किराए की राशि में एकतरफा बदलाव। मकान मालिक द्वारा किराया बढ़ाना। जमीन का किराया बढ़ाने की सूचना

पट्टा संबंध, जो प्राचीन काल से सबसे आम रहे हैं, अनुबंध समाप्त करते समय ध्यान और सटीकता की आवश्यकता होती है। मुश्किलें, विवादास्पद स्थितियांसबसे अधिक बार होता है क्योंकि बढ़ने का क्रम किरायापर्याप्त विस्तृत नहीं। किराए को बदलने का अधिकार अनुच्छेद के अनुसार पट्टेदार का है। इस मामले में, अनिवार्य शर्त है:

• पार्टियों का समझौता (अक्सर अनुबंध के संशोधन के समय की चिंता करता है),
• आदेश बदलने की शर्तें (किराए की राशि को बदलने के लिए मकान मालिक के एकतरफा निर्णय के लिए लिखित सूचना की आवश्यकता हो सकती है),
• शर्तें वर्ष में एक बार से अधिक नहीं, जब तक कि अन्य शर्तें न हों।

किराया बढ़ाने की आवश्यकता के सामने, उदाहरण के लिए, मुद्रास्फीति में तेज उछाल, मकान मालिक संविदात्मक आवश्यकताओं को बदलने की प्रक्रिया शुरू करता है। इस परिवर्तन का एकतरफा क्रम काफी संभव है। किरायेदार की अनिवार्य अधिसूचना पर एक खंड की अनुपस्थिति गलतफहमी की ओर ले जाती है जिसे कला के अनुच्छेद 1 के अनुसार हल किया जा सकता है, जिसमें कहा गया है कि पट्टे और समझौतों के रूप का पालन करना चाहिए और अधिकारियों के साथ पंजीकरण प्रक्रिया से गुजरना चाहिए। स्थानीय सरकार. किराए में वृद्धि में निम्नलिखित शामिल हैं:

• पट्टे को बदलने की नियत तारीख से कम से कम एक महीने पहले किरायेदार को लिखित नोटिस; पंजीकृत के रूप में भेजा गया या हस्ताक्षर के तहत व्यक्तिगत रूप से सौंपा गया;
• एक अतिरिक्त समझौता तैयार करना, जो अनिवार्य रूप से अनुबंध के उन खंडों को इंगित करता है जो अमान्य हो गए हैं, परिवर्तन विस्तार से किए गए हैं;
• भले ही किराए में बदलाव के लिए अनुबंध में कोई खंड न हो, कानून के अनुसार, मकान मालिक, एकतरफाइसे बढ़ाएं।

किरायेदार की ओर से किराए में वृद्धि का औचित्य अनुबंध में ही तय किया जा सकता है। यह संकेत देने के बाद कि मुद्रास्फीति की स्थिति में किराए को बदला जा सकता है, इसे बढ़ाना हमेशा संभव नहीं होता है। प्रकार का स्पष्टीकरण: परिवर्तन के अधीन, बिना असफलता के परिवर्तन की गारंटी देता है (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम का संकल्प दिनांक 13.04.10 संख्या 1074/10)।

किराए की निश्चित राशि को बदलने का आधार वस्तुनिष्ठ परिस्थितियाँ ही हो सकती हैं। किराए में वृद्धि के कारणों में शामिल हैं: कानून में बदलाव के कारण पट्टे पर दी गई वस्तु के अनुमानित मूल्य में बदलाव, मूल्यांकक द्वारा निर्धारित बाजार मूल्य में वृद्धि, मुद्रास्फीति सूचकांक में बदलाव।

बाजार संबंधों की दुनिया में, जब विक्रेता अधिक महंगा बेचना चाहता है, और खरीदार सस्ता खरीदना चाहता है, विवादास्पद मुद्देकेवल एक सुविचारित, कानूनी और आर्थिक रूप से सटीक अनुबंध से ही बचा जा सकता है। अनुबंध की शर्तें आमतौर पर 11 महीने से अधिक नहीं होती हैं।

शायद, कानूनी परामर्शअनुभवी परिवर्तन विशेषज्ञ मानक अनुबंधदोनों पक्षों को अदालत में विवादों को सुलझाने से बचाएगा।

कला के पैरा 2 द्वारा निर्देशित। 424 और कला के अनुच्छेद 1, 3। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 450, पार्टियां अनुबंध में एकतरफा किराए की राशि को बदलने का अधिकार तय कर सकती हैं। इस मामले में, परिवर्तन का आधार पार्टी द्वारा अपनाना है, जिसे अनुबंध की शर्तों को बदलने के निर्णय का ऐसा अधिकार दिया गया है।

समझौते के लिए दी गई शर्तअनुबंध में उस पक्ष को इंगित करना आवश्यक है जिसे अनुबंध की शर्तों को एकतरफा रूप से बदलने का अधिकार है।

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कंडीशन स्टेटमेंट उदाहरण:

"मकान मालिक को एकतरफा किराए की राशि बदलने का अधिकार है।"

"किराए की राशि की स्थापना के संदर्भ में अनुबंध की शर्तों में परिवर्तन पट्टेदार द्वारा एकतरफा किया जा सकता है।"

"प्रत्येक पक्ष को इस समझौते के पैराग्राफ ____ द्वारा निर्धारित तरीके से दूसरे पक्ष को सूचित करके किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने का अधिकार है।"

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किरायेदार के अधिकार की शर्तों पर सहमत होने पर एकतरफा बदलावकिराए की राशि, पार्टियों को निम्नलिखित को ध्यान में रखना चाहिए। किरायेदार को ऐसा अधिकार देने की शर्त स्थापित व्यावसायिक प्रथाओं के अनुरूप नहीं है। एक नियम के रूप में, केवल पट्टेदार, संपत्ति का निपटान करने वाले व्यक्ति के रूप में, इस अधिकार के साथ निहित है। इसलिए, किरायेदार द्वारा भुगतान की राशि को बदलने की संभावना पर शर्त विशेष रूप से, विस्तार से और यथासंभव स्पष्ट रूप से परिलक्षित होनी चाहिए। अन्यथा, किसी विवाद पर विचार करते समय, न्यायालय यह निर्णय ले सकता है कि अनुबंध में शामिल है एक तकनीकी त्रुटिऔर किरायेदार को एकतरफा किराए की राशि बदलने का अधिकार नहीं है।

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कंडीशन स्टेटमेंट उदाहरण:

“किरायेदार को किराए की राशि को एकतरफा बदलने का अधिकार है। किराये की दर संपत्ति के पट्टे के बाजार मूल्य का आकलन करने के अधिनियम के आधार पर निर्धारित की जाती है, जो _____________________ द्वारा बनाई गई है (मूल्यांकनकर्ता का पूरा नाम इंगित किया गया है)। मूल्यांकन रिपोर्ट की एक प्रति के साथ किराए की राशि में परिवर्तन की सूचना किरायेदार द्वारा एक मूल्यवान पत्र में संलग्नक के विवरण और वितरण की सूचना के साथ पट्टेदार को भेजी जाती है, या एक कूरियर के माध्यम से प्रेषित की जाती है रसीद पर हस्ताक्षर। किराए की नई राशि महीने के पहले दिन से उस महीने के बाद से निर्धारित की जाती है जिसमें पट्टेदार को अनुबंध में संबंधित संशोधनों की सूचना मिली थी।

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अनुबंध को पार्टियों में से किसी एक की इच्छा पर किराए की राशि को बदलने के लिए प्रक्रिया और समय भी स्थापित करना होगा।

किराए की राशि को बदलने के लिए शर्तों को प्रदान करने की भी सिफारिश की जाती है। उदाहरण के लिए, पार्टियां यह निर्धारित कर सकती हैं कि आधार किराये की दरों में बदलाव, मकान मालिक की गतिविधि के क्षेत्र में आर्थिक स्थिति और अन्य मामलों में मकान मालिक को किराए की राशि में एकतरफा वृद्धि करने का अधिकार है।

महत्वपूर्ण ! 17 नवंबर, 2011 एन 73 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 21 में "पर व्यक्तिगत मुद्देनियमों को लागू करने का अभ्यास सिविल संहिता रूसी संघलीज एग्रीमेंट पर ”अदालत ने समझाया कि कला के पैरा 3 के मानदंड। रूसी संघ के नागरिक संहिता का 614 विवादास्पद है और पार्टियों को वर्ष में एक से अधिक बार पार्टियों के समझौते से किराए की राशि को बदलने का अधिकार है।

हालांकि, अगर मकान मालिक को कानून या समझौते द्वारा एकतरफा किराए की राशि को बदलने का अधिकार दिया गया है, तो वह इसे वर्ष में एक बार से अधिक उपयोग नहीं कर सकता है।

यदि एकतरफा किराए की राशि बदलने की शर्त पर सहमति नहीं है

किसी भी पक्ष को अनुबंध में एकतरफा संशोधन करने का अधिकार नहीं है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310)। इस मामले में, किराए की राशि में बदलाव केवल पार्टियों के समझौते से संभव है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1, अनुच्छेद 450)।

वर्तमान नागरिक कानून में, पट्टा समझौते के समापन की शर्तों को खराब तरीके से बताया गया है। इस संबंध में, बहुत कानूनी रूप से जानकार किरायेदारों को अक्सर जमींदारों द्वारा लगाई गई शर्तों के लिए खुद को बंधक नहीं मिलता है। उदाहरण के लिए, एकतरफा किराया वृद्धि की संभावना पर प्रावधान। हालांकि, स्थिति को आसानी से उलट किया जा सकता है। ऐसा करने के लिए, किरायेदार को प्रस्तावित पट्टा समझौते को ध्यान से पढ़ना चाहिए और मकान मालिक से सहमत होने और "आवश्यक" शर्तों को निर्धारित करने के लिए बहुत आलसी नहीं होना चाहिए।

एकतरफा किराए की राशि बढ़ाना

अनुबंध की स्वतंत्रता के सिद्धांत के आधार पर, इसकी शर्तें पार्टियों के विवेक पर निर्धारित की जाती हैं, जब तक कि प्रासंगिक अवधि की सामग्री कानून या अन्य द्वारा निर्धारित नहीं की जाती है। कानूनी कार्य(खंड 2, अनुच्छेद 1, खंड 4, अनुच्छेद 421, रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 422)। इसके आधार पर, अनुबंध में सीधे निर्दिष्ट किराए में वृद्धि की शर्तें ही इसकी कानूनी वृद्धि के लिए आधार हैं (उदाहरण के लिए, यदि यह संकेत दिया गया है कि " उपयोगिता बिलों की लागत में बदलाव की स्थिति में मकान मालिक को किराये की दर को एकतरफा संशोधित करने का अधिकार है«, « किराए की राशि वर्ष में एक बार से अधिक और 1% से अधिक नहीं अनुक्रमण के अधीन है")। बेशक, यह किसी भी किरायेदार के लिए फायदेमंद है कि, अनुबंध की शर्तों के तहत, पट्टे पर दी गई संपत्ति के लिए भुगतान एक स्थिर मूल्य है और इंडेक्सेशन के अधीन नहीं है (यानी, अनुबंध निर्दिष्ट करता है निश्चित राशिकिराया और इसके बढ़ने की संभावना के बारे में नहीं बताया गया है; या स्पष्ट रूप से कहा गया है कि किराए की राशि परिवर्तन के अधीन नहीं है)। हालांकि, हर मकान मालिक ऐसे फॉर्मूलेशन से सहमत नहीं होगा। उपयोगिता बिलों की लागत बढ़ जाती है, अचल संपत्ति के बाजार मूल्य में परिवर्तन, संचार और अन्य उपकरण खराब हो जाते हैं और उन्हें बदलने की आवश्यकता होती है ... यह सब किराए में वृद्धि का कारण बन सकता है।

अक्सर, मासिक किराए में एक आधार और एक परिवर्तनीय राशि होती है। अगर रियल एस्टेट बाजार की स्थिति बदलती है तो मूल हिस्सा बदल सकता है। इसके अलावा, कुछ समझौते एक निर्दिष्ट राशि (उदाहरण के लिए, 1 हजार रूबल से; 2% तक) या उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (मुद्रास्फीति दर) के मूल्य द्वारा किराए के आधार भाग के वार्षिक अनुक्रमण के लिए प्रदान करते हैं। चर में उपयोगिता और रखरखाव भुगतान शामिल हैं। सबसे अधिक बार, समझौता स्थापित करता है कि आपूर्ति और संचालन संगठनों द्वारा उपयोगिता और रखरखाव भुगतान की मात्रा में बदलाव की स्थिति में पट्टेदार को किराये की दर को एकतरफा संशोधित करने का अधिकार है।

अनास्तासिया पोमेलोवा, डिप्टी सीईओवीटीबी एरिना पार्क ने किराए की सेटिंग का मॉडल साझा किया जो उसके लिए सबसे इष्टतम लगता है। "हमें निश्चित और परिवर्तनीय किराए से दूर जाने की जरूरत है," अनास्तासिया का मानना ​​​​है। उनकी राय में, अनुबंध में एक सूत्र के रूप में किराए की राशि को निर्धारित करना और इसके प्रत्येक घटक को अनुक्रमित करने की संभावना (या असंभव) और प्रक्रिया को इंगित करना बेहतर है। उदाहरण के लिए, " मासिक किराए में आधार दर होती है, जो 20 हजार रूबल है। और अपरिवर्तित है; संपत्ति के मूल्यह्रास की लागत, जो 2 हजार रूबल के बराबर है। और पार्टियों के समझौते से संशोधित किया जा सकता है; उपयोगिता बिलों का भुगतान, जो स्थापित टैरिफ के अनुसार लिया जाता है संसाधन संगठन ". इसलिए, यदि किराए के तत्वों में से एक भवन और स्थानों के रखरखाव और मरम्मत के लिए भुगतान है सामान्य उपयोग, तो मकान मालिक अब इस तथ्य का हवाला देते हुए किराया नहीं बढ़ा पाएगा कि उसे टूटी हुई लिफ्ट या कूड़ेदान की मरम्मत की जरूरत है।

यदि मकान मालिक ने फिर भी किराए की राशि बढ़ा दी है, यदि किरायेदार इस निर्णय से सहमत नहीं है, तो वह इसके खिलाफ अदालत में अपील कर सकता है। अभ्यास से पता चलता है कि अदालतें अक्सर किरायेदारों का पक्ष लेती हैं, लेकिन निर्णायक कारक पट्टा समझौते में निर्दिष्ट शर्तें होंगी।

यदि पट्टा समझौता किराए के बाजार मूल्य की स्थापना के संबंध में किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने की संभावना के लिए प्रदान नहीं करता है, तो पट्टेदार नई राशि में भुगतान की मांग करने का हकदार नहीं है। यह उन मामलों पर भी लागू होता है जहां लीज समझौते के समापन के समय लागू किराये की दरें बेहद कम थीं और उस स्थिति को प्रतिबिंबित नहीं करती थीं जो वास्तव में अचल संपत्ति बाजार में विकसित हो रही है (मार्च के तेरहवें पंचाट न्यायालय का निर्णय। 13, 2014 संख्या 13AP-27545/2013 मामले में संख्या A42-3901/2013)।

कुछ पार्टियां, इसके विपरीत, बाजार की स्थिति में बदलाव के कारण किराए की मात्रा में एकतरफा वृद्धि की संभावना के लिए अनुबंध प्रदान करती हैं। उसी समय, यदि परिवर्तन की सटीक राशि निर्दिष्ट नहीं है, तो किरायेदार और मकान मालिक के बीच विवाद उत्पन्न हो सकता है। और फिर मूल्य वृद्धि के बारे में निष्कर्ष भी मदद नहीं करेगा। "अगर किरायेदार अदालत में जाता है, तो वह स्वाभाविक रूप से वहां मूल्यांकन रिपोर्ट लाएगा जो उसके अनुरूप होगा। और मकान मालिक, अपने हिस्से के लिए, एक "अनुकूल" मूल्यांकन रिपोर्ट भी लाएगा। सबसे अधिक संभावना है, अदालत अपनी खुद की परीक्षा नियुक्त करेगी, जिसे तब कोई चुनौती देना चाहता है। हम कहां जा रहे हैं?" - अनास्तासिया पोमेलोवा नाराज है। इस तरह के थकाऊ और व्यर्थ विवादों से बचने के लिए, पट्टा समझौते में एक निश्चित दर प्रदान करना अधिक उचित है जिससे किराया बढ़ सकता है (उदाहरण के लिए, 5% या बैंक ऑफ रूस की पुनर्वित्त दर)।

यदि ऐसा कोई विवाद फिर भी उठता है, तो किरायेदार को इस तथ्य को साबित करना होगा कि मकान मालिक ने किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने के अपने अधिकार का दुरुपयोग किया है। यदि अदालत को पता चलता है कि संबंधित अवधि के लिए दिए गए क्षेत्र में समान संपत्ति के पट्टे के लिए भुगतान की गई औसत बाजार दरों में परिवर्तन के लिए शुल्क में अनुपातहीन रूप से वृद्धि हुई है, और उनसे काफी अधिक हो गई है, तो कला के अनुच्छेद 2 के आधार पर। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 10, अदालत को नामित औसत बाजार दरों से अधिक किराया लेने से इनकार करना चाहिए (रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 22, दिनांक 17 नवंबर, 2011 संख्या। 73 "")।

इसके अलावा, इस तरह के शुल्क को बढ़ाने की प्रक्रिया को स्पष्ट रूप से निर्धारित करना समझ में आता है। उदाहरण के लिए, यह प्रदान करें कि यदि पट्टेदार किराए की राशि में परिवर्तन करता है, तो बाद वाला पट्टेदार को उपयुक्त व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षरित नोटिस भेजने के लिए बाध्य है। कुछ पक्ष विधि (रसीद की पावती के साथ पंजीकृत पत्र, तार, उद्देश्य पर) और इसे भेजने की समय सीमा भी इंगित करते हैं। उपरोक्त शर्तों के पूरा होने तक, किराए की राशि को अपरिवर्तित माना जाएगा। यदि पक्ष अदालत में आवेदन करते हैं, तो किरायेदार को निर्दिष्ट नोटिस भेजने के तथ्य, इसे भेजने की विधि और अवधि को स्थापित करना आवश्यक है। किरायेदार को उस समय के लिए जुर्माना (जुर्माना) नहीं लगाया जा सकता है, जिसके दौरान उसने पिछली कीमत पर पट्टे पर दी गई संपत्ति के लिए भुगतान करना जारी रखा था, अगर उसे कोई नोटिस नहीं मिला या उसे अनुचित रूप में प्राप्त हुआ (संघीय एंटीमोनोपॉली सर्विस का डिक्री) केंद्रीय जिला दिनांक 27 फरवरी, 2014 संख्या एफ 10-299/2014 मामले संख्या 35-4352/2013)।

हम निष्कर्ष निकालने के लिए किराए की राशि में वृद्धि की स्थिति में पट्टा समझौते में पार्टियों के दायित्व को निर्दिष्ट करने की सलाह देते हैं लिख रहे हैंपूरक अनुबंध। कला के पैरा 1 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 421, नागरिक और कानूनी संस्थाएंएक अनुबंध में प्रवेश करने के लिए स्वतंत्र; अनुबंध समाप्त करने के लिए जबरदस्ती की अनुमति नहीं है। इसका मतलब यह है कि अगर ऐसी कोई शर्त है, तो कोई भी आपको एक अतिरिक्त समझौते को समाप्त करने के लिए मजबूर नहीं कर पाएगा, और इसके निष्कर्ष के बिना, बढ़े हुए किराए का भुगतान करने के लिए। अदालतें भी इस स्थिति का पालन करती हैं, उदाहरण के लिए, 15 जनवरी, 2013 के संकल्प संख्या 10728/12 में मामले संख्या A23-2648/2011 में रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम।

किराए की राशि को बदलने की आवृत्ति के लिए, यदि, कानून या समझौते के अनुसार, मकान मालिक को एकतरफा किराए की राशि (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310) को बदलने का अधिकार है, तो, भीतर कला के अनुच्छेद 3 का अर्थ। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614, इस तरह के परिवर्तन को उनके द्वारा वर्ष में एक बार से अधिक नहीं किया जा सकता है (17 नवंबर, 2011 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के खंड 21)। 73 "लीज समझौते पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास में कुछ मुद्दों पर")।

आपको यह नहीं सोचना चाहिए कि एक शर्त के अनुबंध में शामिल करना जो यह स्थापित करता है कि कुछ परिस्थितियों के कारण पार्टियों के समझौते से किराए को बदला जा सकता है, इसका मतलब भविष्य में किराए में अनिवार्य परिवर्तन है। ऐसी स्थिति अनुबंध की स्वतंत्रता (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 421) के सिद्धांत के अधीन है, जिसका अर्थ है दायित्वों को बदलने के लिए पार्टियों के किसी भी दबाव के बिना समझौते (सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम का संकल्प) रूसी संघ के दिनांक 13 अप्रैल, 2010 नंबर 1074/10 के मामले में संख्या A40-90259 / 08 -28-767, नोवोसिबिर्स्क क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय 28 मई 2014 को मामला संख्या A45-5936 / 2014, वोल्गा-व्याटका जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का निर्णय दिनांक 30 जून, 2014 नंबर F01-2484 / 2014 के मामले में संख्या A43-19405 / 2013)।

यदि मकान मालिक से किराए में वृद्धि के बारे में नोटिस प्राप्त करने के बाद, किरायेदार नई दर से भुगतान करना शुरू कर देता है, तो इसका मतलब उसकी सहमति होगी, और भविष्य में नए किराए को चुनौती देना लगभग असंभव हो जाएगा। तथ्य यह है कि मकान मालिक द्वारा नोटिस की दिशा एक प्रस्ताव के बराबर होगी - एक या कई विशिष्ट व्यक्तियों को संबोधित एक प्रस्ताव, जो काफी निश्चित है और उस व्यक्ति के इरादे को व्यक्त करता है जिसने इसे बनाया है, खुद को प्रवेश करने के लिए विचार करने के लिए प्राप्तकर्ता के साथ एक समझौते में, जो प्रस्ताव को स्वीकार करेगा (रूसी संघ के अनुच्छेद 435 नागरिक संहिता का भाग 1)। इसे अपनाने की सहमति को स्वीकृति कहा जाता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 438 का भाग 1)। प्रस्ताव में निर्दिष्ट अनुबंध की शर्तों (किराए की उचित राशि के भुगतान सहित) को पूरा करने के लिए पट्टेदार द्वारा स्थापित अवधि के भीतर कार्रवाई करते समय, किरायेदार प्रस्ताव को स्वीकार करता है (स्वीकार करता है) (सिविल के अनुच्छेद 438 का भाग 3) रूसी संघ का कोड)। उसी समय, जब पट्टा समझौते (अर्थात्, किराए में वृद्धि) को बदलते हैं, तो पार्टियों के दायित्व संशोधित रूप में रहते हैं (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 453 के भाग 1)। इस प्रकार, किराए की बढ़ी हुई राशि को ध्यान में रखते हुए भुगतान करके, किरायेदार किराए की लागत बढ़ाने के संदर्भ में मकान मालिक द्वारा प्रस्तावित अनुबंध की शर्तों को स्वीकार करता है (केमेरोवो क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय दिनांक 30 जून, 2014 में मामला संख्या ए27-4911/2014)।

इसके अलावा, हम अनुशंसा नहीं करते हैं कि आप किराए की संपत्ति के लिए भुगतान करना बिल्कुल भी बंद कर दें, क्योंकि भुगतान में देरी से जुर्माना (जुर्माना) लगाया जाता है। कला के भाग 1 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 614, किरायेदार समय पर ढंग से संपत्ति के उपयोग के लिए शुल्क का भुगतान करने के लिए बाध्य है। अनुचित एवं अवैध के प्रकरणों में इस नियम के अपवाद, किराएदार की राय में किराए की राशि में वृद्धि सिविल कानूननहीं दिया गया। दायित्वों को अनुबंध की शर्तों, कानून की आवश्यकताओं और अन्य कानूनी कृत्यों (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 309) के अनुसार ठीक से किया जाना चाहिए। दायित्वों को पूरा करने के लिए एकतरफा इनकार की अनुमति नहीं है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310)। एक समझौता या कानून प्रदान कर सकता है कुल धनराशिजो देनदार डिफ़ॉल्ट के मामले में लेनदार को भुगतान करने के लिए बाध्य है या अनुचित प्रदर्शनदायित्वों, विशेष रूप से, प्रदर्शन में देरी के मामले में (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 330)। इस प्रकार, किराए के लिए भुगतान की समाप्ति पर, अदालत आपको दंड (जुर्माना) का भुगतान करने के लिए बाध्य कर सकती है (केस संख्या A27-4911 / 2014 के मामले में 30 जून 2014 के केमेरोवो क्षेत्र के मध्यस्थता न्यायालय का निर्णय)।

लीज एग्रीमेंट (सहित। वाहन), एक नियम के रूप में, एक दीर्घकालिक संबंध का तात्पर्य है। साथ ही, पट्टादाता इस तथ्य में रुचि रखता है कि इस समझौते से उसे वह लाभ मिलता है जिसकी उसे लेन-देन के समय उम्मीद थी। ऐसा करने के लिए, मकान मालिक को बाजार की कीमतों में बदलाव के बाद किराए की मात्रा बढ़ाने में सक्षम होना चाहिए।

अपने आप को ऐसा अवसर प्रदान करने के लिए, आपको कानून द्वारा स्थापित प्रतिबंधों को ध्यान में रखना होगा।

किराए में बदलाव पर प्रतिबंध

ध्यान दिए बिना परिभाषा का क्रम किराए की राशि को निम्नलिखित को ध्यान में रखना चाहिए।

1. अनुबंध के तहत किराया निर्धारित करने का तरीका केवल कानून या पार्टियों के समझौते से बदला जा सकता है। यदि अनुबंध पट्टेदार को किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने का अधिकार प्रदान करता है, तो यह पट्टेदार को इस शुल्क की राशि को स्थापित करने की विधि को बदलने का अधिकार भी नहीं देता है। उदाहरण के लिए, यदि अनुबंध में किराए को एक निश्चित राशि में निर्धारित किया गया है, तो पट्टेदार को एकतरफा रूप से किराए के निर्धारण की विधि को बदलने का अधिकार नहीं है और, एक निश्चित राशि के बजाय, राशि की गणना के लिए प्रक्रिया स्थापित करें। किराए का भुगतान. इस तरह की कानूनी स्थिति 29 अक्टूबर, 2009 को वोल्गा जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के मामले संख्या A72-6461/2008 के निर्णय में निर्धारित की गई है।

2. अनुबंध के पार्टियों के समझौते से किराए की राशि किसी भी समय बदल सकती है। लेकिन एकतरफा, मकान मालिक की पहल पर, किसी भी मामले में किराए की राशि को वर्ष में एक बार से अधिक नहीं बदला जा सकता है। इस तरह की कानूनी स्थिति 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 21 में निहित है "रूसी के नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास में कुछ मुद्दों पर" लीज एग्रीमेंट पर फेडरेशन" (25 जनवरी, 2013 नंबर 13 के रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम के संकल्प द्वारा संशोधित)।

पहले, किसी भी मामले में किराए की राशि वर्ष में एक बार से अधिक नहीं बदल सकती थी। दूसरे शब्दों में, एक अनिवार्य नियम था कि अनुबंध की शर्तें, किराए की एक निश्चित राशि या इसकी गणना के लिए प्रक्रिया (तंत्र) प्रदान करती हैं, वर्ष के दौरान अपरिवर्तित रहना चाहिए (खंड 11 सूचना पत्ररूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट का प्रेसीडियम दिनांक 11 जनवरी, 2002 नंबर 66 "किराए से संबंधित विवादों को सुलझाने के अभ्यास की समीक्षा"; आगे - सूचना पत्र संख्या 66; 12 अप्रैल, 2012 के मॉस्को जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का निर्णय संख्या A40-13163 / 10-3-93 के मामले में)।

हालाँकि, 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 21 में "रूसी संघ के नागरिक संहिता के नियमों को एक पट्टे पर लागू करने के अभ्यास के कुछ मुद्दों पर" समझौता ”(25 जनवरी, 2013 नंबर 13 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प द्वारा संशोधित), रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय ने इस मुद्दे पर अपनी कानूनी स्थिति को बदल दिया, इसकी संभावना को ठीक करते हुए पार्टियों के समझौते द्वारा किसी भी आवृत्ति (वर्ष में एक से अधिक बार सहित) के किराए को बदलना।

इस कारण से, मकान मालिक की पहल पर एकतरफा किराए को बदलने के नियम केवल उन पट्टों पर लागू होते हैं जो एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए या अवधि निर्दिष्ट किए बिना संपन्न होते हैं। वास्तव में, यदि वर्ष के दौरान पट्टा समझौते की शर्त अपरिवर्तित रहती है, तो किराए की राशि को बदलने की शर्तें उन अनुबंधों पर लागू नहीं हो सकती हैं जिनकी वैधता अवधि एक वर्ष से अधिक नहीं है। मध्यस्थता अभ्यासकानूनी स्थिति का भी पालन करता है कि मकान मालिक एक वर्ष से कम की अवधि के लिए संपन्न अनुबंध की वैधता की अवधि के दौरान किराए की राशि को एकतरफा रूप से बदलने का हकदार नहीं है (22 दिसंबर के मास्को जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान) , 2010 मामले में ए40-13173 / 10-11 -43)।

सलाह: व्यवहार में, मकान मालिक द्वारा वर्ष में एक से अधिक बार किराए में एकतरफा वृद्धि पर रोक को दरकिनार किया जा सकता है इस अनुसार. मकान मालिक, जिसके पास एकतरफा किराया बढ़ाने का अधिकार है, किरायेदार को अतिरिक्त समझौते के रूप में इस तरह की वृद्धि जारी करने की पेशकश कर सकता है। यह इस तथ्य के कारण है कि, समझौते के लिए पार्टियों के समझौते से, किराए की राशि किसी भी आवृत्ति पर बदल सकती है, जिसमें वर्ष में एक से अधिक बार शामिल है (ऐसी कानूनी स्थिति प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 21 में निर्धारित की गई है) रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के दिनांक 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 "एक पट्टा समझौते पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास के कुछ मुद्दों पर" (जैसा कि प्लेनम के संकल्प द्वारा संशोधित किया गया है) 25 जनवरी, 2013 नंबर 13) के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के)। इसलिए, यदि किरायेदार इस तरह के समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए सहमत होता है, तो मकान मालिक एकतरफा किराए में वृद्धि के अपने अधिकार का प्रयोग करते हुए बाद में फिर से किराया बढ़ाने में सक्षम होगा। और विवाद की स्थिति में, मकान मालिक इस तथ्य का उल्लेख कर सकता है कि पहली बार पार्टियों के समझौते से किराया बदला गया था, यानी प्रतिबंध इस मामले पर लागू नहीं होता है।

ध्यान! भले ही अनुबंध में किराए की राशि को एकतरफा बढ़ाने के लिए मकान मालिक के अधिकार का प्रावधान हो, फिर भी ऐसा अधिकार असीमित नहीं है।

तथ्य यह है कि यदि मकान मालिक समान अवधि के लिए समान क्षेत्र में समान संपत्ति के लिए औसत बाजार दरों में परिवर्तन के अनुपात में किराया नहीं बढ़ाता है, लेकिन काफी अधिक है, तो मध्यस्थता की अदालतमकान मालिक के कार्यों में किराया बढ़ाने के अपने अधिकार का दुरुपयोग देख सकता है। इस मामले में, मध्यस्थता अदालत, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 10 के अनुच्छेद 2 के आधार पर, औसत बाजार दरों से अधिक के हिस्से में पट्टेदार से किराया लेने से इंकार कर देगी। इस तरह की कानूनी स्थिति 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 के रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम के संकल्प के अनुच्छेद 21 में निर्धारित की गई है "नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास में कुछ मुद्दों पर" एक पट्टा समझौते पर रूसी संघ"।

इसका मतलब है कि जमींदारएकतरफा किराया वृद्धि एक ही क्षेत्र में समान संपत्तियों के लिए औसत बाजार किराये की दरों पर आधारित होनी चाहिए। यह नियम मकान मालिक को मौजूदा किराए के भीतर सख्ती से किराया बढ़ाने के लिए बाध्य नहीं करता है। लेकिन इसका मतलब यह है कि अगर मकान मालिक ऐसी औसत बाजार दरों से अधिक किराया बढ़ाता है, तो इतनी अधिकता उचित होनी चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि मकान मालिक समझौते के तहत किराए में वृद्धि करते समय औसत बाजार दर 5 प्रतिशत से अधिक हो जाता है, तो मध्यस्थता अदालत में इस तरह की वृद्धि को चुनौती देने की संभावना कम होगी। यदि मकान मालिक औसत किराये की दरों में 50 प्रतिशत या उससे अधिक की वृद्धि करता है, तो जोखिम काफी अधिक है कि मध्यस्थता अदालत इसे अधिकार के दुरुपयोग के रूप में देखेगी।

एक मकान मालिक किराए की राशि कैसे बढ़ा सकता है, जो एक निश्चित राशि में निर्धारित है

यदि किराया एक निश्चित राशि में व्यक्त किया जाता है, तो अनुबंध की अवधि के दौरान इसकी राशि बढ़ाने के तीन तरीके हैं।

1. किराया बढ़ाने के लिए किरायेदार के साथ बातचीत करें और लिखित में यह समझौता करें।

द्वारा सामान्य नियमएक निश्चित राशि के रूप में व्यक्त किराए की राशि, पूरे पट्टे की अवधि के दौरान अपरिवर्तित रहना चाहिए। जब तक अन्यथा कानून या अनुबंध में निर्दिष्ट नहीं किया जाता है, किराए की राशि को केवल पार्टियों के समझौते से बदला जा सकता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 614 के खंड 3)। इस प्रकार, एक सामान्य नियम के रूप में, यदि किरायेदार किराया बढ़ाने के लिए सहमत नहीं है, तो मकान मालिक किराया नहीं बढ़ा सकता है।

सच है, कानून मामलों के लिए एकतरफा अनुबंध को बदलने की संभावना की अनुमति देता है महत्वपूर्ण परिवर्तनजिन परिस्थितियों से अनुबंध समाप्त करते समय पार्टियां आगे बढ़ीं (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 451)। हालांकि, मकान मालिक के पास इस मौके का फायदा उठाने की बहुत कम संभावना है। परिस्थितियों की भौतिकता को अभी भी सिद्ध करने की आवश्यकता है, जो अक्सर एक कठिन कार्य साबित होता है। इसके अलावा, एक नियम के रूप में, केवल किरायेदार के संबंध में परिस्थितियां महत्वपूर्ण रूप से बदल सकती हैं। जमींदार के संबंध में, अदालत में परिस्थितियों में बदलाव की भौतिकता को साबित करना कहीं अधिक कठिन है।

मुख्य बात यह है कि एक अनुबंध समाप्त करते समय मकान मालिक को उम्मीद है कि किराया प्राप्त करना है। इसके आधार पर, आर्थिक अस्थिरता की अवधि में जमींदारों ने अक्सर अदालतों में पट्टा समझौतों की समाप्ति की मांग के साथ आवेदन करना शुरू कर दिया। महत्वपूर्ण परिस्थितियों के रूप में, उन्होंने उस समय देश में हो रही मुद्रास्फीति की प्रक्रियाओं की ओर इशारा किया। हालांकि, अदालतों ने इस तरह के दावों से जमींदारों की संतुष्टि से इनकार किया, यह दर्शाता है कि मुद्रास्फीति में उल्लेखनीय वृद्धि एक ऐसी परिस्थिति नहीं है जिसके साथ कानून अदालत में पट्टा समझौते को बदलने या समाप्त करने के मकान मालिक के अधिकार के उद्भव को जोड़ता है (सुप्रीम के प्रेसिडियम का संकल्प) रूसी संघ का मध्यस्थता न्यायालय दिनांक 13 अप्रैल, 2010 संख्या 1074/10, इसके बाद - डिक्री संख्या 1074/10)।

ध्यान! अदालतें विश्व अर्थव्यवस्था में वैश्विक घटनाओं को परिस्थितियों में महत्वपूर्ण बदलाव के रूप में नहीं मानती हैं।

ज्यादातर मामलों में, अदालतें अनुबंधों की समाप्ति की मांगों को पूरा करने से इनकार करती हैं, क्योंकि आवेदक द्वारा निर्दिष्ट परिस्थितियों में परिवर्तन रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 451 के अर्थ में महत्वपूर्ण नहीं है।

इस प्रकार, अदालतें परिस्थितियों में महत्वपूर्ण बदलाव नहीं मानती हैं:

• देश की अर्थव्यवस्था के वित्तीय क्षेत्र में मौजूदा संकट की स्थिति (24 अगस्त, 2009 को यूराल जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान, नंबर F09-6069 / 09-C6 मामले में नंबर A50-476 / 2009);

• रूबल के खिलाफ विदेशी विनिमय दर में एक महत्वपूर्ण बदलाव (मास्को जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का डिक्री दिनांक 2 जुलाई, 2009 नंबर KG-A41 / 4517-09 के मामले में नंबर A41-3439 / 09);

• आर्थिक संकट के कारण पट्टे के समझौते में किरायेदार के आर्थिक हित का नुकसान (मास्को जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान 15 सितंबर, 2010 नंबर KG-A40 / 10258-10 के मामले में नंबर A40-132497 / 09- 3-1012);

• मुद्रास्फीति के परिणामस्वरूप किराए की लागत में वृद्धि (7 सितंबर, 2010 के वोल्गा जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान, संख्या A12-4264 / 2009 के मामले में)।

के साथ संबंध सरकारी संसथानऔर संस्थानों, पट्टेदार की वित्तीय स्थिति का बिगड़ना और इसी तरह की अन्य परिस्थितियां भी रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 451 के अर्थ में महत्वपूर्ण नहीं होंगी। तदनुसार, ऐसी परिस्थितियों को पट्टेदार को संदर्भित करने का भी कोई मतलब नहीं है।

अभ्यास से उदाहरण:कोर्ट कैसेशन उदाहरणबताया कि मकान मालिक के कर के बोझ में वृद्धि किराया बढ़ाने के आधार के रूप में काम नहीं कर सकती है

वादी (पट्टेदार) ने प्रतिवादी (किरायेदार) की मांगों के साथ मध्यस्थता अदालत में आवेदन किया कि वह पार्टियों के बीच संपन्न पट्टा समझौतों के तहत किराया बढ़ाने पर अतिरिक्त समझौतों पर हस्ताक्षर करे।

प्रथम दृष्टया अदालत ने दावे को खारिज कर दिया।

कैसेशन शिकायत में, वादी ने स्वीकृत को रद्द करने के लिए कहा न्यायिक कार्यगलत प्रयोग के कारण मूल कानूनऔर दावों को पूरा करें।

वादी और प्रतिवादी के बीच वाहनों के पट्टे के लिए चार अनुबंध संपन्न हुए।

समझौते के अनुसार, पट्टेदार को वाहन के मालिक के रूप में अपने खर्चों में वृद्धि के अनुसार किराया बढ़ाने का अधिकार था।

समझौते में यह भी कहा गया था कि "समझौते की अवधि के दौरान किराए को यथोचित रूप से पट्टेदार द्वारा वर्ष में एक बार से अधिक नहीं बदला जा सकता है।"

संपत्ति कर लाभ के साथ वादी को प्रदान करने से इनकार करने के संबंध में, उसने प्रतिवादी को संपत्ति कर की राशि से अगले कैलेंडर वर्ष से सभी अनुबंधों के तहत किराए की राशि में वृद्धि के बारे में लिखित रूप में सूचित किया, और संबंधित अतिरिक्त समझौते भी भेजे प्रतिवादी को हस्ताक्षर करने के लिए।

किरायेदार ने अतिरिक्त समझौतों पर हस्ताक्षर करने से इनकार कर दिया, जो कि अदालत में मकान मालिक की अपील का कारण था।

यदि पार्टियां अनुबंध को काफी बदली हुई परिस्थितियों के अनुरूप लाने के लिए एक समझौते पर नहीं पहुंची हैं, तो अदालत द्वारा इच्छुक पार्टी के अनुरोध पर अनुबंध में संशोधन किया जा सकता है, यदि निम्नलिखित शर्तें एक साथ मौजूद हैं:

• अनुबंध के समापन के समय, पार्टियां इस तथ्य से आगे बढ़ीं कि परिस्थितियों में ऐसा परिवर्तन नहीं होगा;

• परिस्थितियों में परिवर्तन उन कारणों के कारण होता है जो इच्छुक पार्टी अनुबंध की प्रकृति और टर्नओवर की शर्तों के लिए आवश्यक देखभाल और परिश्रम के साथ उठने के बाद दूर नहीं कर सके;

• अपनी शर्तों को बदले बिना अनुबंध का प्रदर्शन अनुबंध के अनुरूप पार्टियों के संपत्ति हितों के संतुलन का उल्लंघन करेगा और इच्छुक पार्टी को ऐसा नुकसान पहुंचाएगा कि अनुबंध का समापन करते समय यह काफी हद तक खो जाएगा, जिस पर वह भरोसा करने का हकदार था;

• यह व्यापार लेनदेन के रीति-रिवाजों या अनुबंध के सार का पालन नहीं करता है कि परिस्थितियों में बदलाव का जोखिम इच्छुक पार्टी द्वारा वहन किया जाता है।

उसी समय, सूचीबद्ध शर्तों में से कम से कम एक की अनुपस्थिति अदालत को संपन्न अनुबंध में संशोधन करने की अनुमति नहीं देती है।

ऐसे नियम रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 451 के पैरा 2 में स्थापित हैं।

हालांकि, संबंधित वर्ष के लिए प्राप्त संपत्ति कर लाभ उन परिस्थितियों में से नहीं है, जिसके घटित होने की भविष्यवाणी नहीं की जा सकती थी। पट्टेदार द्वारा प्रस्तावित किराए में परिवर्तन वस्तुनिष्ठ कारणों से नहीं हुआ था जो अनुबंधों को समाप्त करते समय पार्टियों को नहीं पता हो सकता था।

पूर्वगामी के आधार पर, कैसेशन की अदालत ने अपील किए गए न्यायिक कृत्यों को अपरिवर्तित छोड़ दिया, और कैसेशन अपील- बिना संतुष्टि के (19 जनवरी 2012 के वेस्ट साइबेरियन डिस्ट्रिक्ट की फेडरल एंटीमोनोपॉली सर्विस का डिक्री केस नंबर A70-3657 / 2011)।

यदि किरायेदार किराए में वृद्धि के लिए सहमत है, तो इस तरह की वृद्धि के लिए, उसकी लिखित सहमति में से एक और (या) ऐसी सहमति की पुष्टि करने वाली कार्रवाई (उदाहरण के लिए, बनाना पैसेबड़े आकार में)।

अभ्यास से उदाहरण:कैसेशन की अदालत ने किराए को बदलने पर समझौते तक पहुंचने में विफलता के बारे में किरायेदार के तर्कों की आधारहीनता की ओर इशारा किया, क्योंकि किराए को बढ़ाने के लिए किरायेदार की सहमति व्यक्तिगत पत्राचार और बदली हुई राशि में किराए के भुगतान दोनों में व्यक्त की गई थी।

वादी ने दो वाहन पट्टा समझौतों के तहत किराए के बकाया की वसूली के लिए प्रतिवादी के खिलाफ मध्यस्थता अदालत में दावा दायर किया।

प्रथम दृष्टया न्यायालय ने दावे को पूर्ण रूप से स्वीकार कर लिया।

कोर्ट अपील की अदालतनिर्णय को अपरिवर्तित छोड़ दिया।

प्रतिवादी ने न्यायिक कृत्यों के खिलाफ कैसेशन की अदालत में अपील की और बताया कि वादी ने प्रतिवादी द्वारा प्राप्त किराए के लिए किराए में वृद्धि की मोटर वाहनएकतरफा, क्योंकि प्रतिवादी ने किराए में वृद्धि के लिए अपनी सहमति नहीं दी थी।

कैसेशन कोर्ट ने इस प्रकार कहा।

मुद्रास्फीति की स्थिति में संपत्ति के उपयोग के लिए भुगतान को संशोधित करने के लिए पट्टेदार के अधिकार के लिए प्रदान किए गए वाहन पट्टा समझौते।

मकान मालिक ने दो पट्टों पर किराए में वृद्धि के बारे में किरायेदार को लिखा। जवाब में, प्रतिवादी ने मकान मालिक को एक पत्र भेजा, जिसमें उसने किराए के पुनर्गणना के साथ सहमति व्यक्त की और वादी को वर्ष के अंत तक वाहनों के उपयोग के लिए किराए में वृद्धि नहीं करने के लिए कहा।

केस फाइल के अनुसार, पट्टेदार ने संपत्ति के उपयोग के लिए किराए की एक नई राशि के साथ वाहनों के किराये के लिए किरायेदार को बिल किया, और इन बिलों का भुगतान प्रतिवादी द्वारा किराए की राशि पर बिना किसी आपत्ति के संभव सीमा तक किया गया। .

इस प्रकार, विवाद के पक्ष वाहन लीज समझौतों के तहत किराए की राशि बढ़ाने पर एक समझौते पर पहुंचे।

पूर्वगामी के आधार पर, कैसेशन की अदालत ने अपील की न्यायिक कृत्यों को अपरिवर्तित छोड़ दिया, और कैसेशन अपील संतुष्टि के बिना (एफएएस निर्णय) उत्तर पश्चिमी जिलादिनांक 17 जून, 2003 मामले संख्या A44-2381 / 02-C5) में।

निहित कार्यों की मदद से किराए की राशि को बदलने की संभावना पर कानूनी स्थिति रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के पैरा 5 पर आधारित है, दिनांक 5 मई, 1997 नंबर 14 "अवलोकन का अनुबंधों के निष्कर्ष, संशोधन और समाप्ति से संबंधित विवादों को हल करने का अभ्यास"। हालांकि, अनावश्यक विवादों से बचने के लिए, एक अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर करके अनुबंध की शर्तों में सभी परिवर्तनों को लिखित रूप में औपचारिक रूप देने की सलाह दी जाती है।

हालांकि, अगर समझौता पट्टेदार के लिए एकतरफा किराए में वृद्धि की संभावना प्रदान नहीं करता है, और किरायेदार ऐसी वृद्धि नहीं चाहता है, तो पट्टेदार पट्टे की संपत्ति के उपयोग के लिए किराए की राशि में वृद्धि नहीं कर पाएगा .

इसलिए, मकान मालिक के लिए एकतरफा किराए की राशि बढ़ाने का एकमात्र विश्वसनीय तरीका अनुबंध में इस संभावना को स्पष्ट रूप से बताना होगा।

2. अनुबंध में प्रावधान करें कि ऐसी और ऐसी तारीख से (या ऐसी और ऐसी शर्तों के तहत) मकान मालिक किराए की राशि को एकतरफा, यानी किरायेदार की सहमति के बिना बढ़ा सकता है।

एकतरफा किराया वृद्धि की संभावना पर अनुबंध खंड का एक उदाहरण

"मकान मालिक को एकतरफा रूप से किराए की राशि को साल में एक बार से अधिक नहीं बदलने का अधिकार है, बिना किरायेदार को लिखित रूप में 30 (तीस) कैलेंडर दिनों से पहले लिखित रूप में सूचित करके।"

उसी समय, मकान मालिक को यह ध्यान रखना चाहिए कि किरायेदार पट्टे के समझौते में इस तरह के एक खंड को शामिल करने के लिए सहमत नहीं हो सकता है, क्योंकि यह स्पष्ट रूप से किरायेदार के हित में नहीं है। ऐसे मामलों में, आप मकान मालिक को किराए की लागत बढ़ाने के लिए अपने प्रतिपक्ष को शर्तों के एक मामूली संस्करण की पेशकश करने की सिफारिश कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, मकान मालिक द्वारा एकतरफा किराए में वृद्धि की संभावना पर समझौते के एक खंड को इस शर्त के साथ पूरक किया जा सकता है कि किराए की राशि को प्रतिशत के रूप में एक निश्चित राशि से अधिक नहीं बदला जा सकता है: "... लेकिन 5% से अधिक नहीं"। इस मामले में, प्रतिपक्ष के साथ एक समझौते के समापन की संभावना काफी अधिक होगी, क्योंकि पार्टियों के बीच संबंध अधिक निश्चित हो जाएंगे।

3. अनुबंध में अग्रिम रूप से लिख लें कि ऐसी और ऐसी तारीख से मकान मालिक से किरायेदार को बिना किसी सूचना के किराया इतना बढ़ जाता है।

मकान मालिक से किरायेदार को बिना किसी नोटिस के "स्वचालित" किराया वृद्धि के लिए एक समझौते खंड का उदाहरण

"इस समझौते के समापन के बाद पहले वर्ष के दौरान, किराया 50,000 रूबल पर निर्धारित किया गया है। समझौते के पहले कैलेंडर वर्ष के अंत में, किराए की राशि बढ़कर 70,000 रूबल हो जाती है।

ध्यान! एकतरफा किराए में वृद्धि करने के लिए मकान मालिक के अधिकार पर शर्त को यथासंभव स्पष्ट और विस्तार से तैयार किया जाना चाहिए।

मान लीजिए कि पार्टियों ने अनुबंध में संकेत दिया है कि भविष्य में पार्टियों द्वारा किराए की राशि को संशोधित किया जा सकता है। उदाहरण के लिए: "किराए की राशि को आधिकारिक मुद्रास्फीति दर के आधार पर संशोधित किया जा सकता है, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं।" इसका मतलब यह होगा कि पार्टियों को इस तरह के संशोधन पर पहले से सहमत होना चाहिए और एक अतिरिक्त समझौते द्वारा इसे औपचारिक रूप देना चाहिए। अपने आप में, एक शर्त के पट्टा समझौते में शामिल करने से यह स्थापित होता है कि पार्टियों के समझौते से किराए को कुछ परिस्थितियों (मुद्रास्फीति की वृद्धि, आदि) के कारण वर्ष में एक बार से अधिक नहीं बदला जा सकता है, इसका मतलब यह नहीं है कि पार्टियां इस भाग (डिक्री संख्या 1074/10) में अनुबंध में संशोधन करने के लिए भविष्य में एक समझौते को समाप्त करने के लिए समझौता किया है।

अभ्यास से उदाहरण:अदालत ने कर्ज की वसूली के लिए मकान मालिक के दावे को खारिज कर दिया, यह दर्शाता है कि किराया बढ़ाने की प्रक्रिया पर सहमति नहीं थी

मकान मालिक ने किराएदार से बकाया किराया वसूलने के लिए कोर्ट में मुकदमा दायर किया। मामले की परिस्थितियों से निम्नानुसार, मकान मालिक और किरायेदार के बीच एक पट्टा समझौता संपन्न हुआ, जिसके अनुसार किराए की राशि मूल्यांकक की रिपोर्ट के आधार पर एक निश्चित राशि में निर्धारित की जाती है। पट्टा समझौते के पैराग्राफ 3.4 के अनुसार, संपत्ति के उपयोग के लिए भुगतान की राशि की समीक्षा पट्टेदार द्वारा निर्विवाद और एकतरफा तरीके से की जा सकती है, लेकिन वर्ष में एक बार से अधिक नहीं। समझौते के खंड 5.1 के आधार पर, पार्टियों के समझौते द्वारा समझौते की शर्तों में बदलाव की अनुमति दी गई थी, और किए गए परिवर्धन और परिवर्तनों को एक महीने के भीतर प्रतिपक्षों द्वारा विचार किया जाना था और जारी किया गया था। अतिरिक्त समझौते.

मकान मालिक ने किराए में वृद्धि के पत्र द्वारा किरायेदार को सूचित किया, इसके साथ एक नई मूल्यांकक की रिपोर्ट संलग्न की, लेकिन किरायेदार ने उसी राशि में किराए का भुगतान करना जारी रखा, किराए में वृद्धि से असहमत और वृद्धि को खुद को गैरकानूनी मानते हुए।

जैसा कि अदालत ने बताया, यह पट्टा समझौते से निकलता है कि प्रतिपक्षों ने किराए की राशि में एकतरफा परिवर्तन की संभावना पर सहमति व्यक्त करते हुए, इस तरह के परिवर्तनों को दर्ज करने की प्रक्रिया के लिए प्रदान नहीं किया। समझौते के पक्ष एक विशिष्ट मूल्यांकक की रिपोर्ट के आधार पर निर्धारित किराए की एक निश्चित राशि निर्धारित करते हैं, जबकि एक अलग मूल्यांकक की रिपोर्ट के प्रावधान को किराए की राशि में एकतरफा परिवर्तन के आधार के रूप में नामित नहीं किया गया है। इस प्रकार, प्रतिवादी को समझौते के तहत भुगतान की राशि में बदलाव की सूचना भेजकर, पट्टेदार ने स्वतंत्र रूप से किराए की गणना के लिए प्रक्रिया को बदल दिया।

समझौते की शर्तों की व्याख्या के आधार पर, अदालत ने निष्कर्ष निकाला कि समझौते के लिए पार्टियों की वास्तविक इच्छा किराए की राशि को बदलने के लिए एक अतिरिक्त समझौते को समाप्त करने की आवश्यकता के लिए निर्देशित की गई थी। यह स्थापित करने के बाद कि किराए की राशि में परिवर्तन करने का समझौता वैधानिकपार्टियों के बीच आदेश तक नहीं पहुंचा है, और प्रतिवादी वस्तुओं को बदलने के लिए, अदालत ने वादी के दावे को अनुचित पाया और उसके दावे को पूरा करने से इनकार कर दिया (2 अगस्त, 2010 के सुदूर पूर्वी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का फरमान। F03-5292 / 2010 मामले संख्या A59-6902 / 2009 में)। हालांकि यह कानूनी स्थिति पट्टे के संबंध में व्यक्त की गई थी रियल एस्टेट, वही नियम वाहन रेंटल पर लागू होते हैं।

पर ये मामलाअदालत ने मुख्य रूप से निम्नलिखित आधारों पर जमींदार का पक्ष नहीं लिया:

• अनुबंध में, पट्टे की राशि को एकतरफा रूप से बदलने के लिए पट्टेदार के अधिकार को स्थापित करने के बाद, पार्टियों ने इस अधिकार का प्रयोग करने के लिए तंत्र को निर्धारित नहीं किया;

• अनुबंध में यह कहा गया था कि अनुबंध में सभी परिवर्तन अतिरिक्त समझौतों द्वारा औपचारिक हैं, या, दूसरे शब्दों में, परिवर्तन केवल पार्टियों के समझौते से ही संभव थे।

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इस कारण से, मकान मालिक को संपर्क करने की आवश्यकता है विशेष ध्यानकिराए में एकतरफा वृद्धि पर समझौते की शर्तों पर। यह अनावश्यक विवादों से बचने में मदद करेगा, और उनकी घटना के मामले में, अदालत को उसकी कानूनी स्थिति की वैधता के बारे में समझाने में मदद करेगा।

इस संबंध में, मकान मालिक को एकतरफा किराया बढ़ाने का अधिकार सुरक्षित करने के लिए, अनुबंध में निम्नलिखित निर्धारित किया जाना चाहिए।

1. किन मामलों में किराए में ऐसा बदलाव संभव है (उदाहरण के लिए, 7% या अधिक की वार्षिक मुद्रास्फीति दर के साथ अनुबंध के समापन के एक वर्ष बाद)।

2. मकान मालिक के लिए किराया बढ़ाने के अधिकार का प्रयोग करने की प्रक्रिया (उदाहरण के लिए, मकान मालिक किरायेदार को नोटिस भेजता है, जिसमें किराए में वृद्धि और कितनी राशि के बारे में जानकारी होती है)।

3. इस बारे में किरायेदार को सूचित करने की प्रक्रिया (उदाहरण के लिए, मेल द्वारा पंजीकृत मेल द्वारारसीद की पावती के साथ या व्यक्तिगत रूप से किरायेदार के कर्मचारी को किरायेदार के कार्यालय में हस्ताक्षर के खिलाफ)।

4. किस क्षण से किराए की स्थिति में परिवर्तन माना जाएगा (उदाहरण के लिए, किरायेदार द्वारा नोटिस प्राप्त होने के एक महीने बाद)।

एक मकान मालिक किराए की राशि कैसे बढ़ा सकता है यदि समझौता इसकी राशि निर्धारित करने के लिए एक तंत्र स्थापित करता है

यदि अनुबंध किराए के निर्धारण के लिए एक तंत्र (प्रक्रिया) स्थापित करता है, तो पट्टेदार को यह ध्यान रखना चाहिए कि समझौते में स्थापित इसकी गणना के लिए प्रक्रिया के अनुसार निर्धारित किराए की राशि की एक अलग राशि में बदलाव का संकेत नहीं होगा किराये के समझौते की शर्तें यदि तंत्र ही किराए की परिभाषा अपरिवर्तित रहती है। उदाहरण के लिए, यदि जनवरी में $1,000 के मासिक किराए के साथ, डॉलर विनिमय दर फरवरी की तुलना में कम थी, और इसलिए रूबल में फरवरी के लिए किराए की कुल राशि अधिक हो गई, यह स्थापित राशि में वृद्धि का संकेत नहीं देगा अनुबंध द्वारा किराए की राशि और समझौते की प्रासंगिक शर्तों में बदलाव, क्योंकि किराए की गणना के लिए तंत्र (भुगतान के दिन रूसी संघ के सेंट्रल बैंक की विनिमय दर पर 1,000 अमरीकी डालर) अपरिवर्तित रहता है .

सलाह: विदेशी विनिमय दर पर रूबल में किराए का निर्धारण करते समय, पट्टेदार यह चुन सकता है कि किस विशेष मुद्रा की दर से पट्टे के भुगतान की अंतिम राशि निर्धारित की जाएगी। यदि पट्टे की अवधि के दौरान पट्टेदार द्वारा चुनी गई विदेशी मुद्रा की विनिमय दर बढ़ जाती है, तो यह अपने आप में पट्टे के भुगतान की मात्रा में वृद्धि प्रदान करने में सक्षम होगी, और अनुबंध की शर्तों में किसी भी बदलाव के बिना।

पट्टादाता किराया निर्धारित करने की प्रक्रिया को बदल सकता है (उदाहरण के लिए, यदि पट्टादाता चाहता है कि किराया 100 अमेरिकी डॉलर प्रति 1 वर्ग मीटर के आधार पर नहीं, बल्कि 120 अमेरिकी डॉलर के आधार पर निर्धारित किया जाए), तो पट्टादाता उसी तरह से कर सकते हैं जैसे कि निश्चित किराए की राशि में वृद्धि करते समय।