मकान मालिक एकतरफा किराया बढ़ाता है। आप एक किरायेदार की मदद कैसे कर सकते हैं? मकान मालिक द्वारा किराए में वृद्धि किराया वृद्धि

प्रश्न:पार्टियों ने एक वर्ष की अवधि के लिए गैर-आवासीय परिसर (अचल संपत्ति) के लिए एक पट्टा समझौता किया। समझौता किरायेदार के अधिकार को बढ़ाने के लिए प्रदान करता है किरायावर्ष में दो बार। इस तरह के समझौते की अवधि के दौरान मकान मालिक कितनी बार किराया बढ़ा सकता है?

उत्तर:रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के खंड 3 के अनुसार, जब तक अन्यथा अनुबंध द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, अनुबंध द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर पार्टियों के समझौते से किराए की राशि को बदला जा सकता है, लेकिन एक से अधिक बार नहीं साल। कानून किराए की राशि की समीक्षा के लिए अन्य न्यूनतम शर्तों का प्रावधान कर सकता है ख़ास तरह केपट्टा, साथ ही कुछ प्रकार की संपत्ति के पट्टे के लिए।
अनुच्छेद 21 में "पर व्यक्तिगत मुद्देएक पट्टा समझौते पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने की प्रथा के बारे में ”, यह समझाया गया है कि यह नियम विवादास्पद है और पार्टियों के समझौते से, किराए की राशि पर पट्टा समझौते की शर्तों को बदलने की अनुमति देता है। वर्ष में एक से अधिक बार, उस मामले में जब इस तरह के बदलाव की संभावना का संकेत कोई पट्टा समझौता नहीं है।
हालांकि, अगर, कानून या समझौते के अनुसार, पट्टेदार को एकतरफा किराए की राशि (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310) को बदलने का अधिकार है, तो, अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3 के अर्थ के भीतर रूसी संघ का नागरिक संहिता, ऐसा परिवर्तन उसके द्वारा वर्ष में एक बार से अधिक नहीं किया जा सकता है।
इस प्रकार, यदि गैर-आवासीय परिसर (अचल संपत्ति) के लिए पट्टा समझौता मकान मालिक को एकतरफा किराए की राशि बढ़ाने का अधिकार प्रदान करता है, तो दिया गया अधिकारपट्टेदार द्वारा वर्ष में एक बार से अधिक नहीं बेचा जा सकता है। यदि समझौते में कहा गया है कि मकान मालिक को वर्ष में एक से अधिक बार किराए की राशि बदलने का अधिकार है, तो ऐसी स्थिति कानून की आवश्यकताओं के विपरीत है, क्योंकि मकान मालिक साल में एक से अधिक बार किराए की राशि को बदल सकता है। यदि किरायेदार इस तरह के बदलाव के लिए सहमत है। अगर मकान मालिक ने साल में एक से अधिक बार किराए में वृद्धि की है, तो किरायेदार को अदालत में किराए में इस तरह की वृद्धि (अनुबंध की शर्तों) को चुनौती देने का अधिकार है।

इसके अलावा, इस तथ्य को ध्यान में रखना आवश्यक है कि किराये की दर न केवल एक फर्म में पट्टा समझौते में निर्धारित की जा सकती है कुल धनराशि, लेकिन समकक्ष भी हो, उदाहरण के लिए, किसी विदेशी मुद्रा (डॉलर या यूरो) में एक निश्चित राशि के बराबर। किराए की राशि का ऐसा निर्धारण, एक नियम के रूप में, गैर-आवासीय परिसर (अचल संपत्ति) के लिए दीर्घकालिक पट्टा समझौतों में किया जाता है और इसका उद्देश्य मुद्रास्फीति के प्रतिकूल प्रभावों को समाप्त करना है। इस मामले में, ऐसी स्थिति का मतलब किराए की गणना के लिए एक तंत्र की स्थापना होगा, इसलिए विदेशी मुद्रा (डॉलर या यूरो) की विनिमय दर में बदलाव का मतलब किराए की राशि में बदलाव (वृद्धि) नहीं होगा। रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के खंड 3 के अर्थ के भीतर गैर-आवासीय परिसर (अचल संपत्ति) पट्टा समझौता।

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कला के पैरा 3 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614, जब तक अन्यथा अनुबंध द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, अनुबंध द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर पार्टियों के समझौते द्वारा किराए की राशि को बदला जा सकता है, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं।

किराए की राशि भिन्न हो सकती है:

एकतरफा, यदि समझौते द्वारा ऐसी संभावना प्रदान की जाती है;

पार्टियों के समझौते से, अनुबंध के समापन के बाद किराए की राशि को बदलने के लिए एक पार्टी के अधिकार के अनुबंध के अभाव में।

अनुबंध द्वारा प्रदान की गई एकतरफा प्रक्रिया का अर्थ है कि अदालत में जाए बिना दूसरे पक्ष को सूचित करके किराए की राशि में परिवर्तन करना।

यह देखते हुए कि समझौते में पार्टियां किराए को बदलने की प्रक्रिया को स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं कर सकती हैं, किराये के समझौते के प्रावधानों और पार्टियों द्वारा सहमत इसे बदलने की शर्तों की व्यवस्थित रूप से व्याख्या की जानी चाहिए।

इस प्रकार, अनुबंध में यह स्थापित किया जा सकता है कि पार्टियों के "सहमति से", "समझौते से" या उनके द्वारा एक अतिरिक्त समझौते के समापन के द्वारा इसमें किए गए सभी परिवर्तनों की अनुमति है। पर ये मामलागणना, अधिसूचना या अन्य दस्तावेज जिसमें किराए की बदली हुई राशि शामिल है, किराए की राशि को स्वचालित रूप से नहीं बदलेगा, भले ही यह "अनुबंध का एक अभिन्न अंग है" या "किरायेदार पर बाध्यकारी है" अनुबंध में निर्दिष्ट क्षण से . इस मामले में किराए की राशि में परिवर्तन अनुबंध के लिए पार्टियों की वसीयत के आपसी समझौते से होना चाहिए।

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि अनुबंध को बदलने पर शर्तों से अपवाद केवल पार्टियों के समझौते द्वारा सीधे संकेत देकर किया जा सकता है कि यह नियम किराए को बदलने पर लागू नहीं होता है। साथ ही, अनुबंध में अनुबंध की उन शर्तों की एक विस्तृत सूची हो सकती है जो पार्टियों के समझौते से बदली जाती हैं। इन मामलों में, प्रावधान है कि किराए की पुनर्गणना पट्टेदार द्वारा की जाती है और "अनुबंध का एक अभिन्न अंग है" (या "किरायेदार पर बाध्यकारी है") को अनुबंध को बदलने के लिए एकतरफा प्रक्रिया स्थापित करने के रूप में माना जा सकता है।

दूसरे शब्दों में, यदि अनुबंध पट्टेदार के लिए किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने की संभावना को सीधे इंगित नहीं करता है, तो इसका आकार केवल पार्टियों के समझौते से बदलता है, तैयार किया गया (और पंजीकृत - सिविल के अनुच्छेद 433 के खंड 3)। रूसी संघ का कोड) साथ ही अनुबंध ही।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि वर्तमान कानून के अनुसार, किसी पार्टी को केवल कुछ शर्तों के तहत अनुबंध को बदलने के लिए मजबूर करना संभव है। दूसरे शब्दों में, यदि कोई पक्ष हस्ताक्षर नहीं करना चाहता है पूरक अनुबंधकिराए की राशि को बदलने के लिए, केवल नागरिक संहिता में निर्दिष्ट मामलों में दावे के साथ अदालत जाना संभव है:

"अनुच्छेद 450।अनुबंध को बदलने और समाप्त करने के लिए आधार

यह उल्लेखनीय है कि एक अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए एक पार्टी के इनकार को समझौते की शर्तों का भौतिक उल्लंघन नहीं माना जा सकता है।

अनुबंध के समापन के दौरान जिन परिस्थितियों से पक्ष आगे बढ़े, उनमें महत्वपूर्ण परिवर्तन के कारण अनुबंध में परिवर्तन के लिए, कला के भाग 2 में प्रदान की गई सभी शर्तों की उपस्थिति को साबित करना आवश्यक है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 451।

विनिमय दर में परिवर्तन - औचित्य के रूप में महत्वपूर्ण परिवर्तनअदालत द्वारा परिस्थितियों को स्वीकार नहीं किया जाता है, जैसा कि न्यायिक अभ्यास से पता चलता है।

अब मकान मालिक के अनुरोध पर अनुबंध की समाप्ति के संबंध में। रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुसार,

"अनुच्छेद 619। प्रारंभिक विघटनमकान मालिक के अनुरोध पर अनुबंध

पट्टेदार के अनुरोध पर, पट्टा समझौते को अदालत द्वारा उन मामलों में समय से पहले समाप्त किया जा सकता है जहां पट्टेदार:

« अनुच्छेद 450. अनुबंध को बदलने और समाप्त करने के लिए आधार

1. पार्टियों के समझौते से अनुबंध का परिवर्तन और समाप्ति संभव है, जब तक कि इस संहिता, अन्य कानूनों या अनुबंध द्वारा अन्यथा प्रदान नहीं किया जाता है।

2. पार्टियों में से एक के अनुरोध पर, अनुबंध में संशोधन किया जा सकता है या केवल अदालत के फैसले से समाप्त किया जा सकता है:

1) दूसरे पक्ष द्वारा अनुबंध के भौतिक उल्लंघन के मामले में;

2) इस संहिता, अन्य कानूनों या एक समझौते द्वारा प्रदान किए गए अन्य मामलों में।

पार्टियों में से एक द्वारा अनुबंध का उल्लंघन आवश्यक के रूप में पहचाना जाता है, जो दूसरे पक्ष के लिए इस तरह के नुकसान को मजबूर करता है कि यह अनुबंध के समापन पर गिनने के हकदार होने से काफी हद तक वंचित है ... "।

उदाहरण के लिए, अदालत ने अनुबंध को समाप्त कर दिया, क्योंकि किरायेदार ने, मकान मालिक की सहमति के बिना, मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना पट्टे की इमारत में एक अतिरिक्त किया, और दस्तावेजों के साथ इस तथ्य की पुष्टि की। सामान्य तौर पर, न्यायिक व्यवहार में ऐसे कई उदाहरण हैं जब अदालत ने पट्टेदार द्वारा पट्टे पर दिए गए परिसर के पुनर्विकास को मकान मालिक से लिखित सहमति के बिना पट्टे के समझौते के एक महत्वपूर्ण उल्लंघन के रूप में मान्यता दी।

और पट्टे पर दी गई इमारत की गिरावट को सही ठहराने के लिए, एक गंभीर तकनीकी राय की आवश्यकता होगी, यह पुष्टि करते हुए कि इमारत को संतोषजनक स्थिति में पट्टे पर दिया गया था, और किरायेदार द्वारा पट्टे के उल्लंघन के परिणामस्वरूप, तकनीकी स्थितिलीज पर बने भवन की स्थिति काफी खराब हो गई है।

उल्लंघन के कृत्यों को भी तैयार किया जाना चाहिए ताकि उन्हें अदालत में सबूत के रूप में इस्तेमाल किया जा सके।

इस प्रकार, उन मामलों में दावा लाने के लिए जहां किरायेदार संपत्ति का उपयोग अनुबंध की शर्तों या संपत्ति के उद्देश्य के भौतिक उल्लंघन के साथ करता है, या बार-बार उल्लंघन के साथ या संपत्ति को महत्वपूर्ण रूप से खराब करता है, इसे सावधानीपूर्वक तैयार करना आवश्यक है सबूत आधार, साथ ही सबूत है कि किरायेदार, बावजूद लिखित चेतावनीस्थिति को ठीक नहीं किया।

घरेलू के अनुसार कानूनी नियमोंमकान मालिक को किराया बढ़ाने का अधिकार है। जिसमें वृद्धि वर्ष में एक बार से अधिक नहीं की जा सकती है. किन मामलों में किराये की दर को एकतरफा बढ़ाना संभव है, कानून किरायेदार की सुरक्षा कैसे करता है, लीज एग्रीमेंट तैयार करते समय आपको किन बातों पर ध्यान देने की आवश्यकता है। इन और अन्य सवालों के जवाब आपको हमारे लेख से मिलेंगे।

आप अपना किराया कब बढ़ा सकते हैं?

उस परिसर के मालिक के रूप में जिसे आप लीजहोल्ड के आधार पर अस्थायी कब्जे में स्थानांतरित करना चाहते हैं, आपको न केवल अपने अधिकारों के बारे में, बल्कि अपने दायित्वों के बारे में भी जानना होगा। मकान मालिक को एकतरफा किराया बढ़ाने का अधिकार है, लेकिन ऐसा करने के लिए, कानूनी नियमों के आधार पर.

अन्यथा, किरायेदार आवेदन कर सकता है न्यायालयोंउनके अधिकारों और हितों की रक्षा के लिए। बढ़ती मुद्रास्फीति के साथ, आवास और सांप्रदायिक सेवाओं के लिए कीमतों में निरंतर वृद्धि, पट्टा समझौते का यह प्रावधान बहुत प्रासंगिक बना हुआ है और लागू होता है आवश्यक शर्तें. इसलिए, किराए से संबंधित अनुभाग के डिजाइन और इसकी वृद्धि की सभी बारीकियों से पहले, अनुबंध तैयार करने के चरण पर सहमत होना आवश्यक है।

कानून किरायेदार के हितों की रक्षा करता है

रूसी कानून उन स्थितियों को स्पष्ट रूप से नियंत्रित करता है जब पट्टे पर दिए गए परिसर का मालिक किराये की दर में वृद्धि कर सकता है। नागरिक संहिता के आधार पर ऐसी केवल दो स्थितियां हैं।:

1. परिसर के उपयोग के लिए शुल्क लीज या लीज एग्रीमेंट की शर्तों के अनुसार बढ़ाया जा सकता है। लेन-देन के लिए पार्टियों के समझौते ठीक वही हैं जो कानून बिना किसी आवश्यकता के हस्तक्षेप नहीं करता है। और अगर, अनुबंध के निष्पादन के दौरान, पार्टियों ने शुरू में किराये की दर में वृद्धि की संभावना पर सहमति व्यक्त की, यदि कुछ शर्तें उत्पन्न होती हैं, तो मकान मालिक को इसे बढ़ाने का अधिकार है। ऐसी स्थितियां, उदाहरण के लिए, कुछ सुधार हैं जो मकान मालिक, किरायेदार की सहमति से, परिसर में करता है - हीटिंग या गर्म पानी की आपूर्ति प्रदान की जाती है, बिजली में वृद्धि होती है, मरम्मत का कामआदि। याद रखें कि यह सब दर्ज किया जाना चाहिए लीज़ अग्रीमेंटलेनदेन के लिए दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित। इस तरह की वृद्धि की जा सकती है, लेकिन कानून एक स्पष्ट सीमा स्थापित करता है - यह वर्ष में एक बार से अधिक नहीं किया जा सकता है।
2. इस स्थिति के अभाव मेंलेन-देन के मुख्य दस्तावेज में, कानून स्थापित करता है कि मकान मालिक, द्वारा अपनी मर्जीकिराए में एकतरफा बदलाव करने का भी अधिकार है। लेकिन संधि के लागू होने की तारीख से केवल एक वर्ष बीत जाने के बाद कानूनी प्रभाव. दूसरे शब्दों में, पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद, परिसर के उपयोग के लिए शुल्क पूरे वर्ष अपरिवर्तित रहेगा और उसके बाद ही मकान मालिक को इसे एकतरफा बढ़ाने का अधिकार है।

लेकिन यह विशेष रूप से ध्यान दिया जाना चाहिए कि पट्टा समझौता दीर्घकालिक और अल्पकालिक हो सकता है। पहले मामले में, लेन-देन एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए संपन्न होता है, इसे रोसरेस्टर अधिकारियों के साथ पंजीकृत होना चाहिए। लेकिन अल्पकालिक पट्टा संबंधों के मामले में, अनुबंध एक वर्ष तक की अवधि के लिए तैयार किया जाता है, इसके पंजीकरण की आवश्यकता नहीं होती है। इस मामले में, यदि मकान मालिक किराये की दर बढ़ाने की योजना बना रहा है, तो वह अनुबंध के अंत में, किरायेदार को नई शर्तों पर लेनदेन को फिर से बातचीत करने की पेशकश कर सकता है।

यदि इस प्रस्ताव का पालन नहीं किया गया था, और कोई भी प्रतिभागी अनुबंध को रद्द नहीं करना चाहता था, तो इसे समान शर्तों के साथ अनिश्चित काल के लिए बढ़ाया जाना माना जाता है।

अपना किराया कैसे बढ़ाएं

अगर मकान मालिक किराया बढ़ाने की योजना बना रहा है तो वह इसके किरायेदार को सूचित करना चाहिए लिख रहे हैं . परिवर्तन की शर्त, इस स्थिति में - पट्टे पर दिए गए परिसर के लिए भुगतान में वृद्धि, उस समय से वैध हो जाती है जब यह नोटिस किरायेदार को दिया जाता है।

लेकिन, जैसा कि आप अभ्यास से देख सकते हैं, वास्तव में सब कुछ बहुत अधिक जटिल है। कानून का यह प्रावधान डिस्पोजिटिव है, और इसे केवल उस स्थिति में लागू किया जा सकता है जब यह प्रावधान सीधे लीज एग्रीमेंट में लिखा गया हो। दूसरे शब्दों में, इस तथ्य की परवाह किए बिना कि मकान मालिक को वर्ष में एक बार किराया बढ़ाने का अधिकार है, किरायेदार को इस तरह के बदलाव से असहमत होने और एकतरफा समझौते को रद्द करने का भी अधिकार है। यदि यह दीर्घकालिक संविदापरिसर का पट्टा, और इसका राज्य पंजीकरण है, फिर अनुबंध में किए गए सभी परिवर्तन, जिसमें इसकी कीमत - किराए से संबंधित शामिल हैं, को मुख्य दस्तावेज़ के लिए एक अतिरिक्त समझौते के रूप में तैयार किया जाना चाहिए। पट्टे के संबंध में दोनों प्रतिभागियों द्वारा अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर किए गए हैं और यह रोसरेस्टर के साथ भी पंजीकृत है। यदि ऐसा नहीं किया जाता है, तो किरायेदार को अदालतों में एक उपयुक्त आवेदन जमा करके किराए के परिसर के लिए भुगतान में वृद्धि को चुनौती देने का अधिकार है।

इसके अलावा, मुख्य दस्तावेज़ में वर्णित कुछ शर्तों की घटना भी किरायेदार को मकान मालिक द्वारा किराए में वृद्धि के लिए सहमत होने के लिए बाध्य नहीं करती है।

बहुत कुछ इस बात पर निर्भर करता है कि यह कैसे लिखा गया था। यह स्थिति . मान लीजिए, अगर यह तैयार किया जाता है कि "परिसर का किराया बदल सकता है", तो इसका मतलब यह बिल्कुल नहीं है कि दूसरे पक्ष को इसके परिवर्तन से सहमत होना चाहिए। और एक और स्थिति, अगर मुख्य दस्तावेज कहता है कि कुछ शर्तों की शुरुआत के साथ, "परिसर के उपयोग के लिए शुल्क परिवर्तन के अधीन है।" इस तरह के समझौते में अपने हस्ताक्षर करके, किरायेदार किराए में बदलाव के लिए अग्रिम रूप से सहमत होता है, जिसमें मुद्रास्फीति स्थापित सीमा तक पहुंच जाती है। एक अतिरिक्त के रूप में, यह संकेत दिया जा सकता है कि "किरायेदार के एक अतिरिक्त समझौते को समाप्त करने से इनकार करने की स्थिति में, किराए के भुगतान में परिवर्तन के विवाद पर अदालत द्वारा विचार किया जाता है या अनुबंध को समय से पहले रद्द कर दिया जाता है।"

जब किरायेदार बढ़े हुए किराए का भुगतान करने के लिए सहमत नहीं होता है

जब परिसर का मालिक, कानून द्वारा निर्देशित या अनुबंध में सहमत शर्तों द्वारा, पट्टे पर दी गई वस्तु के लिए शुल्क बढ़ाता है, और किरायेदार इसे भुगतान करने के लिए सहमत नहीं होता है, परिसर का उपयोग जारी रखता है, निश्चित रूप से, कुछ ऋण प्रकट होता है। याद रखें कि आपके पास इस मुद्दे को हल करने का अधिकार नहीं है, उदाहरण के लिए, किराए के परिसर में किरायेदार की पहुंच को अवरुद्ध करके, और इससे भी अधिक किरायेदार से संबंधित संपत्ति के रूप में परिणामी ऋण की वसूली का प्रयास करके। बेशक, जब तक अन्यथा पट्टे में न कहा गया हो।

इस मुद्दे पर विचार करने के बाद, हम निम्नलिखित निष्कर्ष पर पहुंचे:
किराए की राशि, साथ ही इसे बदलने की प्रक्रिया, पार्टियों के समझौते द्वारा पट्टा समझौते में निर्धारित की जाती है। कानून द्वारा प्रदान की गई एकमात्र सीमा किराए की राशि में परिवर्तन के समय से संबंधित है, जिसे वर्ष में एक बार से अधिक नहीं किया जाना चाहिए।

तैयार उत्तर:
कानूनी परामर्श सेवा विशेषज्ञ GARANT
करसेविच लव

प्रतिक्रिया गुणवत्ता नियंत्रण:
कानूनी परामर्श सेवा GARANT के समीक्षक
अलेक्जेंड्रोव एलेक्सी

सामग्री कानूनी परामर्श सेवा के हिस्से के रूप में प्रदान किए गए व्यक्तिगत लिखित परामर्श के आधार पर तैयार की गई थी।

कला के पैरा 3 में। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614 में कहा गया है: जब तक अन्यथा अनुबंध द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, अनुबंध द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर पार्टियों के समझौते से किराए की राशि को बदला जा सकता है, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं। नतीजतन, किराए के एकतरफा परिवर्तन (वृद्धि) के लिए मकान मालिक का अधिकार अनुबंध में ही तय किया जाना चाहिए।

यदि लीज एग्रीमेंट में किराए में एकतरफा बदलाव का संकेत होता है, तो मकान मालिक को किरायेदार की सहमति के बिना इसे बढ़ाने का अधिकार है, लीज एग्रीमेंट में तय किए गए किराए को बदलने के लिए तंत्र के अधीन (उदाहरण के लिए, पूर्व सूचना परिवर्तन की तारीख से एक महीने पहले किराए की राशि में आगामी वृद्धि का किरायेदार, पट्टे पर दी गई संपत्ति के बाजार मूल्य पर या मुद्रास्फीति सूचकांक में बदलाव के कारण किसी विशेष मूल्यांकक की रिपोर्ट के आधार पर वृद्धि)।

यदि लीज एग्रीमेंट किराए में एकतरफा बदलाव की प्रक्रिया को निर्दिष्ट नहीं करता है, तो वोल्गा-व्याटका जिले की फेडरल एंटीमोनोपॉली सर्विस का मानना ​​​​है कि इसकी वृद्धि को एक अतिरिक्त समझौते द्वारा औपचारिक रूप दिया गया है।

कला के आधार पर। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 452, अनुबंध की शर्तों को बदलने के लिए एक समझौता अनुबंध के रूप में उसी रूप में संपन्न होता है।

लीज अनुबंध रियल एस्टेटएक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए राज्य पंजीकरण के अधीन है, किराए को बदलने पर एक अतिरिक्त समझौता भी राज्य पंजीकरण से गुजरना होगा। एक अपंजीकृत समझौता वर्तमान कानून का पालन नहीं करता है, और इसलिए नई दरों पर किराए का भुगतान करने का आधार नहीं है। इसी तरह के निष्कर्ष 16 जनवरी, 2007 और 9 जनवरी, 2007 नंबर F03-A51 / 06-1 / 5119, 6 फरवरी, 2007 और जनवरी 30 के सुदूर पूर्वी जिले के उरल्स जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के प्रस्तावों में किए गए थे। , 2007 नंबर F03-A51 / 06-1 / 5592।

किराए को बदलने के लिए सूचीबद्ध नियम उन मामलों पर लागू नहीं होते हैं जहां समझौते में निर्दिष्ट इसकी गणना के लिए तंत्र कुछ परिस्थितियों के आधार पर राशि में वृद्धि प्रदान करता है, विशेष रूप से न्यूनतम मजदूरी या वर्तमान कानून में परिवर्तन (उदाहरण के लिए, संबंध में) किराये की दर को बदलने के लिए शहर के मेयर के निर्णय के साथ)। फिर किराए में वृद्धि और अतिरिक्त समझौते के निष्पादन के लिए किरायेदार की सहमति की आवश्यकता नहीं है।

क्या मकान मालिक को किराया बढ़ाने का अधिकार है?

नमस्ते। मैंने एक साल के लिए परिसर किराए पर लिया, हमने जमींदारों के साथ एक समझौते पर हस्ताक्षर किए। 4 महीने बीत चुके हैं अब वह मेरे पास आता है और किराया बढ़ाता है, क्या उसे किराया बढ़ाने का अधिकार है?

वकीलों के जवाब (2)

लीज एग्रीमेंट में किराए में बदलाव का प्रावधान होना चाहिए। अगर किराया पूरे साल के लिए तय किया गया है और उसमें बदलाव नहीं हो रहा है, तो मकान मालिक को किराया बढ़ाने का अधिकार नहीं है।

और आगे। आप लिखते हैं कि पट्टा एक वर्ष के लिए संपन्न हुआ था। या राज्य पंजीकरण यह अनुबंध? यदि नहीं, तो आपका पट्टा नहीं है कानूनी प्रभाव, यानी, यह आपके और आपके मकान मालिक के बीच में समाप्त नहीं हुआ है। शायद जमींदार इस सूक्ष्मता को जानता है और उसका उपयोग करता है। और यदि ऐसा है, तो आपके द्वारा भुगतान करने से इनकार करने की स्थिति में, वह आपसे केवल कब्जे वाले क्षेत्र को खाली करने के लिए कहेगा।

1. पट्टेदार संपत्ति (किराया) के उपयोग के लिए समय पर शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है। किराए का भुगतान करने की प्रक्रिया, शर्तें और शर्तें लीज एग्रीमेंट द्वारा निर्धारित की जाती हैं। इस घटना में कि उन्हें समझौते द्वारा परिभाषित नहीं किया गया है, यह माना जाता है कि तुलनीय परिस्थितियों में समान संपत्ति को किराए पर लेते समय आमतौर पर लागू होने वाली प्रक्रिया, शर्तें और शर्तें स्थापित की गई हैं। 2. पट्टा भुगतान सभी पट्टे पर दी गई संपत्ति के लिए पूरी तरह से या इसके प्रत्येक के लिए अलग से स्थापित किया गया है घटक भागके रूप में: 1) समय-समय पर या एक समय में किए गए भुगतान की एक निश्चित राशि में परिभाषित; 2) पट्टे पर दी गई संपत्ति के उपयोग के परिणामस्वरूप प्राप्त उत्पादों, फलों या आय का स्थापित हिस्सा; 3) कुछ सेवाओं के किरायेदार द्वारा प्रावधान; 4) पट्टेदार द्वारा स्वामित्व या पट्टे पर अनुबंध द्वारा प्रदान की गई वस्तु के पट्टेदार को हस्तांतरण; 5) पट्टे पर दी गई संपत्ति के सुधार के लिए अनुबंध द्वारा निर्धारित लागतों के पट्टेदार पर अधिरोपण। पार्टियां किराए के इन रूपों या किराए के भुगतान के अन्य रूपों के संयोजन के लिए पट्टा समझौते में प्रदान कर सकती हैं।

3. जब तक अनुबंध द्वारा अन्यथा प्रदान नहीं किया जाता है, अनुबंध द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर पार्टियों के समझौते द्वारा किराए की राशि को बदला जा सकता है, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं। कानून कुछ प्रकार के पट्टे के साथ-साथ कुछ प्रकार की संपत्ति के पट्टे के लिए किराए की राशि की समीक्षा के लिए अन्य न्यूनतम शर्तों का प्रावधान कर सकता है।

4. जब तक अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, किरायेदार को किराए में एक समान कमी की मांग करने का अधिकार होगा, यदि परिस्थितियों के कारण वह जिम्मेदार नहीं है, लीज समझौते द्वारा प्रदान की गई उपयोग की शर्तें, या की स्थिति संपत्ति में काफी गिरावट आई है।

5. जब तक अन्यथा पट्टा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, घटना में सामग्री उल्लंघनकिराए का भुगतान करने की शर्तों के किरायेदार, पट्टेदार को पट्टेदार द्वारा स्थापित अवधि के भीतर उससे किराए के शीघ्र भुगतान की मांग करने का अधिकार है। इस मामले में, पट्टेदार लगातार दो से अधिक शर्तों के लिए किराए के शीघ्र भुगतान की मांग करने का हकदार नहीं है।

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मकान मालिक एकतरफा किराया बढ़ाता है। किरायेदार के हितों की रक्षा कैसे करें?

परिसर के पट्टे के समझौते में एकतरफा किराए की लागत बढ़ाने के लिए मकान मालिक के अधिकार को शामिल करने की प्रथा काफी आम है। ऐसे मामलों में एक किरायेदार को क्या करना चाहिए, खासकर ऐसे कठिन समय में जो सबके लिए है? उस पर और नीचे।

मेरे ग्राहकों के लिए, मकान मालिक द्वारा दुर्व्यवहार से बचने के लिए, मैं ऐसी शर्त को बाहर करने की सलाह देता हूं, खासकर जब 11 महीने तक का अनुबंध समाप्त होता है। यदि मकान मालिक किराए की लागत में एकतरफा वृद्धि की शर्त को बाहर करने से इनकार करता है, तो सुरक्षा जमा की वापसी के अधीन एकतरफा अनुबंध को समाप्त करने के लिए किरायेदार के अधिकार को प्रदान करना महत्वपूर्ण है।

एक किरायेदार जिसने पहले ही किराए की लागत को एकतरफा बढ़ाने की शर्त के साथ समझौता कर लिया है, उसे निम्नलिखित जानने की जरूरत है:

1. आप कीमत प्रति वर्ष 1 बार से अधिक नहीं बदल सकते हैं

किराए की राशि को प्रति वर्ष 1 बार से अधिक नहीं बदलने की क्षमता कला के पैरा 3 द्वारा स्थापित की गई है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614। इसके अलावा, रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम ने अतिरिक्त रूप से स्पष्ट किया कि किराए की राशि पर समझौते की शर्तों को वर्ष के दौरान नहीं बदला जा सकता है (सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के खंड 11) रूसी संघ दिनांक 11 जनवरी, 2002 नंबर 66)।

इस प्रकार, किरायेदार को एक वर्ष के भीतर मकान मालिक द्वारा किराए में बार-बार वृद्धि को चुनौती देने का अधिकार है।

2. किराए की लागत में वृद्धि को न्यायालय द्वारा अधिकार के दुरुपयोग के रूप में मान्यता दी जा सकती है

किरायेदार का अधिकार है न्यायिक आदेशनिम्नलिखित शर्तों के अधीन, अधिकार के दुरुपयोग के रूप में किराए की लागत बढ़ाने के लिए पट्टेदार के कार्यों की मान्यता की मांग करें:

• एक ही इलाके में समान संपत्ति के किराये के लिए औसत बाजार दरों में बदलाव के लिए किराये की कीमत में असमान रूप से वृद्धि की गई है;
• कीमत औसत बाजार किराये की दरों से काफी अधिक थी।

पट्टेदार के कार्यों को अधिकार के दुरुपयोग के रूप में मान्यता देने के बाद, अदालत पट्टेदार से औसत बाजार दरों से अधिक के किराए की वसूली से इनकार करने का निर्णय लेती है।

उसी समय, किरायेदार को उसी क्षेत्र में समान संपत्ति के लिए औसत बाजार किराये की दरों के आकार को साबित करना होगा। इस मामले में, किरायेदार चाहिए स्वतंत्र विशेषज्ञताकिराये की दरें। खुले स्रोतों से प्राप्त जानकारी अतिरिक्त साक्ष्य के रूप में भी काम कर सकती है: वेबसाइटों और समाचार पत्रों से किराये की घोषणाएँ (cian.ru, irr.ru, avito.ru, आदि); सूचना प्रकाशनों (कोमर्सेंट, आरबीसी, आदि) द्वारा प्रकाशित किराये की दरों की विश्लेषणात्मक समीक्षा; कोई अन्य स्वतंत्र विश्लेषणात्मक अनुसंधान। किरायेदार की स्थिति की पुष्टि करते हुए एक साथ कई साक्ष्य प्रस्तुत किए जाएं तो अच्छा है।

3. कोर्ट में घट सकती है किराए की राशि

कला का भाग 4। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614 में संपत्ति की स्थिति में बदलाव की स्थिति में किराए की राशि को कम करने के लिए किरायेदार के अधिकार का प्रावधान है या इसके नियंत्रण से परे कारणों के लिए इसके उपयोग की शर्तें हैं। किरायेदार।

उदाहरण के लिए, किराए की लागत को कम करने का आधार निम्नलिखित परिस्थितियां हो सकती हैं:

• किराए के परिसर में प्रवेश पर प्रतिबंध;
• संचार का अनधिकृत वियोग;
• गैर-समन्वित कार्य करना जो पट्टे पर दिए गए परिसर के उपयोग में बाधा डालता है;
• में घोषित पट्टे की शर्तों के बीच विसंगति वाणिज्यिक प्रस्तावमकान मालिक या अन्यथा अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले किरायेदार से वादा किया (उदाहरण के लिए, शॉपिंग सेंटर में आगंतुकों की संख्या बताई गई से कम है, लक्षित दर्शकों के साथ असंगति, आदि);
• किराए के परिसर का पालन न करना इच्छित उद्देश्यअनुबंध में निर्दिष्ट।

इस प्रकार, उपरोक्त परिस्थितियों की उपस्थिति में, किरायेदार को किराए की राशि को कम करने के दावे के साथ अदालत में आवेदन करने का अधिकार है।

क्या कोई मकान मालिक एकतरफा किराया बढ़ा सकता है?

प्रिय पाठकों, मैं आपका स्पष्ट रूप से स्वागत करता हूँ। यह कोई रहस्य नहीं है कि अधिकांश युवा परिवार, जो अपना आवास खरीदने में असमर्थ हैं, किराए के अपार्टमेंट में रहते हैं। अब तक, लगभग 3.5 मिलियन परिवार अपनी आवास समस्या को काम पर रखने के माध्यम से हल करते हैं। इतने प्रभावशाली आंकड़ों के बावजूद, अनुबंध समाप्त करने के मुद्दे हैं व्यावसायिक भर्तीबहुत खराब विनियमित। इसलिए, कई किरायेदार अक्सर आवासीय परिसर के मालिकों के जाल में पड़ जाते हैं और उनके द्वारा निर्धारित जीवन स्थितियों पर निर्भर हो जाते हैं, जिनमें से सबसे अप्रिय किराए में एकतरफा वृद्धि है। हालांकि, मामलों की स्थिति हमेशा नियंत्रण में रखी जा सकती है और होनी चाहिए। वाणिज्यिक पट्टा समझौते में निर्धारित सभी शर्तों में तल्लीन होना महत्वपूर्ण है और गृहस्वामी या रियाल्टार के साथ विवादास्पद पदों पर चर्चा करने में शर्म नहीं आती है।

किराए की लागत में वृद्धि

नागरिक कानून एक मुक्त अनुबंध के सिद्धांत के लिए प्रदान करता है, जिसमें यह तथ्य शामिल है कि इसके सभी प्रावधान पार्टियों के समझौते से स्थापित होते हैं। हालाँकि, रूस के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 421 और 422 के अनुसार, कई अपवाद हैं, जब कुछ शर्तों को अलग-अलग नियमों द्वारा स्पष्ट रूप से विनियमित किया जाता है।

इस प्रकार, किराए के भुगतान में वृद्धि की संभावना के अनुबंध में केवल एक सीधा संकेत कार्य करता है कानूनी आधारउन्हें अनुक्रमित करने के लिए। इसलिए, अनुबंध यह निर्धारित कर सकता है कि भुगतान की राशि आधिकारिक मुद्रास्फीति दर के ढांचे के भीतर या उपयोगिता दायित्वों आदि के लिए भुगतान की राशि में वृद्धि के मामलों में संशोधन के अधीन है।

स्वाभाविक रूप से, प्रत्येक समझदार व्यक्ति चाहता है कि अनुबंध की शर्तें स्थिर हों और अनुक्रमण के अधीन न हों, अर्थात, मकान मालिक को इसे बढ़ाने का अधिकार दिए बिना मासिक भुगतान की एक स्थिर और अपरिवर्तित राशि हो।

हालांकि, ऐसी शर्तों से सहमत होने वाले मालिक को ढूंढना आसान काम नहीं है। आखिरकार, जीवन की गुणवत्ता में सुधार के बारे में उच्च ट्रिब्यून से बात नहीं करने के लिए, लेकिन मासिक उपयोगिता बिल लगातार बढ़ रहे हैं, मुद्रास्फीति के मद्देनजर अपार्टमेंट की कीमत बढ़ रही है, घरेलू उपकरणखराब हो जाता है और मरम्मत की जरूरत है, और इसी तरह ... ये वास्तविकताएं, निश्चित रूप से, किराये के भुगतान में वृद्धि का एक महत्वपूर्ण कारक हैं।

ज्यादातर मामलों में, किराए की लागत को दो भागों में विभाजित किया जाता है और इसमें एक आधार और एक परिवर्तनीय राशि होती है।

अचल संपत्ति बाजारों में आंदोलनों के आधार पर आधार भुगतान बदलता है। कई रियाल्टार मकान मालिक को मुद्रास्फीति (तथाकथित उपभोक्ता टोकरी सूचकांक) के आधार भाग के वार्षिक अनुक्रमण के लिए शर्तें प्रदान करने की सलाह देते हैं।

परिवर्तनीय भुगतान में उपयोगिता और रखरखाव दायित्व शामिल हैं। आज, लगभग किसी भी अनुबंध में वृद्धि के अनुपात में इसके मूल्य को बढ़ाने पर एक खंड होता है।

सबसे आम गलती को एकतरफा कीमत बढ़ाने की संभावना के अनुबंध में एक संकेत माना जा सकता है जब बाजार की स्थिति के सटीक आकार को निर्दिष्ट किए बिना बाजार की स्थिति बदलती है। इससे पक्षों के बीच एक अपरिहार्य विवाद पैदा होगा। ऐसी स्थितियों से बचने के लिए, मैं एक निश्चित किराया वृद्धि दर प्रदान करने की सिफारिश करूंगा। एक शुरुआती बिंदु के रूप में, आप हमेशा बैंक ऑफ रूस द्वारा निर्धारित प्रमुख दर ले सकते हैं।

एकतरफा किराया वृद्धि अपीलों के संबंध में प्रश्न

जैसा कि मैंने ऊपर उल्लेख किया है, सबसे आम विवाद किराए के आवास के लिए भुगतान की राशि में एकतरफा वृद्धि के तथ्यों के खिलाफ अपील है। मेरे लिए सबसे उपयोगी है रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 22 में 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 के अनुच्छेद 22 में गठित अभ्यास "नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास के कुछ मुद्दों पर" रूसी संघलीज एग्रीमेंट के बारे में प्लेनम अनुशंसा करता है कि सभी मामलों में अदालतें उन तथ्यों के अस्तित्व को स्थापित करें जो किराए के भुगतान में एकतरफा वृद्धि के संदर्भ में जमींदारों के दुरुपयोग की गवाही देते हैं। यह बढ़े हुए किराए के मूल्य के सापेक्ष औसत बाजार दरों की तुलना के प्रतिशत के माध्यम से निकलता है। और इस घटना में कि अदालत कला के पैरा 2 के अनुसार, एक महत्वपूर्ण अतिरिक्त का पता लगाती है। रूस के नागरिक संहिता के 10, औसत बाजार संकेतकों से अधिक किराये के भुगतान की प्राप्ति से इनकार किया जाएगा।

मैं यह भी नोट करना महत्वपूर्ण समझता हूं कि भले ही अनुबंध में खंड शामिल हों एकतरफा बदलावकला के पैरा 3 के अनुसार अपार्टमेंट के लिए भुगतान का स्वामी। रूस के नागरिक संहिता के 614, वह वर्ष में एक बार से अधिक अनुबंध की कीमत को बदलने का हकदार नहीं है (17 नवंबर, 2011 संख्या 73 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 21) .

मकान मालिक किराया बढ़ा दे तो क्या करें

हालांकि, आवश्यक भुगतानों के बारे में पूरी तरह से भूलना असंभव है, इससे जुर्माना लगाया जा सकता है। कला के भाग 1 में। रूस के नागरिक संहिता का 614 स्पष्ट रूप से परिभाषित करता है कि समय पर भुगतान करना पट्टे पर दिए गए परिसर के मालिक की प्रत्यक्ष जिम्मेदारी है। और अनुचित, आपकी राय में, किराए के भुगतान में वृद्धि नामित नियम से अपवादों की सूची में शामिल नहीं है। अनुबंध में निर्धारित शर्तों को एकतरफा पूरा करने से इनकार करना असंभव है (रूस के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310)।

इसलिए, उपरोक्त सभी को संक्षेप में, मैं ध्यान दूंगा कि एकतरफा किराये के भुगतान में वृद्धि से जुड़े अप्रिय आश्चर्य से बचने के लिए, अनुबंध में किराए के आवास के लिए धन की गणना के लिए प्रक्रिया को सावधानीपूर्वक निर्धारित करना आवश्यक है। एक अच्छी तरह से लिखित अनुबंध आपको मकान मालिक द्वारा भुगतान बढ़ाने के प्रयासों से बचाएगा। आप जिस अपार्टमेंट को किराए पर ले रहे हैं, उसके मालिक के साथ अच्छे और साझेदारी संबंध बनाए रखने के लिए यह सबसे विश्वसनीय तरीका है।

बस इतना ही, मैं अनावश्यक जानकारी के साथ लेख को ओवरलोड नहीं करूंगा। अगर इस स्तर पर कुछ भी अस्पष्ट रहता है या आपके पास अतिरिक्त प्रश्न हैं जिनके लिए योग्यता की आवश्यकता होती है कानूनी सहयोग(पट्टा समझौते में संशोधन सहित), आप उन्हें नीचे दिए गए फॉर्म के माध्यम से सुरक्षित रूप से पूछ सकते हैं। कानूनी सलाह मुफ्त है।

इस लेख को सोशल नेटवर्क पर साझा करके किए गए काम के लिए आप मुझे धन्यवाद दे सकते हैं।

लेख साइटों से सामग्री के आधार पर लिखा गया था: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, Alterego-blog.ru।

आपके सहकर्मी सामना कर रहे हैं किराए में वृद्धि।हालांकि, वे जमींदारों के कार्यों को गलत साबित करने और अपना पैसा रखने में सक्षम थे। उनके तर्क आपको अपने व्यवसाय की रक्षा करने में मदद करेंगे।

1. पता करें कि किराए की राशि को क्या प्रभावित करता है

किराए की राशि को वर्ष में एक बार से अधिक नहीं बदला जा सकता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 3, अनुच्छेद 614)। इसलिए, आपको सबसे पहले यह पता लगाना होगा कि क्या 12 महीनों के लिए किराए के भुगतान की राशि में कोई बदलाव हुआ है। फिर वकीलों ने लीज एग्रीमेंट की जांच की। यह प्रदान कर सकता है कि पट्टेदार को घटना होने पर अनुबंध की शर्तों को एकतरफा रूप से बदलने का अधिकार है, उदाहरण के लिए, ऐसी घटनाओं का:

• भूमि कर की दर में वृद्धि;
• नगरपालिका अधिकारियों द्वारा स्थापित किराए की गणना के लिए कार्यप्रणाली में परिवर्तन;
• पट्टे पर दिए गए परिसर या भूमि के क्षेत्र में कंपनी की गतिविधि के प्रकार में परिवर्तन (उदाहरण के लिए, परिसर का उपयोग गोदाम के रूप में नहीं, बल्कि उत्पादन कार्यशाला के रूप में किया जाता है);
• अचल संपत्ति या बाजार की कीमतों के स्तर के भूकर मूल्य में वृद्धि।

उसके बाद, दस्तावेज़ में दर्ज शर्तों और उन आधारों की तुलना करना आवश्यक है जिन पर मकान मालिक कीमत बढ़ाता है।

उदाहरण (किरायेदार जीता)

निज़नेवार्टोवस्क शहर के प्रशासन ने स्ट्रोइटेल -88 कंपनी के साथ एक समझौता किया। उत्तरार्द्ध तिमाही आधार पर लगभग 24 हजार रूबल का भुगतान करने के लिए बाध्य था। भूमि और उस पर स्थित गोदामों के पट्टे के लिए। हालांकि, विभाग के कर्मचारी नगरपालिका संपत्तिऔर भूमि संसाधनों के क्षेत्र के निरीक्षण के दौरान, यह स्थापित किया गया था कि संगठन ने एक गोदाम की दुकान, एक प्रदर्शनी हॉल और एक कार्यालय के लिए संपत्ति का इस्तेमाल किया। उनकी राय में, यह तथ्य पृथ्वी की विशेषताओं को बदल देता है, इसकी भूकर मूल्य, और शुल्क के आकार को बढ़ाता है। मकान मालिक ने नई परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए राशि की पुनर्गणना की और लगभग 345 हजार रूबल का भुगतान करने की मांग की। (देरी से भुगतान के लिए दंड सहित)। कंपनी इससे सहमत नहीं हुई और कोर्ट चली गई। इसके पक्ष में मुख्य तर्क यह था कि भूमि कर की दर में वृद्धि (अनुबंध में कोई अन्य आधार नहीं थे) की स्थिति में ही जमींदार को एकतरफा किराया बढ़ाने का अधिकार था। चूंकि दर नहीं बदली है, पट्टेदार का दावा अवैध है (2 अगस्त, 2013 के मामले में ए75-8877/2012 के मामले में पश्चिम साइबेरियाई जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का डिक्री)। इसी तरह के तर्क ने ऑन क्लिनिक इरकुत्स्क को 1 मिलियन रूबल से अधिक की वार्षिक किराया वृद्धि से बचने में मदद की। (बाजार की कीमतों में बदलाव के कारण)। इस तथ्य ने यहां मदद की: अनुबंध में कोई खंड नहीं था कि मकान मालिक बाजार की कीमतों में वृद्धि के साथ एकतरफा किराए की राशि को बदल सकता है (15 नवंबर, 2011 के रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम का डिक्री मामले में नहीं। ए19-15038 / 09-7-4)।

अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, अर्थशास्त्रियों से यह गणना करने के लिए कहें कि क्या पट्टा एक वर्ष में लाभदायक होगा, यदि इसका आकार निर्भर करता है, उदाहरण के लिए, कर की दर या मुद्रास्फीति पर। इसके अलावा, मकान मालिक की स्पष्ट और स्पष्ट शर्तों से सहमत होने का प्रयास करें जो आपको एकतरफा लेनदेन की शर्तों को बदलने की अनुमति देगा।

2. मकान मालिक को लिखित इनकार भेजें

यदि आपने एकतरफा किराए की समीक्षा की संभावना के लिए अनुबंध में प्रदान नहीं किया है या इस पर रोक का संकेत दिया है, तो मकान मालिक आपकी सहमति से ही किराया बढ़ा पाएंगे। यदि आप लेन-देन की शर्तों को बदलना नहीं चाहते हैं, तो इनकार लिखें और अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर न करें। ऐसे में अगर मकान मालिक बकाया वसूलने के लिए कोर्ट जाता है तो भी कानून आपके पक्ष में होगा।

उदाहरण (किरायेदार जीता)

Borkhleb उद्यम (पट्टेदार) ने एक दुकान के लिए Torgsin (किरायेदार) को सात परिसर पट्टे पर दिए। मासिक किराया - 160 हजार रूबल। उसके बाद, मकान मालिक ने एक स्वतंत्र परीक्षा आयोजित की, जिसमें पता चला कि बाजार में औसत किराये की कीमत अधिक है। इस तर्क के आधार पर उसने ट्रेडिंग कंपनी को 320 हजार प्रति माह शुल्क बढ़ाने के लिए एक अतिरिक्त समझौता भेजा। किरायेदार ने दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से इनकार कर दिया। तब उद्यम "बोर्खलेब" ने किरायेदार से 1.5 मिलियन रूबल से अधिक की राशि वसूलने की मांग करते हुए अदालत का रुख किया। - किराया बकाया और अन्य लोगों के उपयोग पर ब्याज नकद में. अदालत ने तोर्गसिन कंपनी का पक्ष लिया। पहला तर्क यह है कि अनुबंध यह निर्धारित करता है कि केवल पार्टियों के समझौते से किराए की राशि को बदलना संभव है, बशर्ते कि बाजार की कीमतों में वृद्धि हो। दूसरा, मकान मालिक ने कीमतों में वास्तविक वृद्धि का प्रमाण नहीं दिया। तीसरा, कंपनी ने नई शर्तों के साथ अपनी असहमति का प्रदर्शन करते हुए एक अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किए (केस नंबर A43-15549/2013 के मामले में 10 अप्रैल, 2014 को वोल्गा-व्याटका जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान)।

यदि कार्यवाही अदालत में जाती है, तो एक और तर्क का उपयोग करें - किरायेदार को एक समझौते को समाप्त करने के लिए मजबूर करना अवैध है, क्योंकि यह रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 421 के अनुसार उसकी स्वतंत्रता के सिद्धांत का खंडन करता है।

3. रिपोर्ट करें कि पहले वर्ष में पट्टा बदलना अवैध है

11 जनवरी, 2002 नंबर 66 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र में (यह कहा गया है कि वर्ष के दौरान पट्टा समझौते की शर्तें अपरिवर्तित रहनी चाहिए। इसका मतलब है कि मकान मालिक किराया बढ़ाने का अधिकार नहीं हैआपकी कंपनी के साथ सहयोग के पहले वर्ष में। यह नियम उन संगठनों पर भी लागू होता है जो एक वर्ष या उससे कम अवधि के लिए परिसर किराए पर लेते हैं। यही स्थिति अदालतों द्वारा समर्थित है।

उदाहरण (किरायेदार जीता)

केडीआर कंपनी (पट्टेदार) और क्रेडिट यूरोप बैंक (किरायेदार) ने इस शर्त के साथ एक गैर-आवासीय उपठेका समझौता किया कि पट्टेदार को वर्ष में एक बार भुगतान की राशि की एकतरफा समीक्षा करने का अधिकार है। उसी समय, वह किरायेदार को उनकी कार्रवाई शुरू होने से 30 दिन पहले परिवर्तनों के बारे में सूचित करने का कार्य करता है। छह महीने बाद, बैंक को मासिक शुल्क में 181 हजार रूबल से वृद्धि का लिखित नोटिस मिला। 273 हजार रूबल तक। लेकिन बैंक ने अनुबंध में निर्दिष्ट राशि का भुगतान किया। फिर जमींदार कर्ज की वसूली की मांग को लेकर अदालत में गया, लेकिन उसने ऐसा नहीं किया। न्यायाधीशों ने माना कि लेन-देन की शर्तों में अचानक बदलाव ने खंड 11 का उल्लंघन किया है सूचना पत्ररूसी संघ के सर्वोच्च पंचाट न्यायालय संख्या 66, साथ ही रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के अनुच्छेद 3, जो वर्ष में एक से अधिक बार किराए में वृद्धि पर रोक लगाता है (रूसी संघ के सर्वोच्च पंचाट न्यायालय का निर्धारण दिनांकित 08.06.2009 संख्या 7103/09 मामले संख्या ए03-7687 / 2008-11 में)।

इसे इस्तेमाल करो न्यायिक अभ्यासअदालत में अतिरिक्त तर्क के रूप में या इसे मकान मालिक को इंगित करें। हो सकता है कि वह मामले को अदालत में नहीं ले जाना चाहते।

एक ओर सिविल संहितानियम निर्दिष्ट है: किराए की राशि वर्ष में एक बार से अधिक नहीं बदल सकती है, लेकिन दूसरी ओर, इसका प्रभाव किराए पर लागू नहीं होता है जो विनिमय दर पर निर्भर करता है या विशिष्ट गुणांक से जुड़ा होता है, उदाहरण के लिए, मुद्रास्फीति या मूल्य वृद्धि . लेकिन इस मामले में भी यह संभव है किराए में वृद्धि का विरोध करें, मुख्य बात यह साबित करना है कि मकान मालिक के आधार अतिरंजित या महत्वहीन हैं और लेनदेन की शर्तों को नहीं बदल सकते हैं।

उदाहरण (किरायेदार जीता)

Gazprom Neft को InvestKinoProekt . से लीज पर लिया गया है गैर आवासीय परिसरइस शर्त के साथ कि मुद्रास्फीति दर में आधिकारिक परिवर्तन की स्थिति में पार्टियों के समझौते से किराये की कीमत को संशोधित किया जा सकता है। किराये का भुगतानइसमें दो भाग होते हैं: निश्चित ($156.38 प्रति वर्ष प्रति वर्ग मीटर) और परिवर्तनीय (वास्तविक बिजली लागत की मात्रा में)। एक साल बाद, मकान मालिक ने उपभोक्ता कीमतों में वृद्धि के कारण आधार दर 15% बढ़ाने की पेशकश की। किरायेदार ने इनकार कर दिया, फिर कंपनी "InvestKinoProekt" अदालत गई, जो हार गई। प्रतिवादी के पक्ष में मुख्य तर्क ऐसे तर्क थे। अनुबंध में कोई प्रावधान नहीं था कि किराये की दर में परिवर्तन उपभोक्ता कीमतों में वृद्धि से जुड़ा था। इसके अलावा, ऐसा कोई प्रावधान नहीं था कि, यदि पक्ष आपसी समझौते पर नहीं आते हैं, तो अदालत के माध्यम से अनुबंध में उचित परिवर्तन करना संभव होगा (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम का संकल्प दिनांकित) 13.04.2010 संख्या 1074/10 मामले संख्या ए40-90259 / 08-28-767)।

अपने मकान मालिक को बताएं कि केवल पुन: बातचीत खंड इस बात की गारंटी नहीं देता है कि यह वास्तव में होगा।