यदि अनुबंध पंजीकृत नहीं है। क्या होता है यदि पट्टा समझौता पंजीकरण कक्ष के साथ पंजीकृत नहीं है और क्या यह कानून द्वारा संभव है? एक अपार्टमेंट किराए पर लेने और किराए पर लेने के बीच अंतर

कम से कम एक वर्ष की अवधि के लिए समाप्त, इसे पंजीकृत होना चाहिए। यह इस तरह के पंजीकरण के क्षण से है कि अनुबंध को संपन्न माना जाता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 651)।

अनुबंध पंजीकृत करते समय किन नियमों का पालन किया जाना चाहिए। किराये के समझौते के साथ रियल एस्टेटकिरायेदार और मकान मालिक दोनों के लिए आवेदन कर सकते हैं। यह अनुच्छेद 26 . में ऐसा कहता है संघीय कानूनदिनांक 21 जुलाई 1997 नंबर 122-FZ "चालू" राज्य पंजीकरणअचल संपत्ति और उसके साथ लेनदेन के अधिकार। यदि किसी भवन या परिसर को किराए पर दिया जाता है, तो भवन के फर्श की योजना को पट्टे के समझौते से जोड़ा जाना चाहिए, जो राज्य पंजीकरण के लिए प्रस्तुत किया जाता है, जो पट्टे पर दिए गए क्षेत्र के आकार का संकेत देते हुए पट्टे पर दिया गया परिसर दर्शाता है।

एक पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण से बचने का एक पूरी तरह से कानूनी तरीका है: एक वर्ष से कम की अवधि के लिए, और अवधि की समाप्ति के बाद - लम्बा करने के लिए। हालांकि, इस सूक्ष्मता को ध्यान में रखा जाना चाहिए। एक अचल संपत्ति पट्टा समझौता, जिसकी वैधता अवधि चालू वर्ष के किसी भी महीने के पहले दिन से अगले वर्ष के पिछले महीने के अंतिम दिन तक इंगित की जाती है, को व्यवहार में एक वर्ष के लिए संपन्न माना जाता है। इसलिए, ऐसी अवधि के साथ एक पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण (11 जनवरी, 2002 नंबर 66 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के खंड 3) के अधीन है। इसलिए, यदि आप राज्य पंजीकरण से बचना चाहते हैं, तो लीज अवधि अधिकतम 364 दिन होनी चाहिए (यदि लीज लीप वर्ष में आती है तो 365 दिन)।

उदाहरण

मॉस्को प्रिंटिंग हाउस एलएलसी ने स्ट्रोयमोंटाज़ सीजेएससी से इमारत को पट्टे पर दिया। आइए दो स्थितियों पर विचार करें।

स्थिति 1. पट्टा समझौता 1 फरवरी 2014 से 31 जनवरी 2015 तक संपन्न हुआ था। इस मामले में, अनुबंध पंजीकृत होना चाहिए।

स्थिति 2। पट्टा समझौता 1 फरवरी 2014 से 30 जनवरी 2015 तक संपन्न हुआ था। इस अनुबंध को पंजीकृत करने की आवश्यकता नहीं है।

क्या अनुबंध पंजीकृत नहीं होने पर किराये के खर्चों को पहचानना संभव है

यदि दीर्घकालिक अचल संपत्ति पट्टा पंजीकृत नहीं है तो परिणाम क्या होंगे। मान लीजिए कि किसी कंपनी ने किसी भवन को लंबी अवधि (एक वर्ष से अधिक) के लिए पट्टे पर दिया है, लेकिन टैक्स ऑडिटपता चला कि पट्टा पंजीकृत नहीं है। कंपनी को क्या खतरा है? उत्तर स्थिति पर निर्भर करता है। व्यवहार में, निम्नलिखित मामले संभव हैं:

• पंजीकरण के लिए पट्टा समझौता बिल्कुल भी प्रस्तुत नहीं किया गया था;
• अनुबंध राज्य पंजीकरण के लिए प्रस्तुत किया गया था, लेकिन सत्यापन के समय तक यह अभी तक पंजीकृत नहीं हुआ था;
• अनुबंध को आदेश में पंजीकृत किया गया था, लेकिन बाद में इसमें परिवर्तन किए गए जो पंजीकृत नहीं थे।

आइए इनमें से प्रत्येक स्थिति पर विस्तार से विचार करें।

स्थिति 1. अचल संपत्ति के लिए एक दीर्घकालिक पट्टा समझौता पंजीकरण के लिए प्रस्तुत नहीं किया गया था। आइए देखें कि टैक्स अकाउंटिंग में किराये के खर्चों को पहचानने में कंपनी को इस मामले में क्या समस्याएं हो सकती हैं।

द्वारा सामान्य नियमकर लेखांकन में एक पट्टा समझौते के तहत भुगतान खर्चों में शामिल हैं (रूसी संघ के कर संहिता के उपखंड 10, खंड 1, अनुच्छेद 264)। हालांकि, यदि एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए संपन्न लीज पंजीकृत नहीं की गई है, तो कर अधिकारी कर उद्देश्यों के लिए प्रासंगिक खर्चों को ध्यान में रखने की अनुमति नहीं दे सकते हैं। अधिकारियों की स्थिति इस तथ्य पर आधारित है कि एक अनुबंध जिसने राज्य पंजीकरण पारित नहीं किया है (इस घटना में कि, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुसार, यह अनिवार्य है), निष्कर्ष नहीं माना जाता है, और एक अपुष्ट की लागत अनुबंध को ध्यान में नहीं रखा जा सकता है। अधिकारियों ने बार-बार यह राय व्यक्त की है (उदाहरण के लिए, 12 जुलाई, 2006 के पत्र संख्या 03-03-04/2/172, दिनांक 17 फरवरी, 2006 संख्या 2005 संख्या 02-1-07/66 आदि देखें) .

लेखक के अनुसार, इस दृष्टिकोण को पूरी तरह से उचित नहीं माना जा सकता है। मुद्दा यह है कि गैर-अनुपालन सिविल कानूनकर कानूनी संबंधों को प्रभावित नहीं करना चाहिए: नागरिक कानून यह प्रदान नहीं करता है कि उचित पंजीकरण की कमी पट्टा समझौते को अमान्य बनाती है। करदाता को अनुबंध के राज्य पंजीकरण के बिना भी संपत्ति के पट्टे के लिए उसके द्वारा किए गए खर्चों को ध्यान में रखने का अधिकार है, अगर ये लागत उचित और प्रलेखित हैं। इसके अलावा, जैसा कि आप जानते हैं, खर्चों का दस्तावेजीकरण करने के लिए, खर्च किए गए खर्चों की पुष्टि करने वाले दस्तावेज होना पर्याप्त है। विचाराधीन स्थिति में, ऐसे दस्तावेज पार्टियों द्वारा हस्ताक्षरित एक पट्टा समझौता होगा (इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि यह पंजीकृत है या नहीं), पट्टे की वस्तु की स्वीकृति और हस्तांतरण का एक कार्य और हस्तांतरण की पुष्टि करने वाले दस्तावेज किराया.

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इस तरह के निष्कर्षों की पुष्टि कई न्यायिक अभ्यासों द्वारा की जाती है। इस संबंध में, हम ध्यान दें, उदाहरण के लिए, FAS . के निर्णय उत्तर पश्चिमी जिलादिनांक 7 मार्च, 2008 के मामले में नंबर 56-19124/2007, यूराल जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा दिनांक 25 जनवरी, 2007 संख्या 09-12242/06-С2।

स्थिति 2. राज्य पंजीकरण के लिए अनुबंध प्रस्तुत किया गया था, लेकिन सत्यापन के समय तक यह अभी तक पंजीकृत नहीं हुआ था। जैसा कि आप जानते हैं, अनुबंध के राज्य पंजीकरण की प्रक्रिया में देरी हो सकती है, इसलिए किरायेदार अक्सर अनुबंध के समापन के तुरंत बाद भवन का उपयोग करना शुरू कर देता है। तदनुसार, किराए, उपयोगिता बिल आदि के रूप में लागतें अनुबंध के अनिवार्य पंजीकरण से बहुत पहले किरायेदार से उत्पन्न होती हैं।

इस बीच, ऐसी स्थिति में खर्चों की मान्यता में समस्या हो सकती है। ऐसे मामले में, निरीक्षक फिर से इस तथ्य का उल्लेख करते हैं कि, एक सामान्य नियम के रूप में, एक अचल संपत्ति पट्टा समझौता केवल उसके राज्य पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के खंड 2, अनुच्छेद 651)। . इससे, अधिकारियों का निष्कर्ष है कि अनुबंध उन खर्चों की पुष्टि नहीं कर सकता है जो उसके राज्य पंजीकरण से पहले किए गए थे (रूस के वित्त मंत्रालय का पत्र दिनांक 12 जुलाई, 2006 नंबर 03-03-04 / 2/172)।

यदि ऐसी स्थिति में कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो कंपनी उन्हीं तर्कों के साथ अपना बचाव कर सकती है, जिनका हम पहले ही ऊपर उल्लेख कर चुके हैं। इसके अलावा, अदालतें, इस तरह के विवादों को हल करते समय, एक नियम के रूप में, उद्यमों का पक्ष लेती हैं (उदाहरण के लिए, पश्चिम साइबेरियाई जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा के निर्णय 2 मई, 2007 नंबर F04-2578 देखें) / 2007 (33740-ए75-25), सेवेरो-पश्चिमी जिला दिनांक 16 अगस्त, 2005 नंबर ए56-46400/04)।

हालांकि, निरीक्षकों के साथ संघर्ष को पूरी तरह से टाला जा सकता है - रूस के वित्त मंत्रालय ने खुद सुझाव दिया कि इस स्थिति से कैसे निकला जाए (पत्र दिनांक 12 जुलाई, 2006 संख्या 03-03-04 / 2/172)। आपको अनुच्छेद 425 . के अनुच्छेद 2 का उपयोग करने की आवश्यकता है सिविल संहिताआरएफ और अनुबंध को पूर्वव्यापी प्रभाव दें: इमारत को संभावित किरायेदार को स्थानांतरित करने की अवधि के लिए इसके प्रभाव का विस्तार करें। फिर अनुबंध, हालांकि अभी तक पंजीकृत नहीं है, यह पुष्टि करने वाला एक दस्तावेज बन जाएगा कि पट्टा वास्तव में पहले ही शुरू हो चुका है। इसका मतलब है कि आवश्यकताएं टैक्स कोडखर्च के दस्तावेजी साक्ष्य पर आरएफ पूरा किया जाएगा।

इस प्रकार, कर अधिकारियों के साथ विवादों से बचने के लिए, पट्टा समझौते के लिए एक प्रावधान किया जाना चाहिए, जिसके अनुसार संपन्न समझौते की शर्तें उन संबंधों पर लागू होती हैं जो इसके हस्ताक्षर के क्षण से उत्पन्न हुई हैं। यह प्रावधान (समझौते का एक खंड) निम्नानुसार तैयार किया जा सकता है: "समझौते की शर्तें उन संबंधों पर लागू होती हैं जो इमारत के पट्टेदार से किरायेदार को स्थानांतरित करने के बाद से उत्पन्न हुई हैं।"

ध्यान दें कि यदि पार्टियों ने शुरू में अनुबंध में पूर्वव्यापी प्रभाव प्रदान नहीं किया था, तो यह शर्त एक अतिरिक्त समझौते में भी स्थापित की जा सकती है। सच है, मुख्य अनुबंध की तरह इस तरह के एक समझौते को पंजीकृत करने की आवश्यकता होगी। तब किरायेदार उस अवधि में अपने खर्चों को पहचानने में सक्षम होगा जब उसने वास्तव में संपत्ति का उपयोग करना शुरू किया था।

स्थिति 3. अनुबंध पंजीकृत किया गया था, लेकिन बाद में इसमें संशोधन किया गया था। मान लीजिए कि पट्टा समझौता पंजीकृत किया गया था, लेकिन राज्य पंजीकरण के बाद, पार्टियों ने एक द्विपक्षीय समझौते द्वारा किराए की राशि को बदल दिया (बढ़ाया)। ऐसे मामले में, क्या किरायेदार कर लेखांकन में खाते में लेने का हकदार है पूरी राशिनया किराया, यदि पूरक अनुबंध पंजीकृत नहीं किया गया है?

रूस के वित्त मंत्रालय के विशेषज्ञ जोर देते हैं कि यह संभव नहीं होगा। अधिकारियों के मुताबिक, किराए का भुगतानबढ़ी हुई राशि अनुबंध में संशोधन के लिए एक समझौते के राज्य पंजीकरण के बाद ही खर्चों में शामिल होने के अधीन है (उदाहरण के लिए, रूस के वित्त मंत्रालय का पत्र दिनांक 30 दिसंबर, 2005 नंबर 03-03-04 / 1 471)। सच है, तो उन्होंने इस मुद्दे पर अपनी स्थिति को कुछ हद तक नरम कर दिया: यदि राज्य पंजीकरण के क्षण तक की अवधि के लिए अतिरिक्त समझौते की शर्तें, पंजीकृत होने वाले समझौते द्वारा स्थापित राशि में पट्टे के भुगतान को उस समय से ध्यान में रखा जा सकता है। इस परिवर्तन का (रूस के वित्त मंत्रालय का पत्र दिनांक 11 जुलाई, 2008 संख्या 03-03-05/77)। इसी तरह की राय 28 मार्च, 2008 नंबर 20-12 / 030173 के शहर के लिए रूस की संघीय कर सेवा के पत्र में व्यक्त की गई थी।

लेखक के अनुसार, एक अतिरिक्त समझौते का निष्कर्ष (चाहे वह पंजीकृत हो या नहीं) कराधान में किराए की लागत को ध्यान में रखने की क्षमता को प्रभावित नहीं करता है। तर्क समान हैं: किराए की राशि को बदलने से लीज समझौता समाप्त नहीं हो जाता है। इसलिए, लीज भुगतान की बढ़ी हुई राशि को आयकर उद्देश्यों के लिए ध्यान में रखा जा सकता है यदि संबंधित लागत आर्थिक रूप से उचित और प्रलेखित हो। न्यायिक अभ्यास भी इस निष्कर्ष की पुष्टि करता है (उदाहरण के लिए, 27 फरवरी, 2008 को उत्तर-पश्चिमी जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का निर्णय, मामले संख्या A56-30518/2006 में देखें)।

अलेक्जेंडर येलिन,

कंपनी "अकादमी लेखा परीक्षा"

18.05.2017

"तीसरे पक्षों के लिए अनुबंध की अमान्यता" का क्या अर्थ है, और किरायेदार के लिए ऐसी अमान्यता के क्या जोखिम हैं?

नागरिक संहिता के अनुच्छेद 433 के अनुसार रूसी संघ(इसके बाद - रूसी संघ का नागरिक संहिता) "इस समझौते के लिए पार्टियों के लिए एक पट्टा समझौता उस क्षण से संपन्न माना जाता है जब समझौते के तहत अचल संपत्ति को स्थानांतरित किया जाता है, लेकिन अगर एक समझौता एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए संपन्न होता है , ऐसा समझौता अनिवार्य राज्य पंजीकरण के अधीन है।"

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 164 में निर्धारित सामान्य नियम के अनुसार: "उन मामलों में जहां कानून लेनदेन के राज्य पंजीकरण के लिए प्रदान करता है, कानूनी निहितार्थलेनदेन इसके पंजीकरण के बाद आते हैं।

हालांकि, उपरोक्त नियमों के बावजूद, सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्लेनम की एक कानूनी स्थिति है जिसके अनुसार: "यदि मालिक, एक अपंजीकृत पट्टा समझौते के तहत, संपत्ति को उपयोग के लिए स्थानांतरित कर दिया, और किसी अन्य व्यक्ति ने इसे बिना किसी टिप्पणी के स्वीकार कर लिया, संपत्ति और उपयोग की अन्य शर्तों के उपयोग के लिए भुगतान की राशि पर एक समझौता पार्टियों द्वारा किया गया था और उनके द्वारा निष्पादित किया गया था, फिर इस मामले में समझौते ने पार्टियों को एक दायित्व के साथ बाध्य किया जिसे पार्टियों में से किसी एक द्वारा मनमाने ढंग से नहीं बदला जा सकता है, लेकिन तीसरे पक्ष के लिए अनुबंध को अनुबंध के राज्य पंजीकरण के क्षण से ही संपन्न माना जाएगा ”(रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के खंड 14/01/25/2013 नंबर 13)।

"तीसरे पक्षों के लिए अनुबंध की अमान्यता" का क्या अर्थ है, और किरायेदार के लिए ऐसी अमान्यता के क्या जोखिम हैं? कल्पना कीजिए कि यह एक कार्यालय के रूप में आगे उपयोग के लिए एक अचल संपत्ति वस्तु खरीदने की योजना है, और बिक्री के बाद, खरीदार को पता चलता है कि यह उसका हो गया है नई संपत्तिअगले 10 वर्षों के लिए पहले से ही पट्टे पर। यह स्थिति स्पष्ट रूप से खरीदार के अधिकारों का उल्लंघन करती है। इन अधिकारों की रक्षा के लिए, विधायक ने अचल संपत्ति के लिए दीर्घकालिक पट्टा समझौतों के USRN में अनिवार्य पंजीकरण पर नियम पेश किए हैं, यदि इन नियमों का उल्लंघन किया जाता है, तो ऐसा समझौता किसी तीसरे पक्ष के लिए अमान्य है, जिसके परिणामस्वरूप निम्नलिखित जोखिम होते हैं:

1. संपत्ति के स्वामित्व में बदलाव की स्थिति में, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 617 के अनुच्छेद 1 पार्टियों के संबंधों पर लागू नहीं होंगे।

इसका मतलब यह है कि अगर अनुबंध में पंजीकृत है उचित समय पर, तो पट्टे पर दी गई संपत्ति के अधिकार का किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरण शर्तों को बदलने या पट्टा समझौते को समाप्त करने का आधार नहीं है।

हालांकि, अगर अनुबंध पंजीकृत नहीं है, नया मालिककिरायेदार को परिसर खाली करने की मांग करने का अधिकार है (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय का पत्र 25 फरवरी, 2014 नंबर 165)।

1. किरायेदार के पास नहीं है प्राथमिकता अधिकारके लिए एक पट्टा समझौता समाप्त करने के लिए नया शब्द(रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 621 का खंड 1) (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय का निर्धारण 27 अगस्त, 2013 संख्या वीएएस-11154/13)।

इसके अलावा, इस तरह के पट्टे के साथ, किरायेदार भी कर जोखिम वहन करता है। यह इस तथ्य के कारण है कि, रूसी संघ के टैक्स कोड (बाद में रूसी संघ के टैक्स कोड के रूप में संदर्भित) के अनुच्छेद 252 के अनुच्छेद 1 के आधार पर, "संगठनों के मुनाफे पर कर लगाने के उद्देश्य से, आय उत्पन्न करने के उद्देश्य से गतिविधियों के दौरान करदाता द्वारा किए गए खर्चों को उचित और प्रलेखित लागत के रूप में पहचाना जाता है।

प्रलेखित खर्चों को रूसी संघ के कानून के अनुसार तैयार किए गए दस्तावेजों द्वारा पुष्टि किए गए खर्चों के रूप में समझा जाता है।

किराए के भुगतान के लिए निपटान दस्तावेजों में उस अनुबंध का लिंक होना चाहिए जिसके अनुसार खर्च किया जाता है।

उपरोक्त को ध्यान में रखते हुए, एक अनिर्णीत पट्टा समझौते के तहत खर्च कॉर्पोरेट आयकर के लिए कर आधार को कम नहीं करते हैं क्योंकि वे रूसी संघ के टैक्स कोड (रूस के वित्त मंत्रालय के पत्र) के अनुच्छेद 252 द्वारा स्थापित खर्चों के मानदंडों को पूरा नहीं करते हैं। दिनांक 23 नवंबर, 2015 संख्या 03-07-11 / 67890)।

साथ ही, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि यदि समझौते में ऐसी शर्त है जिसके अनुसार इसके प्रावधान निष्कर्ष के क्षण से पहले उत्पन्न पक्षों के संबंधों पर अपना प्रभाव बढ़ाते हैं, तो इस मामले में, वित्त मंत्रालय के अनुसार, एक पंजीकृत या राज्य-पंजीकृत समझौते के तहत पट्टे के भुगतान को उसके राज्य पंजीकरण के क्षण तक कर उद्देश्यों के लिए ध्यान में रखा जा सकता है (रूस के वित्त मंत्रालय का पत्र दिनांक 01.25.2013 संख्या 03-03-06/2/6, रूसी संघ के वित्त मंत्रालय का पत्र दिनांक 05.03.2011 संख्या 03-03-06/4/18, रूसी संघ की संघीय कर सेवा का पत्र दिनांक 07.13. 02-1-07/66)।

इस प्रकार, इस घटना में कि अनुबंध कभी पंजीकृत नहीं है, यह अत्यधिक संभावना है कि कर प्राधिकरणइस निष्कर्ष पर पहुंचे कि समझौते के तहत पट्टे के भुगतान को संगठन के मुनाफे पर कर लगाने के उद्देश्य से खर्च के रूप में मान्यता नहीं दी जा सकती है।

इस प्रकार, पंजीकरण की कमी दीर्घकालिक संविदामकान मालिक के लिए पट्टा बेहद लाभहीन है, क्योंकि इस मामले में वह महत्वपूर्ण जोखिम उठाता है।

इस मामले में, किरायेदार को रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 165 में प्रदान की गई गारंटी का उपयोग करने का अधिकार है और लेनदेन के अनिवार्य पंजीकरण के अनुरोध के साथ अदालत में आवेदन करने के साथ-साथ नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करने का अधिकार है। रजिस्ट्रेशन में देरी के कारण हुआ है। हालाँकि, यह याद रखना चाहिए कि सीमा अवधिऐसी आवश्यकताओं के तहत एक वर्ष है।

यदि आपको सुरक्षा उपायों को लागू करने की संभावना के बारे में कोई संदेह है, साथ ही जोखिमों की एक पूरी तस्वीर बनाने के लिए, प्रतिपक्ष के साथ बातचीत करते समय सबसे प्रभावी रणनीति विकसित और कार्यान्वित करें, तो योग्य सलाहकारों से संपर्क करें जो सेवाएं प्रदान करते हैं

वर्तमान में, एक अपंजीकृत दीर्घकालिक पट्टा समझौते (1 वर्ष से) को मान्यता देने का एक सफल अभ्यास है और अतिरिक्त समझौतेराज्य पंजीकरण की परवाह किए बिना, कैदियों द्वारा उसे।

यह आलेख निम्न से संबंधित है कानूनी प्रकृतिइस तरह के लेनदेन और कानूनीपरिणाम.

कौन से लेनदेन राज्य पंजीकरण के अधीन हैं?

• - कला के पैरा 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 609 "अचल संपत्ति के लिए पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण के अधीन है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है";
• - कला के पैरा 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 651 "कम से कम एक वर्ष की अवधि के लिए संपन्न भवन या संरचना के पट्टे के लिए एक अनुबंध राज्य पंजीकरण के अधीन है और इस तरह के पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है";
• - 1 वर्ष या उससे अधिक की कुल अवधि के साथ एक ही लीज़ ऑब्जेक्ट के संबंध में कई लीज़ एग्रीमेंट, एक साथ और बिना किसी रुकावट के संपन्न हुए, एक एकल लेनदेन के बराबर हैं, जो कि रोसरेस्टर में राज्य पंजीकरण के अधीन है (संघीय एंटीमोनोपॉली सर्विस का डिक्री) मार्च 31, 2010 के उत्तरी काकेशस जिले के मामले संख्या A53-17516/2009 के मामले में)।
• - एक वर्ष से कम समय तक चलने वाला एक अचल संपत्ति पट्टा समझौता, लेकिन जो अगले वर्ष के पिछले महीने के अंतिम दिन (यानी 01/01/17 से 12/31/17 तक) एक वर्ष के बराबर है और विषय है पंजीकरण के लिए (11 जनवरी, 2002 को रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के खंड 3 नंबर 66 "किराए से संबंधित विवादों को हल करने के अभ्यास की समीक्षा")।
• कला के -आइटम 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 164 "एक पंजीकृत लेनदेन की शर्तों में बदलाव से जुड़ा एक लेनदेन राज्य पंजीकरण के अधीन है।"

एक अपंजीकृत पट्टा समझौते के कानूनी परिणाम

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 164 के अनुच्छेद 1 के अनुसार, ऐसे मामलों में जहां कानून लेनदेन के राज्य पंजीकरण के लिए प्रदान करता है, लेनदेन के इसके कानूनी परिणाम पंजीकरण के बाद होते हैं। हालांकि, कला के पैरा 3 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 433, राज्य पंजीकरण के अधीन एक समझौते के समापन का क्षण तीसरे पक्ष के लिए इसके पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। अदालतों ने इस नियम की व्याख्या इस तरह से की है कि पट्टा समझौते जो राज्य पंजीकरण पारित नहीं कर पाए हैं, वे अधिकारों और दायित्वों को विशेष रूप से और सीधे पार्टियों के लिए समझौते को जन्म देते हैं। इस प्रकार, समझौते के लिए पार्टियों के लिए डीडीए का राज्य पंजीकरण अनिवार्य नहीं है, और कोई भी पक्ष पंजीकरण की कमी को दीर्घकालिक पट्टा समझौते को शून्य और शून्य के रूप में मान्यता देने के आधार के रूप में संदर्भित नहीं कर सकता है। राज्य पंजीकरण का उद्देश्य तीसरे पक्ष की रक्षा करना है जो उस संपत्ति के अधिकार प्राप्त कर सकते हैं जो अनुबंध का विषय बन गया है।

इस तरह का गठन न्यायिक अभ्यासअपंजीकृत पट्टा समझौतों के तहत 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 "पर रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के डिक्री के साथ शुरू हुआ" व्यक्तिगत मुद्देएक पट्टा समझौते पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने का अभ्यास" (बाद में संकल्प के रूप में संदर्भित)। संकल्प के पैराग्राफ 14 के अनुसार, यदि पार्टियां लीज एग्रीमेंट की सभी आवश्यक शर्तों (एक व्यक्तिगत रूप से निर्धारित वस्तु, किराए की राशि) पर एक समझौते पर पहुंच गई हैं, तो मालिक ने स्थानांतरित कर दिया और किरायेदार ने उपयोग के लिए संपत्ति को स्वीकार कर लिया, फिर मौजूदा संबंधों को पार्टियों में से किसी एक द्वारा मनमाने ढंग से नहीं बदला जा सकता है, और अनुबंध की शर्तों के अनुसार किया जाना चाहिए और भुगतान किया जाना चाहिए। इसके अलावा, रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र में इस स्थिति का समर्थन किया गया था।

25 फरवरी, 2014 नंबर 165 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के पैराग्राफ 3 के अनुसार "अनुबंधों की मान्यता से संबंधित विवादों पर न्यायिक अभ्यास की समीक्षा समाप्त नहीं हुई" (इसके बाद - सूचना मेल), अनुच्छेद 164, 165, अनुच्छेद 433 के अनुच्छेद 3, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 651 के अनुच्छेद 2 के अर्थ के भीतर, अनुबंध का राज्य पंजीकरण इच्छुक तृतीय पक्षों के लिए एक अवसर बनाने के लिए किया जाता है के बारे में जानना लंबी अवधि का पट्टा. एक समझौता जिसने आवश्यक राज्य पंजीकरण पारित नहीं किया है, उन परिणामों को जन्म नहीं देता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 617, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 621 के अनुच्छेद 1) जो अधिकारों और हितों को प्रभावित कर सकते हैं तीसरे पक्ष के जो एक पट्टा समझौते के समापन के तथ्य और इसकी शर्तों की सामग्री के बारे में नहीं जानते थे। उसी समय, पार्टियों द्वारा हस्ताक्षरित समझौते की शर्तों पर प्रतिवादी द्वारा उपयोग के लिए एक विशिष्ट परिसर प्रदान करके, वादी एक दायित्व (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310) को मानता है, जिसे ठीक से किया जाना चाहिए। पार्टियों के लिए ऐसा दायित्व नियमों के अधीन होगा सिविल कानूनलीज एग्रीमेंट के बारे में इसलिए, यदि यह तीसरे पक्ष के अधिकारों को प्रभावित नहीं करता है, तो अनुबंध द्वारा निर्दिष्ट उपयोग की अवधि के अंत तक, प्रतिवादी को परिसर पर कब्जा करने का अधिकार है, इसके लिए पार्टियों के समझौते द्वारा स्थापित शुल्क का भुगतान करना। मकान मालिक को उपयोग की उक्त अवधि की समाप्ति के बाद या अन्य मामलों में जब एक दूसरे के लिए पार्टियों के दायित्वों को समाप्त कर दिया जाता है, तो परिसर की वापसी की मांग करने का अधिकार है। सामान्य आदेश(रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 450)। एक पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण पर नागरिक कानून के नियमों की एक अलग व्याख्या समझौते के लिए पार्टियों के अनुचित व्यवहार में योगदान करती है, जिन्होंने आवश्यक पंजीकरण पारित नहीं किया है, लेकिन उनके द्वारा निष्पादित किया जा रहा है।

एक अपंजीकृत पट्टा समझौते के पक्षकार क्या खोते हैं?

इस तथ्य के बावजूद कि पट्टा समझौते का राज्य पंजीकरण लेनदेन की वैधता को प्रभावित नहीं करता है, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इसकी अनुपस्थिति में निम्नलिखित प्रतिबंध उत्पन्न हो सकते हैं:

• - किराएदार किराए के परिसर को सबलीज नहीं कर सकता, क्योंकि एक अधूरा पट्टा समझौता तीसरे पक्ष के अधिकारों और दायित्वों को जन्म नहीं देता है;
• - किरायेदार पट्टे के समझौते के संरक्षण का उल्लेख नहीं कर सकता है जब पट्टे पर दी गई संपत्ति का मालिक बदलता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 617 का खंड 1 लागू नहीं होता है);
• - किरायेदार के पास एक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते को समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार नहीं है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 621 का खंड 1 लागू नहीं होता है);
• - किराए के मामले में भूमि का भाग, एक निर्माण / कमीशनिंग परमिट के किरायेदार के ठेकेदार द्वारा प्राप्त होने पर, उनके जारी करने से इनकार कर दिया जाएगा, क्योंकि तीसरे पक्ष के लिए भूमि भूखंड के किरायेदार के अधिकार उत्पन्न नहीं हुए हैं।

निष्कर्ष

इस प्रकार, अपंजीकृत पट्टा समझौतों के तहत किरायेदार के अधिकारों का विरोध तीसरे पक्ष के लिए नहीं किया जा सकता है, दोनों जमींदार की ओर से (एक ही वस्तु के लिए नए किरायेदारों सहित वास्तविक लाभार्थी), और किरायेदार (उप-किरायेदार, ठेकेदार) की ओर से ) पंजीकरण के अभाव में किरायेदार को कोई लाभ नहीं होगा।

अंत में, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि यदि पट्टा समझौते के तहत पार्टियों में से एक (अक्सर पट्टेदार) लेनदेन के राज्य पंजीकरण को व्यवस्थित करने के लिए बाध्य है, तो इस तरह के दायित्व को पूरा करने से बचना उल्लंघन है और दूसरा पक्ष हो सकता है , अपनी पसंद पर, देरी से संबंधित सभी लागतों के असाइनमेंट के साथ लेन-देन के पंजीकरण के लिए अदालत में आवेदन करें, जिम्मेदार पार्टी को (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 165) या पट्टे के समझौते को समाप्त करें एकतरफाअनुपालन न करने के कारण आवश्यक शर्तएक दीर्घकालिक पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण पर।

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नमस्ते फिरोज!

के अनुसार
भाग 2 कला। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 609

लीज अनुबंध
अचल संपत्ति राज्य पंजीकरण के अधीन है, जब तक अन्यथा नहीं
कानून द्वारा स्थापित।

. यानी अगर आपका विवादित पट्टा समझौता
भूमि भूखंड 5 साल के लिए समाप्त हो गया है, तो आपके पास समाप्ति से पहले किसी भी समय अधिकार है
इसे पंजीकृत करने के लिए निर्दिष्ट अवधि।

कला के पैरा 2 द्वारा स्थापित सामान्य नियम के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 609, एक अचल संपत्ति पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण के अधीन है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। कला का अनुच्छेद 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 651 में शामिल हैं विशेष नियम, जिसके अनुसार किसी भवन या संरचना के लिए पट्टा समझौता, कम से कम एक वर्ष की अवधि के लिए संपन्न हुआ, राज्य पंजीकरण के अधीन है और इस तरह के पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है। रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम ने 06/01/2000 एन 53 के एक सूचना पत्र में समझाया कि कला के पैरा 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता का 651 भी पट्टा समझौतों पर लागू होता है गैर आवासीय परिसर, क्योंकि वे एक ऐसी वस्तु हैं जो किसी भवन या संरचना से अटूट रूप से जुड़ी हुई हैं। नतीजतन, एक वर्ष या उससे अधिक के लिए संपन्न एक पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण के अधीन है और इस तरह के पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है (उदाहरण के लिए, तीसरे मध्यस्थता के निर्णय देखें) अपील की अदालतदिनांक 04.03.2011 एन 03एपी-5419/2010, अपील के दूसरे मध्यस्थता न्यायालय के दिनांक 08.21.2008 एन 02एपी-1690/2007, पी. मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम द्वारा अनुमोदित अचल संपत्ति की वस्तुएं स्वेर्दलोवस्क क्षेत्र 05.09.2008).

उसी समय, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि यदि पार्टियों ने राज्य पंजीकरण के अधीन पट्टा समझौते की सभी आवश्यक शर्तों पर आवश्यक रूप में एक समझौता किया है, तो पट्टे की वस्तु को उपयोगकर्ता को स्थानांतरित कर दिया गया है और उसके द्वारा स्वीकार कर लिया गया है टिप्पणी के बिना, यह माना जाता है कि ऐसा समझौता, यहां तक ​​​​कि इसके राज्य पंजीकरण की अनुपस्थिति में, पार्टियों को एक दायित्व के साथ बांधता है, जो कि इसकी शर्तों के अनुसार निष्पादन के अधीन है (सर्वोच्च के प्लेनम के संकल्प के खंड 14) 17 नवंबर, 2011 एन 73 के रूसी संघ का मध्यस्थता न्यायालय)।

संकल्प संख्या 73 के पैरा 14 में नया संस्करणस्थापित,

कि ऐसे मामलों में पट्टे के राज्य पंजीकरण की अनुपस्थिति जहां इस तरह के पंजीकरण की आवश्यकता कानून द्वारा स्थापित की जाती है, इसका मतलब यह नहीं है कि इस समझौते के तहत प्रतिपक्षों के बीच कोई बाध्यकारी संबंध नहीं हैं। इस तरह का एक अपंजीकृत पट्टा समझौता अपने पक्षों को किराए की शर्तों और संपत्ति के उपयोग की शर्तों के उल्लंघन के लिए दंड के लिए बाध्य करता है यदि:
- प्रतिपक्ष इसकी आवश्यक और अन्य शर्तों पर सहमत हुए हैं,
- अनुबंध का रूप देखा गया था,
- मालिक ने संपत्ति को उपयोग के लिए स्थानांतरित कर दिया, और किसी अन्य व्यक्ति ने बिना किसी टिप्पणी के इसे स्वीकार कर लिया;
- अनुबंध पार्टियों द्वारा निष्पादित किया गया था।
उसी समय, किरायेदार के पास इस तरह के एक समझौते के तहत अधिकार नहीं होते हैं जो तीसरे पक्ष से संबंधित होते हैं (एक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते को पूर्व-खाली रूप से समाप्त करने का अधिकार, पट्टेदार को बदलते समय लीज समझौते को लागू रखने का अधिकार, आदि) ।), यानी, एक अपंजीकृत समझौते का "संपत्ति प्रभाव" कोई पट्टा उत्पन्न नहीं होता है।

यही है, रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट का प्लेनम वास्तव में संपन्न अनुबंध के बराबर है, लेकिन पंजीकृत अनुबंध के लिए राज्य पंजीकरण पारित नहीं किया गया है।
साथ ही, मसौदे में कहा गया है कि नागरिक संहिता के अनुच्छेद 308 के आधार पर, किरायेदार को इस तरह के समझौते द्वारा दिए गए अधिकारों का तीसरे पक्ष द्वारा विरोध नहीं किया जा सकता है। नतीजतन, किरायेदार को पूरी तरह से संपन्न समझौते के ढांचे के भीतर पट्टे पर दी गई संपत्ति का स्वामित्व और उपयोग करने का अधिकार है। किरायेदार के अधिकार, उदाहरण के लिए, नागरिक संहिता के अनुच्छेद 617 और 621 द्वारा प्रदान किए गए, किरायेदार पर लागू नहीं होते हैं जो एक समझौते के लिए एक पार्टी है जिसने राज्य पंजीकरण पारित नहीं किया है, अगर ऐसा समझौता इसके अधीन था .
अब तक, न्यायिक अभ्यास उस स्थिति पर हावी रहा है जिसके अनुसार एक पट्टा समझौता, जो राज्य पंजीकरण के अधीन था, लेकिन पंजीकृत नहीं था, निष्कर्ष नहीं निकाला गया है (उदाहरण के लिए, प्रेसिडियम के सूचना पत्र के पैराग्राफ 7 देखें) रूसी संघ के सर्वोच्च पंचाट न्यायालय दिनांक 16 फरवरी, 2001 एन 59 "संघीय कानून के आवेदन से संबंधित विवादों के अभ्यास समाधान का अवलोकन" रियल एस्टेट के अधिकारों के राज्य पंजीकरण और इसके साथ लेनदेन पर, सर्वोच्च पंचाट का निर्धारण रूसी संघ के न्यायालय दिनांक 14.01.2013 एन वीएसी-18014/12 मामले में एन А56-23970/2011, दिनांक 10.01.2013 एन वीएसी -17497/12 मामले में एन А55-21048/2011, दिनांक 11/29/2012 एन -15800/12 मामले में एन А08-6538/2011, वोल्गा-व्याटका जिले की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा की डिक्री दिनांक 11/01/2012 के मामले में एन А82-17754/2011, पूर्वी साइबेरियाई जिले के एफएएस 08/ 02/2012 के मामले में एन ए 58-5177 / 2011, 07/27/2012 के सुदूर पूर्वी जिले के एफएएस एन एफ03-2540/2012 के मामले में एन ए51-6235/2011, 12/13 के पश्चिम साइबेरियाई जिले के एफएएस/ 2012 एन ए 45-17359 / 2012 के मामले में, मॉस्को जिले के एफएएस 4 दिसंबर 2012 को एन ए 41-4409 / 12 के मामले में)।
हालांकि, कई मामलों में, मध्यस्थता अदालतों ने बताया कि एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए संपन्न लीज समझौते के अनिवार्य पंजीकरण के लिए आवश्यकता के पट्टेदार की गलती के माध्यम से उल्लंघन किरायेदार द्वारा संपत्ति की रिहाई का आधार नहीं है। यदि अनुबंध में निर्दिष्ट पट्टे की अवधि समाप्त नहीं हुई है (देखें।

इसलिए, राज्य पंजीकरण की कमी यह अनुबंधयदि आपने अनुबंध किया है तो इसका मतलब आपके और मकान मालिक के बीच दायित्वों की अनुपस्थिति नहीं है।

फरवरी 25, 2014 एन 165 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम का सूचना पत्र समझाया गया

एक समझौते के लिए एक पार्टी जिसने आवश्यक राज्य पंजीकरण पारित नहीं किया है, इस आधार पर इसके गैर-निष्कर्ष को संदर्भित करने का हकदार नहीं है। यदि, एक लिखित समझौते में, पार्टियां पट्टे पर दी गई वस्तु पर सहमत होती हैं, तो इसका उपयोग करने के लिए शुल्क की राशि, और इसे लंबे समय तक निष्पादित किया जाता है। इस बात का कोई सबूत नहीं है कि केस फाइल में लीज एग्रीमेंट की सभी जरूरी शर्तों पर सहमति नहीं दी गई है। अनुच्छेद 164, 165, अनुच्छेद 433 के अनुच्छेद 3 के अर्थ के भीतर, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 651 के अनुच्छेद 2, इच्छुक तृतीय पक्षों के बारे में जानने का अवसर पैदा करने के लिए अनुबंध का राज्य पंजीकरण किया जाता है। एक लंबी अवधि का पट्टा। चूंकि विवादित अनुबंध ने आवश्यक राज्य पंजीकरण पारित नहीं किया है, यह उन परिणामों को जन्म नहीं देता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 617, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 621 के अनुच्छेद 1) जो प्रभावित कर सकते हैं तीसरे पक्ष के अधिकार और हित जो पट्टा समझौते के समापन के तथ्य और इसकी सामग्री शर्तों के बारे में नहीं जानते थे। उसी समय, पार्टियों द्वारा हस्ताक्षरित समझौते की शर्तों पर प्रतिवादी द्वारा उपयोग के लिए एक विशिष्ट परिसर प्रदान करके, वादी ने एक दायित्व (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310) ग्रहण किया, जिसे ठीक से किया जाना चाहिए। पार्टियों के संबंध में इस तरह के दायित्व के लिए, लीज एग्रीमेंट पर नागरिक कानून के नियम लागू होने चाहिए। इसलिए, यदि यह इन तृतीय पक्षों के अधिकारों को प्रभावित नहीं करता है, तो अनुबंध द्वारा निर्दिष्ट उपयोग की अवधि के अंत तक, प्रतिवादी को परिसर पर कब्जा करने का अधिकार है, इसके लिए पार्टियों के समझौते द्वारा स्थापित शुल्क का भुगतान करना। वादी को उपयोग की उक्त अवधि की समाप्ति के बाद या अन्य मामलों में परिसर की वापसी की मांग करने का अधिकार है जब एक दूसरे के लिए पार्टियों के दायित्वों को सामान्य तरीके से समाप्त किया जाएगा (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 450) रूसी संघ)। एक पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण पर नागरिक कानून के नियमों की एक अलग व्याख्या समझौते के लिए पार्टियों के अनुचित व्यवहार में योगदान करती है, जिन्होंने आवश्यक पंजीकरण पारित नहीं किया है, लेकिन उनके द्वारा निष्पादित किया जा रहा है।

यही है, आपको समझौते द्वारा निर्दिष्ट उपयोग की अवधि के अंत तक परिसर पर कब्जा करने का अधिकार है, प्रतिवादी को परिसर पर कब्जा करने का अधिकार है, इसके लिए पार्टियों के समझौते द्वारा स्थापित शुल्क का भुगतान करना।

पट्टा समझौता अचल संपत्ति के पट्टेदार के अधिकारों के एक भार के रूप में पंजीकृत है (खंड 1, अनुच्छेद 4, खंड 3, 21 जुलाई, 1997 के संघीय कानून के अनुच्छेद 26 एन 122-ФЗ "रियल के अधिकारों के राज्य पंजीकरण पर" इसके साथ संपत्ति और लेनदेन", इसके बाद राज्य पंजीकरण पर कानून के रूप में संदर्भित)। जैसा कि 16 फरवरी, 2001 एन 59 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र के पैराग्राफ 9 में कहा गया है, एक पंजीकृत पट्टा समझौते में बदलाव का मतलब एक पंजीकृत भार में बदलाव है, इसलिए इसे बदलने के लिए एक समझौता एक पंजीकृत पट्टा समझौते की शर्तें भी अनिवार्य राज्य पंजीकरण के अधीन हैं। इस संबंध में, औपचारिक रूप से, पट्टे पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के प्रावधानों के अर्थ के भीतर और सामान्य प्रावधानअनुबंधों पर रूसी संघ के नागरिक संहिता के, एक पंजीकृत पट्टा समझौते के तहत किराए को बदलने पर एक अतिरिक्त समझौते के राज्य पंजीकरण की अनुपस्थिति का मतलब है कि संबंधित समझौते को समाप्त नहीं माना जाता है, अर्थात समझौते के राज्य पंजीकरण से पहले, इसके लिए प्रदान की गई शर्तें पार्टियों के लिए पट्टा समझौते के लिए दायित्व नहीं बनाती हैं।

दूसरी ओर, जैसा कि सुप्रीम द्वारा समझाया गया है पंचाट न्यायालयरूसी संघ, यदि मालिक ने संपत्ति को उपयोग के लिए स्थानांतरित कर दिया है, और किसी अन्य व्यक्ति ने बिना किसी टिप्पणी के इसे स्वीकार कर लिया है, तो संपत्ति के उपयोग के लिए भुगतान की राशि और उपयोग की अन्य शर्तों पर पार्टियों द्वारा एक समझौता किया गया था और उनके द्वारा निष्पादित किया गया था, फिर इस मामले में यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि यह उन्हें एक दायित्व के साथ बाध्य करता है जिसे पार्टियों में से किसी एक द्वारा मनमाने ढंग से नहीं बदला जा सकता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310), और अदालत के लिए लागू करने के लिए कोई आधार नहीं है रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1102, 1105 के प्रावधान (17 नवंबर, 2011 एन 73 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के खंड 14)। इसी तरह के दृष्टिकोण को रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम के 06.09.2011 N 4905/11 के निर्णय द्वारा चित्रित किया गया है। दूसरे शब्दों में, रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय ने माना कि पट्टे के समझौते के पंजीकरण से पहले किरायेदार को संपत्ति के वास्तविक हस्तांतरण की स्थिति में, यह समझौता (किसी भी मामले में, यदि इसकी शर्तों को पूरा किया गया था) को जन्म देता है अपने राज्य पंजीकरण की परवाह किए बिना, अपने दलों के बीच दायित्वों।

यही है, यदि प्रश्न में निर्दिष्ट अतिरिक्त समझौता पंजीकृत नहीं था, लेकिन वास्तव में निष्पादित किया गया था (... किरायेदार ने इस समझौते द्वारा स्थापित राशि में किराए का भुगतान करना शुरू किया), मकान मालिक यह मांग करने का हकदार नहीं है कि किरायेदार भुगतान करे पिछली (बड़ी) राशि में भुगतान, इस तथ्य का जिक्र करते हुए कि अतिरिक्त समझौता पंजीकृत नहीं है।

ऐसे में रजिस्ट्रेशन के बाद भी ठेका चलता रहेगा।

समझौते के लिए पार्टियों में से एक मुख्य और अतिरिक्त समझौतों के राज्य पंजीकरण के लिए आवेदन कर सकता है (खंड 1, राज्य पंजीकरण पर कानून का अनुच्छेद 26)।

पूर्वगामी के आधार पर, आपको उस समय से करों की राशि का एक प्रतिशत खर्च करने का अधिकार है, जिस क्षण से पंजीकरण के बिना अनुबंध समाप्त हो गया है!

मैं खाते में एक लिखित स्पष्टीकरण संकलित करने की सेवा प्रदान करने में सक्षम हो जाऊंगा
संघीय कर सेवा में ऐसे मामलों पर विचार करने के साथ-साथ मुद्दे के सफल समाधान पर सलाह देना।
साभार, एफ. तमारा

वर्तमान में, राज्य पंजीकरण की परवाह किए बिना, एक अपंजीकृत दीर्घकालिक पट्टा समझौते (1 वर्ष की अवधि के लिए) और इसके अतिरिक्त समझौतों को मान्यता देने के लिए एक सफल न्यायिक अभ्यास का गठन किया गया है। यह लेख इस तरह के लेन-देन की वैधता की कानूनी प्रकृति के लिए समर्पित है और उन परिणामों को इंगित करता है जो RosReestr में पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण की कमी से होते हैं।

कौन से लेनदेन राज्य पंजीकरण के अधीन हैं?

• कला का खंड 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 609 "अचल संपत्ति के लिए पट्टा समझौता राज्य पंजीकरण के अधीन है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है";
• कला का खंड 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 651 "कम से कम एक वर्ष की अवधि के लिए संपन्न भवन या संरचना के पट्टे के लिए एक अनुबंध राज्य पंजीकरण के अधीन है और इस तरह के पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है";
• 1 वर्ष या उससे अधिक की कुल अवधि के साथ एक ही पट्टे की वस्तु के संबंध में कई पट्टा समझौते, एक साथ और बिना किसी रुकावट के संपन्न होते हैं, जो कि एक एकल लेनदेन के बराबर होते हैं, जो Rosreestr (संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा की डिक्री) के साथ राज्य पंजीकरण के अधीन है। मामला संख्या А53-17516/2009 पर उत्तरी काकेशस जिला मार्च 31, 2010 दिनांकित)।
• एक वर्ष से कम समय तक चलने वाला एक अचल संपत्ति पट्टा समझौता, लेकिन जो अगले वर्ष के पिछले महीने के अंतिम दिन (यानी 01.01.17 से 12.31.17 तक) एक वर्ष के बराबर है और पंजीकरण के अधीन है (खंड 3 रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र दिनांक 11 जनवरी, 2002 नंबर 66 "किराए से संबंधित विवादों को सुलझाने के अभ्यास की समीक्षा")।
• कला का खंड 2। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 164 "एक पंजीकृत लेनदेन की शर्तों में बदलाव से जुड़ा एक लेनदेन राज्य पंजीकरण के अधीन है।"

एक अपंजीकृत पट्टा समझौते के कानूनी परिणाम

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 164 के अनुच्छेद 1 के अनुसार, ऐसे मामलों में जहां कानून लेनदेन के राज्य पंजीकरण के लिए प्रदान करता है, लेनदेन के इसके कानूनी परिणाम पंजीकरण के बाद होते हैं। हालांकि, कला के पैरा 3 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 433, राज्य पंजीकरण के अधीन एक समझौते के समापन का क्षण तीसरे पक्ष के लिए इसके पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। अदालतों ने इस नियम की व्याख्या इस तरह से की है कि पट्टा समझौते जो राज्य पंजीकरण पारित नहीं कर पाए हैं, वे अधिकारों और दायित्वों को विशेष रूप से और सीधे पार्टियों के लिए समझौते को जन्म देते हैं। इस प्रकार, समझौते के लिए पार्टियों के लिए डीडीए का राज्य पंजीकरण अनिवार्य नहीं है, और कोई भी पक्ष पंजीकरण की कमी को दीर्घकालिक पट्टा समझौते को शून्य और शून्य के रूप में मान्यता देने के आधार के रूप में संदर्भित नहीं कर सकता है। राज्य पंजीकरण का उद्देश्य तीसरे पक्ष की रक्षा करना है जो उस संपत्ति के अधिकार प्राप्त कर सकते हैं जो अनुबंध का विषय बन गया है।

अपंजीकृत पट्टा समझौतों पर इस तरह के न्यायिक अभ्यास का गठन 17 नवंबर, 2011 नंबर 73 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के साथ शुरू हुआ "नागरिक संहिता के नियमों को लागू करने के अभ्यास में कुछ मुद्दों पर" लीज एग्रीमेंट पर रूसी संघ" (बाद में संकल्प के रूप में संदर्भित)। संकल्प के पैराग्राफ 14 के अनुसार, यदि पार्टियां लीज एग्रीमेंट की सभी आवश्यक शर्तों (एक व्यक्तिगत रूप से निर्धारित वस्तु, किराए की राशि) पर एक समझौते पर पहुंच गई हैं, तो मालिक ने स्थानांतरित कर दिया और किरायेदार ने उपयोग के लिए संपत्ति को स्वीकार कर लिया, फिर मौजूदा संबंधों को पार्टियों में से किसी एक द्वारा मनमाने ढंग से नहीं बदला जा सकता है, और अनुबंध की शर्तों के अनुसार किया जाना चाहिए और भुगतान किया जाना चाहिए। इसके अलावा, रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र में इस स्थिति का समर्थन किया गया था।

रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम के 25 फरवरी, 2014 नंबर 165 के सूचना पत्र के पैराग्राफ 3 के अनुसार "अनुबंधों की मान्यता से संबंधित विवादों पर न्यायिक अभ्यास की समीक्षा समाप्त नहीं हुई" (इसके बाद के रूप में संदर्भित) सूचना पत्र), अनुच्छेद 164, 165, अनुच्छेद 433 के अनुच्छेद 3, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 651 के अनुच्छेद 2 के अर्थ के भीतर, अनुबंध का राज्य पंजीकरण एक अवसर बनाने के लिए किया जाता है इच्छुक तृतीय पक्षों को दीर्घकालिक पट्टे के बारे में जानने के लिए। एक समझौता जिसने आवश्यक राज्य पंजीकरण पारित नहीं किया है, उन परिणामों को जन्म नहीं देता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 617, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 621 के अनुच्छेद 1) जो अधिकारों और हितों को प्रभावित कर सकते हैं तीसरे पक्ष के जो एक पट्टा समझौते के समापन के तथ्य और इसकी शर्तों की सामग्री के बारे में नहीं जानते थे। उसी समय, पार्टियों द्वारा हस्ताक्षरित समझौते की शर्तों पर प्रतिवादी द्वारा उपयोग के लिए एक विशिष्ट परिसर प्रदान करके, वादी एक दायित्व (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 310) को मानता है, जिसे ठीक से किया जाना चाहिए। पार्टियों के संबंध में इस तरह के दायित्व के लिए, लीज एग्रीमेंट पर नागरिक कानून के नियम लागू होने चाहिए। इसलिए, यदि यह तीसरे पक्ष के अधिकारों को प्रभावित नहीं करता है, तो अनुबंध द्वारा निर्दिष्ट उपयोग की अवधि के अंत तक, प्रतिवादी को परिसर पर कब्जा करने का अधिकार है, इसके लिए पार्टियों के समझौते द्वारा स्थापित शुल्क का भुगतान करना। मकान मालिक को उपयोग की उक्त अवधि की समाप्ति के बाद या अन्य मामलों में परिसर की वापसी की मांग करने का अधिकार है जब एक दूसरे के लिए पार्टियों के दायित्वों को सामान्य तरीके से समाप्त किया जाता है (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 450) रूसी संघ)। एक पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण पर नागरिक कानून के नियमों की एक अलग व्याख्या समझौते के लिए पार्टियों के अनुचित व्यवहार में योगदान करती है, जिन्होंने आवश्यक पंजीकरण पारित नहीं किया है, लेकिन उनके द्वारा निष्पादित किया जा रहा है।

एक अपंजीकृत पट्टा समझौते के पक्षकार क्या खोते हैं?

इस तथ्य के बावजूद कि पट्टा समझौते का राज्य पंजीकरण लेनदेन की वैधता को प्रभावित नहीं करता है, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इसकी अनुपस्थिति में निम्नलिखित प्रतिबंध उत्पन्न हो सकते हैं:

• किराएदार किराए के परिसर को सबलीज नहीं कर सकता, क्योंकि एक अधूरा पट्टा समझौता तीसरे पक्ष के अधिकारों और दायित्वों को जन्म नहीं देता है;
• किरायेदार पट्टे के समझौते के संरक्षण का उल्लेख नहीं कर सकता है जब पट्टे की संपत्ति का मालिक बदलता है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 617 का खंड 1 लागू नहीं होता है);
• किरायेदार के पास एक नए कार्यकाल के लिए एक समझौते को समाप्त करने का पूर्व-खाली अधिकार नहीं है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 621 का खंड 1 लागू नहीं होता है);
• भूमि भूखंड के पट्टे के मामले में, किरायेदार के ठेकेदार द्वारा एक निर्माण / कमीशन परमिट के प्राप्त होने पर, उनके जारी करने से इनकार कर दिया जाएगा, क्योंकि भूमि भूखंड के किरायेदार के अधिकार तीसरे पक्ष के लिए उत्पन्न नहीं हुए हैं।

निष्कर्ष

इस प्रकार, अपंजीकृत पट्टा समझौतों के तहत किरायेदार के अधिकारों का विरोध तीसरे पक्ष के लिए नहीं किया जा सकता है, दोनों जमींदार की ओर से (एक ही वस्तु के लिए नए किरायेदारों सहित वास्तविक लाभार्थी), और किरायेदार (उप-किरायेदार, ठेकेदार) की ओर से ) पंजीकरण के अभाव में किरायेदार को कोई लाभ नहीं होगा।

अंत में, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि यदि पट्टा समझौते के तहत पार्टियों में से एक (अक्सर पट्टेदार) लेनदेन के राज्य पंजीकरण को व्यवस्थित करने के लिए बाध्य है, तो इस तरह के दायित्व को पूरा करने से बचना उल्लंघन है और दूसरा पक्ष हो सकता है , अपनी पसंद पर, देरी से संबंधित सभी लागतों के असाइनमेंट के साथ लेन-देन के पंजीकरण के लिए अदालत में आवेदन करें, जिम्मेदार पार्टी (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 165) को या विफलता के कारण एकतरफा पट्टा समझौते को समाप्त करें। एक दीर्घकालिक पट्टा समझौते के राज्य पंजीकरण के लिए एक आवश्यक शर्त को पूरा करने के लिए।