतरण और असाइनमेंट समझौतों के तत्वों की सामग्री लेनदेन के इन रूपों के प्रावधानों और नियमों के आवेदन को निर्धारित करती है।

इसे फॉर्म में बनाया जाना चाहिए एकल दस्तावेज़पार्टियों द्वारा हस्ताक्षरित मुख्य अनुबंध के रूप में। मध्यस्थता न्यायशास्त्र पट्टा समझौते के अन्य निष्पादन को अनुचित मानता है, और लेनदेन समाप्त नहीं हुआ है।

लेन-देन का राज्य पंजीकरण
केवल एक दृष्टिकोण है और मध्यस्थता अभ्यास द्वारा तय किया गया है: यदि मुख्य अनुबंध पंजीकरण के अधीन था, तो पट्टे का भी उचित पंजीकरण होना चाहिए। इसके पंजीकरण के क्षण से एक स्वतंत्र लेनदेन की स्थिति प्राप्त करता है। लीज एग्रीमेंट में कोई बदलाव करने की जरूरत नहीं है।

यदि पट्टा समझौता अनिश्चित काल के लिए पंजीकृत है तो कानून स्पष्ट उत्तर नहीं देता है। एक ही संपत्ति के संबंध में पट्टे के लेन-देन का राज्य पंजीकरण नहीं किया जा सकता है, क्योंकि इसके भार पर रजिस्टर में एक अज्ञात प्रविष्टि है।

नए किराएदार के लिए समस्या हो सकती है कानूनीपरिणामबाद में। उदाहरण के लिए, निर्मित वस्तुओं के अधिकार का पंजीकरण करते समय, यदि भूमि भूखंड के उपपट्टे का पंजीकरण नहीं हुआ है।

औपचारिक रूप से, मुख्य समझौते की समाप्ति का कोई रिकॉर्ड नहीं होने पर पंजीकरण प्राधिकरण को पट्टा समझौते को पंजीकृत करने से प्रतिबंधित नहीं किया जाता है। लेकिन इसके लिए कोई एक दृष्टिकोण नहीं है। इसलिए, पट्टा समझौते को पंजीकृत करने से इनकार करने की संभावना काफी अधिक है।

विरोधाभास का समाधान इस प्रकार देखा जाता है। आप में पंजीकरण से इनकार को चुनौती देने की कोशिश कर सकते हैं न्यायतंत्र. सकारात्मक परिणाम की कोई गारंटी नहीं है, लेकिन परिणाम के रूप में इस मुद्दे पर एक एकीकृत दृष्टिकोण के गठन की उम्मीद है न्यायिक अभ्यास.

दूसरा समाधान लीज एग्रीमेंट के तहत निष्कर्ष में नजर आ रहा है अतिरिक्त समझौतेरिश्ते की समाप्ति और इसे पंजीकृत करने के लिए एक विशिष्ट तिथि का संकेत देना। समझौते की समाप्ति के बाद, बिना किसी प्रतिबंध के उपपट्टा समझौते को पंजीकृत करना संभव हो जाता है।

सौंपने का अधिनियम
नए कानूनी संबंधों के उद्भव के सार से, संपत्ति के हस्तांतरण तंत्र में पट्टेदार की कोई भागीदारी नहीं है। हालाँकि, व्यवसाय करने की प्राथमिक सावधानी के लिए आवश्यक है कि किरायेदारों के बीच ऐसा दस्तावेज़ तैयार किया जाए। रूप मनमाना है। मुख्य लक्ष्य तकनीकी, उपभोक्ता और वस्तु के बारे में अन्य जानकारी को सबसे सटीक रूप से व्यक्त करना है।

स्थानांतरित करने के लिए सहमति
पट्टेदार के हस्तांतरण के लिए सहमति के अभाव का अर्थ है लेन-देन की शून्यता। विधायक ने केवल राज्य या नगरपालिका संपत्ति के भूमि भूखंडों के लिए इसमें एक अपवाद बनाया, बशर्ते कि ऐसी सहमति की आवश्यकता न हो और अनुबंध के तहत पट्टे की अवधि पांच वर्ष से अधिक हो। मकान मालिक की एक सूचना ही काफी है।

सहमति एक अलग दस्तावेज़ के रूप में जारी की जाती है। यदि लीज एग्रीमेंट में लीज की सहमति है, तो एक अलग दस्तावेज तैयार करने की आवश्यकता नहीं है।
http://largo.ru

लीज एग्रीमेंट जारी करने के लिए लेखांकन: लीज भूमि के अधिकार का हस्तांतरण

कानूनी संबंध

इसके अलावा, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि पट्टे का अधिकार आवश्यक रूप से संपत्ति के उपयोग से संबंधित दायित्वों के साथ है। इसलिए, स्थानांतरण नियमों के अनुपालन में किया जाना चाहिए सिविल कानूनदावा करने के अधिकार के असाइनमेंट और ऋण के हस्तांतरण पर (अध्याय 24 के पैराग्राफ 1, 2 दीवानी संहिताआरएफ)। दरअसल, पुनर्नियुक्ति के परिणामस्वरूप, संगठन लीज समझौते से हट जाता है, अर्थात, किरायेदार को लीज समझौते से उत्पन्न दायित्व में बदल दिया जाता है। >

लेखांकन

डेबिट 97

डेबिट 001

डेबिट 91 उप-खाता "अन्य व्यय"
क्रेडिट 97

क्रेडिट 001

डेबिट 51

कर लेखांकन

निवेश पहलू

दी गई स्थिति निवेश गतिविधि से जुड़ी है। आखिरकार, पूंजी निवेश के रूप में की जाने वाली निवेश गतिविधि के विषय निवेशक, ग्राहक, ठेकेदार, पूंजी निवेश वस्तुओं के उपयोगकर्ता और अन्य व्यक्ति हैं। >

डेबिट 58 क्रेडिट 97

डेबिट 08 क्रेडिट 58

भूमि पट्टे के अधिकार का हस्तांतरण

निवेशक ने उस पर निर्माण के लिए भूमि भूखंड को किसी अन्य संगठन (दूसरे निवेशक) को पट्टे पर देने का अधिकार हस्तांतरित कर दिया। इस अधिकार के हस्तांतरण से संबंधित लेन-देन का लेखा-जोखा और कराधान क्या होगा?

निर्माण अवधि के लिए भूमि विकासकर्ता को हस्तांतरित की गई थी
स्थिति निम्न है। में जमीन का प्लॉट कंपनी (निवेशक-1) को मुहैया कराया गया था लंबी अवधि का किराया. एक वस्तु के निर्माण के लिए - एक आवासीय परिसर - निवेशक -1 साइट का उपयोग करने के अधिकारों को निवेशक -2 को हस्तांतरित करता है।

भूमि पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण पर समझौते के अनुसार, भुगतान करने की बाध्यता किराए का भुगताननिवेशक-2 को जाता है। लेखांकन और कर लेखांकन में किराये के भुगतान के लिए पट्टे और लेखांकन के अधिकार के हस्तांतरण को कैसे प्रतिबिंबित किया जाए?

कानूनी संबंध
सबसे पहले, हम पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण से निपटेंगे, और फिर हम लेखांकन और कराधान की ओर बढ़ेंगे।

भूमि के पट्टे से संबंधित संबंध सिविल और के मानदंडों द्वारा विनियमित होते हैं भूमि कानून(खंड 2, रूसी संघ के भूमि संहिता के अनुच्छेद 22)।

स्थिति के आधार पर, निवेशक -1 को नगर पालिका (प्राधिकरण स्थानीय सरकार). राज्य (नगरपालिका) के स्वामित्व वाले भूमि भूखंड के लिए एक पट्टा समझौते को समाप्त करने का अधिकार या तो अधिकारियों के साथ वस्तुओं के स्थान पर पूर्व समझौते से या उनके पूर्व समझौते के बिना प्राप्त किया जा सकता है, लेकिन केवल निविदाओं (प्रतियोगिताओं) में भाग लेने से, नीलामी)। यह प्रक्रिया रूसी संघ के भूमि संहिता के अनुच्छेद 30 (खंड 1, 2) के लिए प्रदान की गई है। अर्थात्, संगठन यह अधिकार संबंधित प्राधिकारी से प्राप्त करता है।

कम से कम एक वर्ष की अवधि के लिए संपन्न एक भूमि भूखंड के लिए एक पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 609 के खंड 2, अनुच्छेद 25 के खंड 1, 2, लेख के खंड 1, 2) के अधीन है। रूसी संघ के भूमि संहिता के 26)।

यदि पट्टा समझौता पांच साल से अधिक की अवधि के लिए संपन्न होता है, तो किरायेदार मालिक की सहमति के बिना पट्टे के माध्यम से इस समझौते के तहत अपने अधिकारों और दायित्वों को तीसरे पक्ष को हस्तांतरित कर सकता है, बशर्ते कि उसे अधिसूचित किया गया हो, जब तक कि अन्यथा प्रदान न किया गया हो। समझौते से। रूसी संघ के भूमि संहिता के मानदंड ऐसा करने की अनुमति देते हैं (खंड 5, 9, अनुच्छेद 22)।

कृपया ध्यान दें: लीज एग्रीमेंट (ट्रांसफर) के तहत अधिकारों और दायित्वों का हस्तांतरण लीज्ड क्षेत्र के मूल किरायेदार द्वारा अन्य सभी संभावित प्रकार के उपयोग के लिए एक अपवाद है (सबलीज, में प्रावधान) मुफ्त उपयोगवगैरह।)। और यह अपवाद यह है कि पुनः किरायेदारी की स्थिति में, पूर्व किरायेदार भूमि भूखंड के निपटान के अपने अधिकारों को खो देता है और इससे जुड़े दायित्वों को नए किरायेदार को स्थानांतरित कर दिया जाता है।

इसलिए, भूमि पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण पर एक समझौते का समापन करते समय, एक नया किरायेदार पट्टा समझौते के तहत मकान मालिक के लिए जिम्मेदार हो जाता है, जिसके साथ नई संधिभूमि पट्टे की आवश्यकता नहीं है।

अधिकारों की पुष्टि लीज एग्रीमेंट द्वारा की जाएगी, यानी भूमि लीज एग्रीमेंट के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण पर एक समझौता, जिसे मूल लीज एग्रीमेंट के समान ही पंजीकृत किया जाना चाहिए।

इसके अलावा, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि पट्टे का अधिकार आवश्यक रूप से संपत्ति के उपयोग से संबंधित दायित्वों के साथ है। इसलिए, पट्टे को दावा करने के अधिकार और ऋण के हस्तांतरण (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 24 के पैराग्राफ 1, 2) के अधिकार के असाइनमेंट पर नागरिक कानून के मानदंडों के अनुपालन में किया जाना चाहिए। दरअसल, पुनर्नियुक्ति के परिणामस्वरूप, संगठन लीज समझौते से हट जाता है, अर्थात, किरायेदार को लीज समझौते से उत्पन्न दायित्व में बदल दिया जाता है। >> पट्टे के अधिकारों के हस्तांतरण से संबंधित मुद्दों को रूस के वित्त मंत्रालय के दिनांक 14 जुलाई, 2009 संख्या 03-03-06 / 1/463, दिनांक 12 नवंबर, 2006 संख्या 03-03- के पत्रों में स्पष्ट किया गया है। 04 / 1/782, और 21 मई, 2009 को मास्को जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के संकल्प में भी माना जाता है। KG-A41 / 4112-09।|
पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण के बाद, पट्टेदार को पट्टे का भुगतान (निकाय स्थानीय अधिकारी) नए किरायेदार की सूची देगा। इसलिए, वे मूल किरायेदार के साथ किसी भी तरह से प्रतिबिंबित नहीं होंगे।

लेखांकन
पट्टे के अधिकार को प्राप्त करने की लागत (इसके बाद पट्टे के अधिकार के रूप में संदर्भित) को 97 "आस्थगित व्यय" खाते में दर्ज किया जा सकता है।

यह आपको PBU 2/2008 के पैराग्राफ 21 के प्रावधानों को करने की अनुमति देता है, जो लेखक की राय में इस मामले में इस्तेमाल किया जा सकता है।

नोट: वर्तमान नियम लेखांकनभूमि भूखंड (संपत्ति के रूप में) को पट्टे पर देने के अधिग्रहीत अधिकार के लिए लेखांकन की प्रक्रिया स्थापित नहीं की गई है।

मान लीजिए कि संगठन (निवेशक -1) ने खाता 97 पर पट्टे का अधिकार प्राप्त करने की लागतों को प्रतिबिंबित किया (उन्हें निर्माण अवधि के दौरान धीरे-धीरे सुविधा के निर्माण के लिए लिखा जाना चाहिए था, लेकिन अधिकार के हस्तांतरण के संबंध में , राइट-ऑफ प्रक्रिया अलग होगी)।

साइट स्वयं, संगठन द्वारा लीज पर लीज एग्रीमेंट (क्लॉज 2, आर्टिकल 8) में निर्दिष्ट लागत पर ऑफ-बैलेंस अकाउंट 001 "लीज्ड फिक्स्ड एसेट्स" के लिए जिम्मेदार है। संघीय विधानदिनांक 21 नवंबर, 1996 नंबर 129-एफजेड, चार्ट ऑफ अकाउंट्स के उपयोग के लिए निर्देश)। पट्टे के अधिकार को स्थानांतरित करते समय, साइट की लागत को ऑफ-बैलेंस अकाउंट 001 से डेबिट किया जाता है। इस तरह के स्पष्टीकरण रूस के वित्त मंत्रालय के पत्र में 24 अगस्त, 2004 नंबर 03-03-01-04 के पत्र में दिए गए हैं। /1/8।

हस्तांतरित पट्टे के अधिकार की लागत मूल पट्टेदार में पट्टे समझौते के राज्य पंजीकरण की तारीख (धारा 7, 10.1, 16 PBU 9/99) के रूप में अन्य आय के रूप में परिलक्षित होती है।

इसी समय, खाता 97 पर दर्ज किए गए आस्थगित खर्चों की राशि को अन्य खर्चों (पीबीयू 10/99 के खंड 11, 19) के लिए डेबिट किया जाता है।

तार इस तरह दिखते हैं:

डेबिट 97
क्रेडिट 76 उप-खाता "किराए के लिए गणना" (विश्लेषणात्मक खाता "नगर पालिका")
- पट्टे का अधिकार प्राप्त करने की लागत परिलक्षित;

डेबिट 001
- पट्टे पर दिए गए क्षेत्र के ऑफ-बैलेंस शीट मूल्य में परिलक्षित;

डेबिट 76 उप-खाता "किराए के लिए गणना" (विश्लेषणात्मक खाता "नया किरायेदार")
क्रेडिट 91 उप-खाता "अन्य आय"
- पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण से अन्य आय को मान्यता दी जाती है;

डेबिट 91 उप-खाता "अन्य व्यय"
क्रेडिट 68 उप-खाता "वैट के लिए गणना"
- पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण की लागत पर वैट लगाया जाता है;

डेबिट 91 उप-खाता "अन्य व्यय"
क्रेडिट 97
- पट्टे के हस्तांतरित अधिकार पर खर्च बट्टे खाते में डाला जाता है;

क्रेडिट 001
- लीज एग्रीमेंट के तहत ट्रांसफर की गई जमीन की कीमत बट्टे खाते में डाल दी गई;

डेबिट 51
क्रेडिट 76 उप-खाता "किराए के लिए गणना" (विश्लेषणात्मक खाता "नया किरायेदार")
- सौंपे गए किराए के अधिकार के लिए धन प्राप्त किया।

निर्माण वस्तु की लागत संभवतः निवेशक-2 (डेवलपर) द्वारा गठित की जाएगी। चूंकि साइट के लिए लीज समझौते के तहत सभी अधिकार और दायित्व उसे पारित कर दिए गए हैं, इसलिए वह लीज समझौते के आधार पर लीज भुगतान को मकान मालिक (स्थानीय प्राधिकारी) को हस्तांतरित कर देगा।

साथ ही, नया किरायेदार पट्टे के अधिकार (अनुबंध के पंजीकृत होने के क्षण से) और पट्टे के भुगतान (प्लॉट के लिए हस्तांतरण विलेख पर हस्ताक्षर किए जाने के क्षण से) की लागतों को भी ध्यान में रखेगा। यानी इसमें निर्माण की लागत में लागत शामिल होगी।

कर लेखांकन
मूल्य वर्धित कर। राज्य (नगर पालिका) से पट्टे पर ली गई भूमि के भूखंडों के लिए भुगतान अनुच्छेद 149 के पैरा 2 के उप-अनुच्छेद 17 के आधार पर वैट से मुक्त है टैक्स कोडआरएफ।

हालांकि, यह छूट भूमि पट्टे के लिए संपत्ति के अधिकारों के हस्तांतरण पर लागू नहीं होती है। इस तरह के हस्तांतरण को वैट (उप-अनुच्छेद 1, पैरा 1, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 146) के एक वस्तु के रूप में मान्यता प्राप्त है।

कर आधार, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 155 के अनुच्छेद 5 के अनुसार, वैट को शामिल किए बिना बाजार मूल्य के आधार पर निर्धारित किया जाता है।

कर आधार निर्धारित करने का क्षण संपत्ति के अधिकारों के हस्तांतरण का दिन है (खंड 8, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 167)। इस स्थिति में, यह पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण का दिन है।

कॉर्पोरेट आयकर। स्मरण करो: भूमि को पट्टे पर देने का अधिकार प्राप्त करने की लागत को अन्य खर्चों के हिस्से के रूप में मान्यता प्राप्त है, लेकिन एक विशेष तरीके से, रूसी संघ के टैक्स कोड के अनुच्छेद 264.1 में प्रदान किया गया है। संगठन किसी एक तरीके को चुन सकता है (इसे ठीक करना लेखा नीति):

- या तो स्वतंत्र रूप से करदाता द्वारा निर्धारित अवधि में समान रूप से और पांच वर्ष से कम नहीं होनी चाहिए;

- या पिछली कर अवधि के परिकलित कर आधार के 30 प्रतिशत से अधिक नहीं, जब तक कि इन खर्चों की पूरी राशि की पूर्ण मान्यता नहीं हो जाती।

चुनी गई विधि के बावजूद, मुनाफे के कराधान के प्रयोजनों के लिए इन खर्चों को केवल निष्कर्षित पट्टा समझौते के तहत और निर्दिष्ट अधिकार के राज्य पंजीकरण के लिए दस्तावेजों को जमा करने के प्रलेखित तथ्य के क्षण से ही मान्यता प्राप्त है।

कंपनी (निवेशक -1) को पट्टे का अधिकार प्राप्त करते समय (यदि अधिकार तुरंत किसी अन्य कंपनी को हस्तांतरित नहीं किया गया था) इन नियमों द्वारा निर्देशित किया जाना था।

नए किरायेदार (निवेशक -2) के रूप में, अधिकारियों की राय में, वह भूमि भूखंड को पट्टे पर देने के अधिकार के लिए खर्चों के लेखांकन के लिए उपरोक्त प्रक्रिया का उपयोग करने का हकदार नहीं है (रूस के वित्त मंत्रालय का दिनांकित पत्र देखें) 12 नवंबर, 2010 नंबर 03-03-06 / 1/710)।

और अब पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण के लिए लेखांकन के बारे में। निम्नलिखित नियम यहाँ लागू होते हैं।

नए किरायेदार से मूल किरायेदार के कारण आय (भूमि पट्टे समझौते के तहत अधिकारों के हस्तांतरण के लिए) संपत्ति के अधिकारों की बिक्री से आय में शामिल है (मूल्य वर्धित कर को छोड़कर) पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण की तारीख से। यानी वे मुनाफे पर कर योग्य आधार बढ़ाते हैं।

यह रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 248 के अनुच्छेद 1, अनुच्छेद 249 के अनुच्छेद 1, अनुच्छेद 271 के अनुच्छेद 3 के प्रावधानों से निम्नानुसार है।

इसी समय, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 268 के अनुच्छेद 1 के उप-अनुच्छेद 2.1 के अनुसार, कंपनी (निवेशक -1) को संपत्ति के अधिकारों की बिक्री से आय को उनके अधिग्रहण की कीमत से कम करने का अधिकार है और अधिग्रहण और बिक्री से जुड़े खर्चों की राशि से। विचाराधीन स्थिति में, ऐसी लागतें निवेशक -1 की लीज समझौते के समापन के लिए लागतें हैं।

यदि कंपनी पहले से ही लागत के कुछ हिस्से को लिखने में कामयाब रही है, तो शेष राशि को अधिकार के हस्तांतरण के दौरान खर्च के रूप में लिखा जाता है - अधिकार की लागत का अलिखित हिस्सा।

निवेश पहलू

एक और महत्वपूर्ण परिस्थिति पर ध्यान दिया जाना चाहिए।

भूमि को पट्टे पर देने का अधिकार, जाहिरा तौर पर, एक डेवलपर के कार्यों को करने के लिए निवेशक -2 को हस्तांतरित किया जाता है। चूंकि डेवलपर केवल एक व्यक्ति हो सकता है जिसके पास उस साइट का अधिकार है जिस पर वह निर्माण करने जा रहा है (खंड 16, रूसी संघ के टाउन प्लानिंग कोड के अनुच्छेद 1)।

दी गई स्थिति निवेश गतिविधि से जुड़ी है। आखिरकार, पूंजी निवेश के रूप में की जाने वाली निवेश गतिविधि के विषय निवेशक, ग्राहक, ठेकेदार, पूंजी निवेश वस्तुओं के उपयोगकर्ता और अन्य व्यक्ति हैं। >> कानूनी और आर्थिक बुनियादी बातोंनिवेश गतिविधियों को 25 फरवरी, 1999 नंबर 39-FZ के संघीय कानून द्वारा विनियमित किया जाता है "निवेश गतिविधियों पर" रूसी संघपूंजी निवेश के रूप में किया जाता है।
और निवेश गतिविधियों के ढांचे के भीतर लेनदेन का हिसाब अलग तरह से लगाया जाता है। उनके लिए प्रदान किया विशेष ऑर्डर. निवेश कोष आय या व्यय में शामिल नहीं हैं। गणना 76 खाते का उपयोग करके की जाती है (पहले वित्त पोषण के लिए, अर्थात निवेश करना, और फिर निर्मित सुविधा या निर्मित सुविधा का देय हिस्सा प्राप्त करने के लिए)।

कर लेखांकन में, संपत्ति का हस्तांतरण, यदि ऐसा स्थानांतरण एक निवेश प्रकृति का है (विशेष रूप से, व्यापारिक कंपनियों और साझेदारी की अधिकृत (शेयर) पूंजी में योगदान, एक साधारण साझेदारी समझौते (संयुक्त गतिविधि समझौते), आदि के तहत योगदान। ), बिक्री के रूप में मान्यता प्राप्त नहीं है। इसका मतलब है कि यह मूल्य वर्धित कर या आयकर (उप-अनुच्छेद 4, अनुच्छेद 3, अनुच्छेद 39, उप-अनुच्छेद 1, अनुच्छेद 2, अनुच्छेद 146, उप-अनुच्छेद 1, अनुच्छेद 1, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 248) के अधीन नहीं है। ) . हम जोर देते हैं कि उपरोक्त केवल संपत्ति के निवेश हस्तांतरण पर लागू होता है।

उदाहरण के लिए, कंपनी एक निवेश के रूप में अपने पट्टे के अधिकार को हस्तांतरित कर सकती है संयुक्त गतिविधियाँआरएएस 20/03 द्वारा निर्धारित तरीके से "संयुक्त गतिविधियों में भागीदारी पर जानकारी", रूस के वित्त मंत्रालय के आदेश द्वारा अनुमोदित दिनांक 24 नवंबर, 2003 नंबर 105 एन।

जमा का हस्तांतरण खाता 58 "वित्तीय निवेश" (उप-खाता "एक साधारण साझेदारी समझौते के तहत योगदान") के डेबिट में परिलक्षित होता है, जो सेवानिवृत्त संपत्तियों के लिए खातों के साथ पत्राचार में होता है:

डेबिट 58 क्रेडिट 97

संयुक्त गतिविधि में योगदान के रूप में पट्टे का अधिकार हस्तांतरित किया।

एक संयुक्त गतिविधि (एक साधारण साझेदारी समझौता) की समाप्ति पर एक भागीदार द्वारा प्राप्त की जाने वाली संपत्ति को संपत्ति खातों के साथ पत्राचार में खाता 58 के क्रेडिट पर वित्तीय निवेश के रूप में योगदान के पुनर्भुगतान के रूप में परिलक्षित किया जाता है (के लिए निर्देश) खातों के चार्ट का अनुप्रयोग)। अर्थात्, निर्माण पूरा होने पर, निर्मित वस्तु (उचित हिस्से में) निवेशक (प्रत्येक) को हस्तांतरित कर दी जाती है, और यह लेनदेन पोस्टिंग द्वारा उसमें परिलक्षित होता है:

डेबिट 08 क्रेडिट 58

संयुक्त गतिविधियों की समाप्ति के बाद संगठन को प्राप्त संपत्ति (निर्मित सुविधा का हिस्सा)।

लेकिन विचाराधीन स्थिति में, ऐसी योजना का उपयोग नहीं किया जा सकता है, क्योंकि पट्टे का अधिकार एक विशिष्ट व्यक्ति (दूसरे संगठन) को हस्तांतरित किया जाता है, न कि एक संयुक्त गतिविधि में योगदान के रूप में। निवेशक -1 संयुक्त गतिविधियों में अपने पट्टे के अधिकार का निवेश कर सकता है, लेकिन उसे इसे एक भागीदार (डेवलपर के कार्यों को करने के लिए) में स्थानांतरित करने की आवश्यकता है।

और अधिकार हस्तांतरित करने के बाद (इसके मालिक होने के नाते), निवेशक -1 अब इसे संयुक्त गतिविधि में योगदान के रूप में नहीं बना सकता है।

नए किरायेदार (किसी भी अन्य किरायेदार की तरह) को पट्टेदार की सहमति से, पट्टे के अधिकारों को गिरवी रखने और व्यापार साझेदारी और कंपनियों की अधिकृत पूंजी में योगदान के रूप में बनाने का अधिकार है, जब तक कि अन्यथा नागरिक संहिता द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। रूसी संघ, अन्य कानून या अन्य कानूनी कार्य (रूसी संघ के नागरिक संहिता के खंड 2 अनुच्छेद 615)।

अंत में, हम ध्यान दें: किरायेदार संपत्ति (किराए) के उपयोग के लिए समय पर भुगतान करने के लिए बाध्य है। इसकी शुरूआत की प्रक्रिया, शर्तें और शर्तें लीज एग्रीमेंट द्वारा निर्धारित की जाती हैं।

वर्तमान में, एक पट्टा समझौते का डिज़ाइन रूसी संघ के वर्तमान नागरिक कानून द्वारा ठीक से विनियमित नहीं है, इसलिए, इस तरह के समझौते को तैयार करते समय उत्पन्न होने वाले दलों के प्रश्न स्वाभाविक हैं। एक पट्टा समझौते (पट्टे) के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण से संबंधित विवादों को हल करने के न्यायिक अभ्यास का विश्लेषण, इसे चुनौती देने की किसी भी संभावना को छोड़कर, पट्टा समझौते के समापन की कई सूक्ष्मताओं को निर्धारित करना संभव बना देगा।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 615 के अनुच्छेद 2 के अनुसार (बाद में रूसी संघ के नागरिक संहिता के रूप में संदर्भित), किरायेदार को पट्टे पर दी गई संपत्ति (उपठेका) को कम करने के लिए पट्टेदार की सहमति से अधिकार है। और पट्टे के समझौते के तहत अपने अधिकारों और दायित्वों को किसी अन्य व्यक्ति (स्थानांतरण) में स्थानांतरित करें, पट्टे पर दी गई संपत्ति को मुफ्त उपयोग के लिए प्रदान करें, और पट्टे के अधिकारों को भी गिरवी रखें और उन्हें आर्थिक साझेदारी और कंपनियों की अधिकृत पूंजी में योगदान या शेयर योगदान के रूप में बनाएं एक उत्पादन सहकारी, जब तक अन्यथा रूसी संघ के नागरिक संहिता, अन्य कानून या अन्य कानूनी कृत्यों द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। इन मामलों में, पुनर्नियुक्ति के अपवाद के साथ, पट्टेदार अनुबंध के तहत पट्टेदार के प्रति उत्तरदायी रहता है। यह ठीक वैसा ही लेख है जो पट्टे के समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के असाइनमेंट पर पार्टियों के संबंधों को नियंत्रित करता है, और अधिक सटीक रूप से इस तरह के समझौते के समापन की संभावना का संकेत देता है।

पट्टा समझौता किरायेदार के लिए विशेष रुचि का है, क्योंकि पट्टे के अधिकार का प्रतिपूर्ति के आधार पर प्रयोग किया जा सकता है, और किरायेदार के अधिकारों के हस्तांतरण से पार्टियों को अपने रिश्ते को औपचारिक रूप देने के लिए समय की बचत हो सकती है, जबकि मकान मालिक व्यावहारिक रूप से करता है कोई जोखिम नहीं उठाना। पट्टे के समझौते के तहत हस्तांतरित दायित्व की वस्तु और शर्तों का अपरिवर्तनीयता किरायेदार के पक्ष में किसी अन्य व्यक्ति की भागीदारी के साथ पिछले दायित्व के संरक्षण को इंगित करता है। चूंकि पिछले किरायेदार के अधिकार और दायित्व पूर्ण रूप से नए किरायेदार को हस्तांतरित किए जाते हैं, इसलिए दावा करने के अधिकार और ऋण के हस्तांतरण के लिए प्रदान की गई प्रक्रिया के अनुपालन में पट्टा समझौता किया जाना चाहिए।

एक पट्टा समझौते के समापन की संभावना के लिए, पट्टेदार की सहमति की आवश्यकता होती है, और इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि यह सहमति किस रूप में व्यक्त की गई है - एक समझौता या एक अलग कानूनी रूप से महत्वपूर्ण संदेश। के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के लिए पट्टेदार की सहमति का अभाव लीज़ अग्रीमेंटकला के पैरा 2 के उल्लंघन में एक कैदी के रूप में इसे शून्य घोषित करने का आधार है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 615 (मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय कामचटका क्षेत्रदिनांक 21 जनवरी, 2014 मामले संख्या A24-4369/2013)।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 615 के अनुच्छेद 2 में पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के असाइनमेंट के लिए एक लेन-देन के पट्टेदार द्वारा निष्कर्ष के लिए पट्टेदार की सहमति के लिए प्रक्रिया और रूप स्थापित नहीं किया गया है।

इसलिए, पट्टा समझौते के लिए पार्टियों की इच्छा पर, पट्टेदार की सहमति समझौते में ही व्यक्त की जा सकती है, जो किरायेदार को प्रत्येक विशिष्ट लेनदेन के लिए ऐसी सहमति प्राप्त करने के दायित्व से मुक्त करती है (सर्वोच्च के प्रेसीडियम का सूचना पत्र) रूसी संघ का मध्यस्थता न्यायालय 11 जनवरी, 2002 नंबर 66 "किराए से संबंधित विवादों को हल करने के अभ्यास का अवलोकन")।

उसी समय, एक पट्टा समझौते का समापन करते समय, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि पट्टे के समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के लिए सहमति देना अभी भी पट्टेदार का अधिकार है, न कि दायित्व। अदालत मकान मालिक के इनकार को अमान्य कर सकती है और उसे फिर से किरायेदारी के लिए सहमति देने के लिए मजबूर कर सकती है, अगर विवादित इनकार की अवैधता का सबूत पेश किया जाता है (मध्यस्थता अदालत का निर्णय) किरोव क्षेत्रदिनांक 26 दिसंबर 2014 मामले संख्या ए28-10361/2014; मामले संख्या A28-13436/2014 में 25 दिसंबर 2014 को किरोव क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय)

पांच साल से अधिक की अवधि के लिए पट्टे पर दिए गए भूमि भूखंड को जारी करते समय सहमति की आवश्यकता नहीं होगी, इस मामले में यह पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के किरायेदार को सूचित करने के लिए पर्याप्त है (भूमि के अनुच्छेद 9, अनुच्छेद 22)। रूसी संघ का कोड, रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के संकल्प के खंड 15 दिनांक 03/24/2005 नंबर 11 "भूमि कानून के आवेदन से संबंधित कुछ मुद्दों पर")।

जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, पट्टे को एक दावे के असाइनमेंट और ऋण के हस्तांतरण पर नागरिक कानून के मानदंडों के अनुपालन में किया जाना चाहिए। कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 391, इस तरह के लेन-देन पूर्व और नए देनदार और लेनदार की इच्छा पर मुख्य लेनदेन के लिए फॉर्म की आवश्यकताओं के अनुपालन में संपन्न होते हैं। कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 389 और 391, एक दावे का असाइनमेंट और राज्य पंजीकरण के अधीन लेनदेन के आधार पर ऋण का हस्तांतरण भी राज्य पंजीकरण के अधीन है। कला के पैरा 3 के आधार पर। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 433, राज्य पंजीकरण के अधीन एक समझौते को उसके पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है (मारी एल गणराज्य के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय 31 अगस्त 2015 के मामले में संख्या A38-3798 / 2015, उत्तरी काकेशस जिले के मध्यस्थता न्यायालय के मामले संख्या A32 -12164/2012 में सितंबर 3, 2015 का संकल्प)।

पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण की अनुपस्थिति इस तरह के लेनदेन की अमान्यता पर जोर देती है, इसी तरह की स्थिति में, नया किरायेदार पहले भुगतान किए गए किराये के भुगतान के रूप में मकान मालिक से अन्यायपूर्ण संवर्द्धन की वसूली कर सकता है। इसी तरह की स्थिति ग्यारहवें पंचाट की कार्यवाही का विषय बनी पुनरावेदन की अदालतमामले में संख्या A55-30730/2014 (डिक्री दिनांक 07/23/2015)।

न्यायशास्त्र से उदाहरण

कंपनी और संपत्ति संबंध विभाग के बीच, एक भूमि भूखंड के लिए एक पट्टा समझौता संपन्न हुआ, कुछ समय बाद कंपनी ने प्रतिवादी के साथ आवासीय परिसर को फिर से पट्टे पर देने के लिए एक समझौता किया। पट्टा एक प्रतिपूर्ति के आधार पर किया गया था, प्रतिवादी ने पैसे का भुगतान नहीं किया, जिसके परिणामस्वरूप उसने एक मौजूदा ऋण का गठन किया। वादी ने प्रतिवादी से ऋण की राशि वसूल करने के लिए कहा, लेकिन अदालत ने निम्नलिखित की ओर इशारा करते हुए दावे को संतुष्ट करने से इनकार कर दिया।

कला के पैरा 2 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 609, एक अचल संपत्ति पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण के अधीन है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है।

कला के पैरा 2 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 615, पट्टेदार को पट्टा समझौते के तहत अपने अधिकारों और दायित्वों को किसी अन्य व्यक्ति (स्थानांतरण) में स्थानांतरित करने का अधिकार है। पुन: पट्टे की स्थिति में, उक्त मानदंड के अर्थ के भीतर, नया किरायेदार जिसने पट्टे का अधिकार प्राप्त कर लिया है, अनुबंध के तहत पट्टेदार के लिए उत्तरदायी हो जाता है। राज्य पंजीकरण के अधीन एक पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों को स्थानांतरित करते समय, पिछले और नए किरायेदार के बीच संपन्न पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण के अधीन होता है (एक समान निष्कर्ष 3 अक्टूबर को रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के फैसले में निहित है) , 2008 नंबर 12794/08)। इस प्रकार, राज्य पंजीकरण की कमी के कारण, अदालत किरायेदार और नए किरायेदार के बीच अनुबंध को समाप्त नहीं मानती है। एक असम्बद्ध लेन-देन किसी भी अधिकार और दायित्वों को जन्म नहीं देता हैपार्टियों के लिए (मामला संख्या A70-5578 / 32-2008 में पश्चिम साइबेरियाई जिले के मध्यस्थता न्यायालय का संकल्प दिनांक 06/02/2009)।

में पंजीकृत उचित समय परपट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के असाइनमेंट पर एक समझौते को पट्टेदार द्वारा चुनौती दी जा सकती है (मामला संख्या A51-31904 / 2014 में 1 सितंबर, 2015 की अपील की पांचवीं मध्यस्थता अदालत का निर्णय)।

पट्टे के समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के असाइनमेंट के लिए एक लेन-देन को पहचानने का एक अन्य कारण लेन-देन की नि: शुल्क प्रकृति है - फिर से काम पर रखना। अनुच्छेद 9 सूचना पत्रदिनांक 30 अक्टूबर, 2007 नंबर 120 "रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 24 के प्रावधानों के मध्यस्थता न्यायालयों द्वारा आवेदन के अभ्यास की समीक्षा" रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसीडियम ने समझाया: वाणिज्यिक संगठन, दान के रूप में तभी योग्य हो सकता है जब पार्टियों का अधिकार (दावा) मुफ्त में स्थानांतरित करने का इरादा स्थापित हो। उसी समय, हस्तांतरित अधिकार (दावा) की कीमत पर एक शर्त के अनुबंध में अनुपस्थिति अपने आप में इसे वाणिज्यिक संगठनों के बीच दान लेनदेन के रूप में शून्य के रूप में मान्यता देने का आधार नहीं है।

न्यायशास्त्र से उदाहरण

किरायेदार और नए किरायेदार ने पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के असाइनमेंट पर एक समझौता किया, बाद में किरायेदार के खिलाफ दिवालियापन की कार्यवाही शुरू की गई और एक प्रक्रिया शुरू की गई दिवालियापन की कार्यवाही. किरायेदार के दिवालियापन ट्रस्टी ने नए किरायेदार को पट्टे के लेन-देन को अमान्य मानने के दावे के साथ आवेदन किया: आवेदक के अनुसार, विवादित अनुबंध के प्रावधानों का उल्लंघन किया गया था कला। 575 रूसी संघ का नागरिक संहिता, जो वाणिज्यिक संगठनों के बीच दान की अनुमति नहीं देता है। अदालत ने दावे से इनकार किया। ट्रायल कोर्ट के निष्कर्ष से असहमत होकर, आवेदक ने अपील की अपील करना. अपील की मध्यस्थता अदालत ने निम्नलिखित बताते हुए शिकायत के आधार पर दावों को पूरा करने के लिए कोई आधार नहीं पाया।

दावे का कानूनी आधार है कला। 168 और 575 रूसी संघ का नागरिक संहिता। बताई गई आवश्यकताओं और लागू किए जाने वाले कानून के नियमों के आधार पर, वर्तमान मामले में सबूत के विषय में शामिल हैं: एक विवादित लेनदेन के समापन का तथ्य, आवश्यकताओं के साथ लेनदेन का गैर-अनुपालन कला। 575 रूसी संघ का नागरिक संहिता। पार्टियों के इरादों की जांच करने के बाद, प्रथम दृष्टया अदालत सही ढंग से इस निष्कर्ष पर पहुंची कि पट्टा समझौते का समापन करते समय, पार्टियों ने पट्टा समझौते के तहत कीमत प्रदान नहीं की थी, लेकिन किरायेदार के कर्ज का भुगतान करने का इरादा था दूसरे समझौते के तहत नया किरायेदार। प्रथम दृष्टया की अदालत सही ढंग से इस निष्कर्ष पर पहुंची कि विवादित अनुबंध को इस अर्थ में दान अनुबंध के रूप में मान्यता नहीं दी जा सकतीकला। 572 रूसी संघ का नागरिक संहिता(मामला संख्या A19-18789/2010 में 21 मई, 2012 की अपील की चौथी मध्यस्थता अदालत का निर्णय)।

व्यवहार में, हस्तांतरण का विलेख, साथ ही पट्टे के समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के असाइनमेंट के लिए अनुबंध, अधिकारों के हस्तांतरण का आधार है। इस तरह के अधिनियम की अनुपस्थिति एक नए किरायेदार से पट्टे के समझौते के तहत ऋण एकत्र करने की प्रक्रिया को जटिल बना सकती है, जो पट्टे पर दी गई वस्तु को अधिकारों के हस्तांतरण की कमी को संदर्भित करेगा। मान लें कि वास्तविक उपयोगपट्टे की संपत्तिस्थानांतरण का कोई विलेख नहींएक औपचारिक प्रकृति का है और पट्टेदार के लिए अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल होने का कारण नहीं हो सकता है। इस प्रकार, एक नए किरायेदार से लीज समझौते के तहत ऋण एकत्र करते समय, पट्टेदार को विवादित लीज ऑब्जेक्ट के वास्तविक हस्तांतरण को साबित करना होगा। इसी तरह के निष्कर्ष मामले संख्या A67-714 / 2015 में अगस्त 20, 2015 की अपील की सातवीं मध्यस्थता अदालत के संकल्प में निहित हैं)।

11 जनवरी, 2002 नंबर 66 के रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसीडियम के सूचना पत्र के पैरा 17 के अनुसार, जारी होने पर, उपठेका समझौता लागू रहता है, इसलिए, पूर्व-संविदात्मक विवादों में, क्रम में नकारात्मक परिणामों का अनुकूलन, नए किरायेदार को लीज्ड वस्तु के लिए तीसरे पक्ष के अधिकारों के बारे में सीखना चाहिए।

नया किरायेदार समझौते के तहत किरायेदार के सभी अधिकारों और दायित्वों को पूर्ण रूप से स्थानांतरित करता है, जब तक कि पार्टियां अन्यथा सहमत न हों, और पुराने लेनदार द्वारा पट्टे के समझौते की शर्तों के उल्लंघन के मामले में, निर्दिष्ट पर नए के साथ समझौता आधार समाप्त किया जा सकता है।

इसलिए, मध्यस्थता अदालतउत्तरी काकेशस जिले ने निम्नलिखित निर्णय लिया: पुन: किरायेदारी के क्षण से, भूमि भूखंड का नया किरायेदार भूमि पट्टा समझौते के तहत मकान मालिक के लिए उत्तरदायी हो जाता है। रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसीडियम के 1 अक्टूबर, 2013 के डिक्री नंबर 3914/13 में कहा गया है कि ऋण को हस्तांतरित करने के लिए लेनदार की सहमति प्राप्त करने की आवश्यकता प्रवेश की संभावना के संबंध में अपनी इच्छा व्यक्त करने का अधिकार सुनिश्चित करती है। एक नए देनदार द्वारा एक दायित्व में, आकलन करें संपत्ति की स्थितिइस तरह के एक देनदार और उसके प्रतिभागियों की सद्भावना के संदर्भ में एक ऋण हस्तांतरण समझौते के समापन का उद्देश्य। भूमि भूखंड के किरायेदार को किरायेदार की सहमति के बिना पट्टे के समझौते के तहत अपने अधिकारों को सौंपने का एक तरजीही अवसर दिया जाता है। मकान मालिक पट्टा समझौते या भुगतान की समाप्ति की मांग करने के अवसर से वंचित नहीं है अनिवार्य भुगतानऔर पिछले किरायेदार द्वारा किए गए उल्लंघनों के संबंध में प्रतिबंध, इस बात की परवाह किए बिना कि यह मुद्दा पार्टी को दायित्व से बदलने के समझौते में विनियमित है या नहीं।

असाइनमेंट लेनदेन करते समयअधिकारएक भूखंड के पट्टे पर, लेन-देन से पहले उसके कब्जे से पट्टेदार को बदतर स्थिति में नहीं रखा जा सकता है। मौजूदा ऋणों और अन्य प्रतिबंधों के लिए दायित्वों का हस्तांतरण इस तरह के हस्तांतरण के लिए सहमति व्यक्त करने के लिए पट्टेदार की संभावना को बाहर नहीं करता है। अनुबंध मूल्यांकन फिर से काम पर रखनावितरण के लिए आवश्यक हैअधिकारऔर उसके पक्षों के दायित्व, जिसमें मकान मालिक को ऋण का भुगतान करने और नए किरायेदार को सौंपने का दायित्व शामिल है। अनुवाद अधिकारऔर किरायेदार के दायित्व, संविदात्मक दायित्व या विफलता से जुड़े अन्य प्रतिकूल परिणामों से बचने के लिए प्रतिबद्ध हैं या अनुचित निष्पादनपिछले किरायेदार द्वारा लीज समझौते, साथ ही साथ एक नए किरायेदार को अनुचित लाभ प्रदान करने के उद्देश्य से, योग्य होना चाहिए अधिकार का दुरुपयोग, और नए और पुराने किरायेदारों - पट्टेदार के संयुक्त और कई देनदार माने जाते हैं।

इन कानूनी दृष्टिकोणों को तैयार करते हुए, रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम ने पिछले किरायेदार से ऋण की वसूली की संभावना को स्वीकार किया, जो कि पट्टे के समझौते के समापन से पहले उत्पन्न हुआ था, मकान मालिक के अस्तित्व (प्रतिधारण) को ध्यान में रखते हुए। देनदार को बदलने का अधिकार प्रवर्तन कार्यवाहीएक नए किरायेदार के लिए (मामला संख्या A32-11870 / 2013 में 23 जून, 2015 को उत्तरी काकेशस जिले के मध्यस्थता न्यायालय का संकल्प)।

वर्तमान कानून द्वारा भूमि भूखंड के हिस्से का हस्तांतरण प्रदान नहीं किया गया है। कला के अनुसार। रूसी संघ के भूमि संहिता के 11.1, एक भूमि भूखंड पृथ्वी की सतह का एक हिस्सा है, जिसकी सीमाएं संघीय कानूनों के अनुसार निर्धारित की जाती हैं। यदि भूमि भूखंड की सीमाओं को कानून के अनुसार परिभाषित नहीं किया गया है, तो ऐसी भूमि भूखंड वस्तु के रूप में मौजूद नहीं है नागरिक आधिकारऔर, तदनुसार, पट्टा समझौते का विषय नहीं हो सकता। इसी तरह की स्थिति यारोस्लाव क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय द्वारा 24 दिसंबर, 2012 के मामले संख्या A82-7740/2012 के निर्णय में व्यक्त की गई थी।

में नागरिक संचलनपट्टे की वस्तु एक भूमि भूखंड, परिसर और कोई अन्य अचल संपत्ति वस्तु हो सकती है। पट्टे के समझौते के तहत किरायेदार के अधिकारों और दायित्वों को सौंपने की बहुत योजना नागरिक संचलन में बहुत मांग में है, विशेष रूप से एक कानूनी इकाई की होल्डिंग संरचनाओं में। इन कानूनी संबंधों में व्यक्तियों की बहुलता इस तरह के समझौते को अमान्य करने का जोखिम पैदा कर सकती है। पट्टे की वस्तु को विवाद के विषय से बाहर करने के लिए, निम्नलिखित शर्तों को पूरा किया जाना चाहिए: पट्टे के कार्यान्वयन के लिए पट्टेदार की सहमति, एक नए किरायेदार (मुआवजा प्रकृति) का काउंटर प्रावधान, लिखित फॉर्मलेनदेन और राज्य पंजीकरण (मुख्य दायित्व के आधार पर)। उसी समय, पट्टा समझौते के तहत हस्तांतरित अधिकारों और दायित्वों के विशिष्ट दायरे को निर्धारित करना आवश्यक है (विशेष रूप से, दायित्वों के भाग्य का निर्धारण करने के लिए जो किरायेदार के अधिकारों और दायित्वों के असाइनमेंट से पहले उत्पन्न हुए थे)।

सोरोकिन एलेक्सी अनातोलियेविच, प्रमुख वकील

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इस प्रकार का समझौता एक लेन-देन है जिसके अनुसार इस संपत्ति पट्टा समझौते में पहले निर्धारित अधिकार और दायित्व दोनों स्थानांतरित किए जाते हैं। लीजिंग सबलीज या सेशन की समान अवधारणाओं से कुछ अलग है। इस प्रकार, एक उपपट्टा एक अनुबंध के तहत अधिकारों और दायित्वों का एक अस्थायी हस्तांतरण है, जबकि एक पट्टे में एक स्थायी और अंतिम लेनदेन शामिल होता है। असाइनमेंट दायित्वों के बिना केवल पट्टे के अधिकार का हस्तांतरण है।

इस प्रकार के समझौते की मुख्य विशेषता यह है कि समझौता लागू रहता है, केवल किरायेदार का प्रतिनिधित्व करने वाला व्यक्ति बदलता है। ऐसे मामले होते हैं जब पिछला किरायेदार अब मकान मालिक के लिए वित्तीय दायित्वों को वहन करने में सक्षम नहीं होता है, और लेन-देन की समाप्ति से समझौते के लिए पार्टियों के दंड या अन्य नुकसान होंगे। इस मामले में, केवल एक लीजिंग समझौते को समाप्त करना अधिक समीचीन है, जो पट्टे के अधिकारों और वित्तीय दायित्वों को इच्छुक व्यक्ति को हस्तांतरित करेगा। साथ ही, लेन-देन करने वाले किसी भी पक्ष को नुकसान नहीं होगा, समय और पैसा भी खर्च नहीं होगा।

हालांकि, किसी को उम्मीद नहीं करनी चाहिए कि पट्टा समझौते को "खरोंच से" समाप्त किया जा सकता है। इसलिए इस समझौते के साथ सभी उपलब्ध लिखित साक्ष्यों को संलग्न करना आवश्यक है कि पिछले किरायेदार के लिए फिर से भर्ती करना एक आवश्यक उपाय है।

इसके अलावा, अनुबंध के तहत सभी शर्तों, दायरे, अधिकारों और दायित्वों को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है, दायित्वों (पट्टे) पर ऋण निर्दिष्ट हैं, पट्टे के लिए संपत्ति के हस्तांतरण के लिए सभी शर्तों पर हस्ताक्षर किए गए हैं।

लीज एग्रीमेंट तैयार करने के लिए कोई सख्त नियम नहीं हैं, लेकिन इसे एक एकल संविदात्मक दस्तावेज के रूप में प्रस्तुत किया जाना चाहिए जो पार्टियों के अधिकारों और दायित्वों को परिभाषित करता है, उनके द्वारा हस्ताक्षरित। एक मौखिक या औपचारिक समझौता वैध नहीं माना जाता है।

राज्य के अधिकारियों के साथ पट्टा समझौते के पंजीकरण के रूप में समझौते के लिए पार्टियों के इस तरह के दायित्व के लिए, अभी तक कोई स्पष्ट जवाब नहीं है। इस तथ्य पर ध्यान देना अधिक तर्कसंगत है कि प्रारंभिक संपत्ति पट्टा समझौता पंजीकृत किया गया था या नहीं। यदि यह परिस्थिति हुई, तो अनुबंध राज्य पंजीकरण के अधीन भी हो सकता है।

स्वीकृति का एक अधिनियम तैयार करने के लिए कोई प्रत्यक्ष दायित्व भी नहीं है - पट्टे पर दी गई संपत्ति का हस्तांतरण। हालांकि, सुरक्षा और कानूनी कारणों से, इस अधिनियम को किसी भी रूप में तैयार करना बेहतर है, जहां पट्टे पर दी गई वस्तु की सभी मुख्य विशेषताएं इंगित की जाएंगी। यह भविष्य के किरायेदार को अप्रत्याशित "आश्चर्य" और पट्टे पर दी गई संपत्ति से अतिरिक्त खर्चों से बचाएगा।

समझौते के मुख्य खंडों में से एक पट्टे के अधिकारों और दायित्वों को नए पट्टेदार को हस्तांतरित करने के लिए पट्टेदार की अनिवार्य सहमति होनी चाहिए। यदि समझौते में ऐसी कोई सहमति नहीं है या इसे एक अलग दस्तावेज के रूप में संलग्न नहीं किया गया है, तो लीजिंग समझौते को अमान्य माना जाता है।

अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर कानून के लेख - किराए का असाइनमेंट। जब किराए का अधिकार हस्तांतरित किया जाता है, तो पट्टेदार को अग्रिम भुगतान के संबंध में पिछले किरायेदार से उत्पन्न होने वाले दावों को नए किरायेदार को स्थानांतरित कर दिया जाता है। उसी समय, नया किरायेदार पूर्व किरायेदार को अग्रिम भुगतान के रूप में उसके द्वारा हस्तांतरित धन की प्रतिपूर्ति करेगा। तदनुसार, पूर्व किरायेदार को पूर्व में पट्टेदार को हस्तांतरित अग्रिम से काटे गए वैट की राशि को बहाल करना चाहिए - कानूनी इकाई(अन्य संगठन) (रूसी संघ के टैक्स कोड के खंड 3 खंड 3 अनुच्छेद 170)। रियल एस्टेट लीज एग्रीमेंट (इमारतों, संरचनाओं, आदि) के तहत किराए के खिलाफ अग्रिम स्थानांतरित करते समय वैट के भुगतान पर। रूसी संघ के क्षेत्र पर एक अचल संपत्ति पट्टा समझौते के तहत संपत्ति के अधिकारों का हस्तांतरण वैट कराधान की वस्तु के रूप में मान्यता प्राप्त है (रूसी संघ के कर संहिता के खंड 1 खंड 1 अनुच्छेद 146)।

अचल संपत्ति के हस्तांतरण पर कानून के लेख - किराए का असाइनमेंट

कर आधार को हस्तांतरित संपत्ति के अधिकारों के मूल्य के रूप में परिभाषित किया गया है, जिसकी गणना वैट (खंड 5, अनुच्छेद 155, खंड 1, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 154) को शामिल किए बिना अनुबंध मूल्य के आधार पर की जाती है। पट्टे)। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि लेन-देन के लिए मूल्य निर्धारित करते समय (पट्टे के अधिकारों की बिक्री के लिए एक अनुबंध), आय और (या) व्यय जिसके लिए Ch के अनुसार मान्यता प्राप्त है। रूसी संघ के टैक्स कोड के 25, 01.01.2012 तक कला के पैरा 1 के मानदंडों द्वारा निर्देशित होना आवश्यक था। रूसी संघ के टैक्स कोड के 40 (18 जुलाई, 2011 एन 227-एफजेड के संघीय कानून के अनुच्छेद 4 के भाग 6)।

01/01/2012 से, लेन-देन की कीमत कला द्वारा निर्धारित तरीके से निर्धारित की जाती है। रूसी संघ के टैक्स कोड के 105.3। इसलिए, यदि कोई लेन-देन उन व्यक्तियों के बीच संपन्न होता है जो अन्योन्याश्रित नहीं हैं, तो लेन-देन की कीमत ही कीमत है पार्टियों द्वारा इंगित किया गयालेन-देन, और इस मूल्य को बाजार मूल्य के रूप में मान्यता प्राप्त है (खंड 1, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 105.3)।

संबंधित पक्षों के बीच लेनदेन में, लेनदेन में लागू मूल्य बाजार मूल्य (अनुच्छेद 105.1, अनुच्छेद 2, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 105.3 के 3) के अनुरूप होना चाहिए।

बाजार की कीमतों के साथ संबंधित पक्षों द्वारा उपयोग की जाने वाली कीमतों के अनुपालन पर नियंत्रण इन पार्टियों द्वारा किए गए नियंत्रित लेनदेन के संबंध में रूस की संघीय कर सेवा द्वारा किया जाता है (खंड 2, अनुच्छेद 105.3, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 105.14) . च में प्रदान किए गए तरीके से कर नियंत्रण का प्रयोग करते समय। रूसी संघ के टैक्स कोड के 14.5, कला के पैरा 4 में सूचीबद्ध करों की गणना और भुगतान की पूर्णता। रूसी संघ के टैक्स कोड के 105.3, विशेष रूप से वैट में, यदि लेन-देन में पार्टियों में से एक एक संगठन है ( व्यक्तिगत उद्यमी), जो वैट करदाता के कर्तव्यों को पूरा करने से वैट करदाता या छूट (मुक्त) नहीं है (नहीं है) (रूसी संघ के टैक्स कोड के खंड 4, खंड 4, अनुच्छेद 105.3)।

वैट के लिए कर आधार निर्धारित करने का क्षण पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण का दिन है (यदि ऐसा समझौता पंजीकरण के अधीन है) या पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करने का दिन (यदि पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है) (अनुच्छेद 167 का खंड 8) रूसी संघ के टैक्स कोड, अनुच्छेद 389 के खंड 1, 2, अनुच्छेद 131 के खंड 1, अनुच्छेद 164 के खंड 1, अनुच्छेद 433 के खंड 3, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 651 के खंड 2, खंड संघीय कानून संख्या के अनुच्छेद 4 का 1, अचल संपत्ति के अधिकारों का पंजीकरण और इसके साथ लेनदेन)। इस सामग्री में, हम रियल एस्टेट (इमारतों, संरचनाओं, आदि) के लिए एक पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण पर विचार नहीं करते हैं जो कि राज्य या नगरपालिका की संपत्ति है। उसी समय, हम ध्यान दें कि किसी राज्य को फिर से काम पर रखने पर एक समझौते का निष्कर्ष या नगरपालिका संपत्ति (गैर आवासीय परिसर) केवल एक निविदा या नीलामी के परिणामों के आधार पर संभव है (26 जुलाई, 2006 के संघीय कानून के अनुच्छेद 17.1 एन 135-एफजेड "प्रतियोगिता के संरक्षण पर", 23 अक्टूबर के पूर्वी साइबेरियाई जिले के एफएएस का संकल्प, 2009 N A74-1158 / 2009, FAS के मामले में उत्तर पश्चिमी जिलादिनांक 07/09/2010 के मामले में N A26-6976 / 2009)।

यदि राज्य या नगरपालिका के स्वामित्व वाले भूमि भूखंड के लिए पट्टे के समझौते के तहत किराए के खाते में अग्रिम स्थानांतरित किया जाता है, तो पूर्व किरायेदार के पास पैराग्राफ के मानदंड को लागू करने के बारे में कोई सवाल नहीं है। 3 पृष्ठ 3 कला। रूसी संघ के टैक्स कोड के 170। यह इस तथ्य के कारण है कि ऐसी स्थिति में, पूर्व किरायेदार के पास वैट के लिए कर एजेंट के दायित्व नहीं होते हैं।

अचल संपत्ति पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के लिए नए किरायेदार से पूर्व किरायेदार के कारण आय (पारिश्रमिक) संपत्ति के अधिकारों की बिक्री से आय के रूप में आयकर उद्देश्यों के लिए मान्यता प्राप्त है (वैट को छोड़कर) (अनुच्छेद का खंड 1) 248, रूसी संघ के टैक्स कोड के अनुच्छेद 249 के खंड 1)। कर लेखांकन में उपार्जन पद्धति का उपयोग करते समय, राजस्व को पट्टे के समझौते के राज्य पंजीकरण की तारीख पर मान्यता दी जाती है (यदि ऐसा समझौता पंजीकरण के अधीन है) या पट्टे के समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख पर (यदि पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है) ( रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 271 के खंड 3, खंड 1, 2 लेख 389, अनुच्छेद 1 अनुच्छेद 131, अनुच्छेद 1 अनुच्छेद 164, अनुच्छेद 3 अनुच्छेद 433, अनुच्छेद 2 रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 651, अनुच्छेद संघीय कानून एन 122-एफजेड का 1 लेख 4)।

नकद पद्धति का उपयोग करते समय, प्राप्ति की तिथि पर राजस्व को मान्यता दी जाती है धनएक नए किरायेदार से (खंड 2, रूसी संघ के टैक्स कोड के अनुच्छेद 273)।

संपत्ति के अधिकारों की बिक्री से प्राप्त आय की पहचान के समय, पूर्व पट्टेदार (उपार्जन विधि और नकद विधि दोनों के तहत) को संपत्ति के अधिकारों की खरीद मूल्य और खर्चों की राशि से संबंधित राशि को कम करने का अधिकार है। उनके अधिग्रहण और बिक्री से संबंधित (खंड 2.1, खंड 1, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 268)। यदि इस तरह की कमी के परिणामस्वरूप नुकसान होता है, तो इसे लाभ कराधान के प्रयोजनों के लिए ध्यान में रखा जाता है (खंड 2, रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 268)। विशेष रूप से, बिक्री राजस्व संपत्ति कानूनपूर्व किरायेदार को भूमि भूखंड के लिए पट्टे के समझौते को समाप्त करने का अधिकार प्राप्त करने के लिए खर्च की मात्रा को कम करने का अधिकार है, जिसे रिलीज के समय खर्च के रूप में मान्यता नहीं दी गई है।

अग्रिम भुगतान के रूप में नए किरायेदार से प्राप्त राशि को आय के रूप में मान्यता नहीं दी जाती है, क्योंकि पट्टेदार को हस्तांतरित अग्रिम की राशि को आयकर उद्देश्यों के लिए खर्चों में शामिल नहीं किया गया था (आय और व्यय की पहचान की विधि की परवाह किए बिना) संगठन - कर लेखांकन में पूर्व किरायेदार) ( आइटम 14, अनुच्छेद 270, आइटम 3, अनुच्छेद 273, रूसी संघ के टैक्स कोड के अनुच्छेद 41।

पट्टे के अधिकार को स्थानांतरित करते समय, पट्टे पर दी गई संपत्ति का मूल्य पूर्व किरायेदार द्वारा ऑफ-बैलेंस शीट खाते 001 "लीज्ड फिक्स्ड एसेट्स" से डेबिट किया जाता है (खातों के चार्ट के आवेदन के लिए निर्देश, वित्त मंत्रालय का पत्र) रूस दिनांक 24 अगस्त, 2004 एन 03-03-01-04 / 1/8)<*>.

पट्टे के अधिकार के हस्तांतरण से जुड़ी आय और व्यय को पट्टे के समझौते के राज्य पंजीकरण की तारीख पर अन्य आय और अन्य खर्चों के रूप में मान्यता दी जाती है (यदि ऐसा समझौता पंजीकरण के अधीन है) या पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख पर (यदि पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है) (खंड 7, 10.1, 16 पीबीयू 9/99, पैराग्राफ 11, 19 पीबीयू 10/99)।

उपार्जन पद्धति को लागू करते समय, आय और व्यय को लेखांकन और कर लेखांकन में समान रूप से मान्यता दी जाती है।

रूसी संघ का नागरिक संहिता)। नतीजतन, पट्टा समझौते में किरायेदार का प्रतिस्थापन होता है। तदनुसार, रिहा करते समय, जिस व्यक्ति को अधिकार और दायित्व हस्तांतरित किए जाते हैं, वह समझौते के तहत पट्टेदार के लिए जिम्मेदार हो जाता है - नया किरायेदार, और समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण के क्षण से पूर्व ऐसी जिम्मेदारी वहन नहीं करता है।

किरायेदार को एक व्यावसायिक कंपनी या साझेदारी की अधिकृत पूंजी में योगदान करके, उत्पादन सहकारी समिति को शेयर योगदान करके अपने अधिकारों और दायित्वों को स्थानांतरित करने का भी अधिकार है। हालांकि, इन मामलों में, अनुबंध के लिए पार्टी का कोई प्रतिस्थापन नहीं है - पट्टेदार अनुबंध के तहत पट्टेदार के लिए जिम्मेदार रहता है (खंड 2, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 615)।

एकमात्र अपवाद भूमि पट्टा समझौते हैं, जिसके लिए निम्नलिखित पट्टा विशेषताएं स्थापित की गई हैं।

सबसे पहले, द्वारा सामान्य नियम, एक भूमि भूखंड के किरायेदार (यदि वह एक विशेष आर्थिक क्षेत्र का निवासी नहीं है) को मकान मालिक की सहमति के बिना भूमि पट्टे समझौते के तहत अपने अधिकारों और दायित्वों को तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने का अधिकार है, अधिसूचना के अधीन (खंड) 5, रूसी संघ के भूमि संहिता का अनुच्छेद 22)। हालांकि, पट्टे के लिए पट्टेदार की सहमति प्राप्त करने के दायित्व के लिए भूमि पट्टा समझौता प्रदान कर सकता है।

दूसरे, राज्य या नगर निगम के स्वामित्व वाले भूखंड को पट्टे पर देते समय, यदि पट्टे की अवधि 5 वर्ष से अधिक है, तो किरायेदार पट्टेदार की सहमति के बिना अपने अधिकारों और दायित्वों को तीसरे पक्ष को हस्तांतरित कर सकता है, बशर्ते कि उसे सूचित किया जाए, जब तक अन्यथा संघीय कानूनों द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है (पृष्ठ 9 अनुच्छेद 22 आरएफ एलसी)। संघीय कानून द्वारा स्थापित इस नियम के अपवाद लागू होते हैं, उदाहरण के लिए, राज्य और नगरपालिका संस्थानसाथ ही संस्थाओं की स्थापना की राज्य अकादमियोंविज्ञान और (या) उनके अधीनस्थ। ऐसी संस्थाएँ राज्य या नगर पालिका के स्वामित्व वाले भूमि भूखंडों के लिए पट्टे के समझौतों के तहत अपने अधिकारों और दायित्वों को तीसरे पक्ष को हस्तांतरित करने की हकदार नहीं हैं (25 अक्टूबर, 2001 के संघीय कानून के अनुच्छेद 3 के खंड 2.5, एन 137-एफजेड "के अधिनियमन पर" रूसी संघ की भूमि संहिता")।

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि यदि पट्टे के समझौते का विषय एक भूमि भूखंड पर स्थित एक इमारत या संरचना है, तो उपयोग करने का अधिकार जो किरायेदार को हस्तांतरित किया जाता है, साथ ही स्वामित्व के अधिकार के हस्तांतरण और इस तरह की अचल संपत्ति का उपयोग करता है ( रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 652), इस तरह के पट्टे समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों को फिर से पट्टे के माध्यम से स्थानांतरित करने के लिए, मकान मालिक की सहमति प्राप्त करनी चाहिए, क्योंकि कानून इमारतों की ऐसी आवश्यकता को बाहर नहीं करता है और संरचनाएं (07.12.2015 N F03-5198 / 15 के सुदूर पूर्वी जिले के मध्यस्थता न्यायालय का संकल्प देखें)।

एक भूमि पट्टा समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण की सूचना तीसरे पक्ष के साथ संबंधित लेनदेन के बाद उचित समय के भीतर लिखित रूप में या किसी अन्य रूप में भेजी जानी चाहिए जो किरायेदार को नोटिस की प्राप्ति के बारे में जानकारी देने की अनुमति देता है। अभिभाषक (24 मार्च, 2005 नंबर 11 दिनांकित रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के पूर्ण संकल्प के खंड 16)।

आपसी समझौता करने की प्रक्रिया, फिर से किराए पर लेने पर पट्टे पर दी गई संपत्ति को स्थानांतरित करने के मुद्दे, जारी करने की फीस पार्टियों के समझौते द्वारा निर्धारित की जाती है।