Договор коммерческого найма жилого помещения. Коммерческий наем жилья Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно

УДК 347.453.3

Страницы в журнале: 61-66

О.В. Кириченко,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова Россия, Ульяновск [email protected]

Рассматриваются правовые последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, выражающиеся в выселении нанимателя и совместно проживающих с ним граждан без предоставления другого жилья. Автор предлагает законодательно указать правовые основания расторжения рассматриваемого договора по требованию каждой из его сторон.

Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель, наймодатель, расторжение договора по требованию одной из его сторон, выселение из жилого помещения.

Статья 687 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации 1996 года (далее - ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора коммерческого найма по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора. При этом не стоит забывать о правах и законных интересах наймодателя.

Так, письменное предупреждение необходимо для защиты интересов наймодателя, учитывая то обстоятельство, что трехмесячный срок позволит ему принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения, например, найти новых нанимателей. Данное правило актуально прежде всего для долгосрочных договоров коммерческого найма, а также краткосрочных договоров, заключенных на срок свыше трех месяцев. Соответственно, оно не применяется, если срок договора коммерческого найма меньше трех месяцев. В таком случае, на наш взгляд, наниматель должен в письменной форме предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть договор в разумный срок (ст. 314 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ)).

Таким образом, письменное предупреждение наймодателя исключает расторжение договора конклюдентными действиями нанимателя. Однако наниматели часто нарушают данное требование, не только не соблюдая указанный срок, но и выезжая из жилого помещения без (письменного или устного) предупреждения об этом наймодателя.

В законодательстве зарубежных стран предусматривается защита наймодателя в приведенной выше ситуации. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 825 Гражданского кодекса Украины 2003 года, если наниматель освободил жилое помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Аналогичное правило содержится и в Законе США о Владельце-наймодателе и Съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)), согласно которому съемщик должен в письменной форме за 20 дней предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть досрочно договор найма жилого помещения. Если съемщик выезжает из жилого помещения, надлежаще не уведомив об этом наймодателя, он должен возместить последнему наемную плату за 30 дней начиная с момента, когда владелец-наймодатель узнал, что съемщик покинул жилье.

На наш взгляд, п. 1 ст. 687 ГК РФ также должна предусматривать ответственность нанимателя, не предупредившего в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке. В связи с изложенным полагаем необходимым дополнить указанный пункт следующим положением: «Если наниматель не выполнил данное требование, наймодатель вправе потребовать от него внесения платы за жилое помещение за три месяца».

Данное положение позволит защитить интересы наймодателя, дисциплинируя поведение нанимателя в случае одностороннего расторжения последним договора. Оно в полной мере отвечает и коммерческой направленности рассматриваемого договора, так как ненадлежащее поведение нанимателя приведет к тому, что наймодатель, неожиданно поставленный перед фактом расторжения договора нанимателем, не располагает достаточным количеством времени для подыскания новых нанимателей и понесет в связи с этим убытки.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями, временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 687 ГК РФ указывает на два таких нарушения:

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре коммерческого найма за шесть месяцев, если при этом договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», далее - Постановление Пленума № 14)).

По данному вопросу необходимо обратиться к Обзору судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.07.2000 года «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев», а также к Постановлению Пленума № 14. Изучение практики рассмотрения дел данной категории судами показало, что вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для разрешения дела, так как от этого зависит выбор нормы права. Например, к договору социального найма жилого помещения не всегда применимы положения ст. 688 ГК РФ о выселении нанимателя без предоставления другого жилья.

Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение нанимателя и полностью дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры, болезнь нанимателя и (или) членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Установив, что наниматель имеет задолженность непрерывно более чем шесть месяцев подряд по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют.

Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу статей 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года (далее - ГПК РФ) лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Судебная практика показывает, что случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении наймодателя с аналогичным требованием, крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин (не считаются уважительными такие причины, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяют иски о выселении.

Таким образом, руководствуясь изложенным, целесообразно по аналогии со ст. 90 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее - ЖК РФ) предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин.

Соответственно, суд в каждой конкретной ситуации будет устанавливать, являются ли причины, по которым наниматель не вносит плату за жилое помещение, уважительными. Кроме того, с учетом п. 38 Постановления Пленума № 14 в отношении долгосрочного коммерческого найма необходимо принимать во внимание невнесение нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение непрерывно более чем шесть месяцев подряд. Указанные положения предлагаем закрепить в п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Во втором случае, указанном в п. 2 ст. 687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органа государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности.

Так, в одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь. Судом было установлено, что жилое помещение стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, было зафиксировано, что в квартире длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование пришло в негодность, унитаз был забит фекалиями, естественные потребности справлялись жильцами на пол. В квартире стоял невыносимо сильный запах аммиака, наблюдалось скопление тараканов, мух, пол и балкон были завалены бытовым мусором и отходами человеческой жизнедеятельности. Все требования наймодателя привести квартиру в надлежащее состояние были проигнорированы. Ответчицы нигде не работали, злоупотребляли спиртными напитками, принимали у себя лиц антисоциального поведения .

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним граждан по данному основанию является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. При этом жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц - и матери, и дочери.

Кроме того, выселение по рассматриваемому основанию возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устраняют.

Пункт 4 ст. 687 ГК РФ дополнительно указывает на неправомерные действия нанимателя и (или) других граждан, за действия которых он отвечает, также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя:

Использование жилого помещения не по назначению;

Систематическое нарушение прав и интересов соседей.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума № 14 под использованием жилого помещения не по назначению понимается использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Обязанность использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей основана на ст. 17 Конституции РФ 1993 года и ст. 10 ГК РФ, запрещающих осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей следует отнести неоднократные, повторяющиеся действия нанимателя и граждан, которые проживают совместно с ним в жилом помещении и за которых он несет ответственность, по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (Постановление Пленума № 14; ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 года № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве»).

Так, нарушением прав и законных интересов соседей является несоблюдение правил содержания животных в жилых помещениях. Многочисленные нормативные правовые акты, принимаемые на региональном уровне, например, Решение Собрания депутатов городского округа «Город Волжск» от 21.05.2009 года № 525 «Об утверждении Правил содержания домашних животных на территории городского округа “Город Волжск”», Постановление главы городского округа Отрадный Самарской области от 19.10.2005 года № 1048 «О принятии порядка содержания домашних животных на территории городского округа Отрадный Самарской области», Решение Думы г. Костромы от 15.07.1999 года № 109 «О правилах содержания собак и кошек в г. Кострома», устанавливают требования к содержанию домашних животных, которые должны соблюдаться в том числе нанимателями и проживающими с ними гражданами. Владельцы домашних животных должны обеспечивать безопасность граждан от физического воздействия домашних животных, спокойствие и тишину в ночное время суток, соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и ветеринарные правила содержания животных, не допускать загрязнения животными жилых помещений и мест общего пользования в домах. Не разрешается держать животных в местах общего пользования: коридорах, лестничных площадках, чердаках, подвалах, а также на балконах и лоджиях. В жилом помещении разрешается содержать животных только при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии) . На наш взгляд, в договоре коммерческого найма сторонам необходимо оговорить условие о возможности содержания животных в жилом помещении.

В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ, в отличие от п. 2 данной статьи, наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Но и в этом случае применяются правила, предусмотренные пп. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ.

На наш взгляд, анализ пп. 4 п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения нанимателя и проживающих с ним граждан, которые систематически нарушают права и законные интересы соседей, возможно лишь в качестве крайней меры. При этом суд должен решить, что лучше: обеспечить потерпевшему соседу нормальную жизнь в жилом помещении и оставить правонарушителей без крыши над головой или все-таки сохранить жилье для нарушителей, но вынудить соседа терпеть неудобства? Практика показывает, что в данном случае суд принимает сторону нанимателя и совместно проживающих с ним граждан.

Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя в случаях совершения нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающими совместно с нанимателем; поднанимателями; временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, указанный в ст. 687 ГК РФ, является исчерпывающим.

Однако, как уже указывалось, даже при наличии указанных в пунктах 2, 4 ст. 687 ГК РФ нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По смыслу приведенной нормы, эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. Данное правило, на наш взгляд, свидетельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его состояние здоровья, материальное положение, наличие в семье инвалидов, престарелых граждан, нуждающихся в постоянном уходе, несовершеннолетних детей и др.). Возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма - это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях.

В то же время, по мнению некоторых авторов, в частности, Д.В. Карпухина, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет. Указанное предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со ст. 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав, положения же п. 2 ст. 687 ГК РФ нарушают предоставленное наймодателю право на защиту .

В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору краткосрочного коммерческого найма положение пп. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ не применяется, если договором не предусмотрено иное.

В заключение отметим, что законность расторжения конкретного договора найма жилого помещения в целях предупреждения возможных правонарушений проверяется судами общей юрисдикции. Суды при этом определяют, в частности, отсутствие уважительных причин в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, степень вины нанимателя и проживающих с ним граждан при разрушении, порче жилого помещения, нарушении прав и законных интересов соседей и т.д. Без установления и исследования указанных и иных необходимых фактических обстоятельств суды не постановляют решений, подтверждающих расторжение договора найма жилого помещения. Принятие же судом решения означает, что договор найма расторгнут в рамках принципа свободы договора и в условиях отсутствия произвола со стороны наймодателя. Таким образом, решение суда выступает одним из правопрекращающих юридических фактов при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию одной из его сторон в большинстве случаев представляет собой санкцию за нарушение договора. Данное положение относится к расторжению договора коммерческого найма по требованию наймодателя, так как наниматель может расторгнуть такой договор в любое время, в том числе по причинам, не связанным с нарушением условий договора наймодателем. Как мера ответственности нанимателя за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения расторжение договора может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 4 ст. 687 ГК РФ.

К перечисленным в данной статье основаниям, на наш взгляд, необходимо добавить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения нанимателем без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ) и его отказ в приведении такого помещения в прежнее состояние в установленный срок (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Данный случай, на наш взгляд, необходимо классифицировать как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). В соответствии с указанным основанием договор коммерческого найма подлежит расторжению по требованию наймодателя-собственника жилого помещения, на которого возлагаются обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии при самовольном переустройстве (перепланировке) может быть вынесено при наличии двух условий в совокупности: не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Во всех перечисленных случаях расторжение договора найма жилого помещения возможно при наличии условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность: противоправности действий (бездействия), вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом, вины правонарушителя. При нарушении прав и интересов соседей вред причиняется не другой стороне договора, а третьим лицам, поэтому им также должно предоставляться право требовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

По смыслу п. 39 Постановления Пленума № 14, в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, приводящим к его разрушению, выселению без предоставления другого жилого помещения должны подлежать граждане, непосредственно совершающие такие действия (виновные лица). Ранее такое положение содержалось в ст. 98 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года.

Договор коммерческого найма жилого помещения также может быть расторгнут по требованию наймодателя во внесудебном порядке по истечении срока договора и при волеизъявлении об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).

Список литературы

1. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. 2006. № 5. С. 2-39.

2. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 45-51.

3. Кузнецова О.В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. 2009. № 9. С. 55-94.

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе - и особенно - по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения , характерный и для договора социального найма (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

К числу других принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует также отнести ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК минимальное.

К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК). Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

Использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;

Нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отраженпредпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК). Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Предоставление неисправному нанимателю столь продолжительных сроков "на исправление" представляется чрезмерным и несправедливым по отношению к наймодателю.

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением.

Договор коммерческого найма (ДКН) представляет собой двухстороннюю сделку, по которой одна сторона, за оговоренное участниками соглашения вознаграждение, передает во временное владение и использование другой стороне, жилое помещение.

Заключение договора

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
Период, на который заключен ДКН.
Размер и способ оплаты.
Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца.	Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел.
Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения.	Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение.
Наниматель использует помещение не для проживания,	а для иных целей (склад, торговля).
Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей,	а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика.

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать .

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

заплатить госпошлину;
понести судебные издержки;
собрать пакет документов, доказательную базу;
быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в российской федерации Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в Российской Федерации Вопрос: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации? Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. cт. 9 и... 62037 / Ноя. 7, 2008, полночь

Понятие и функции земли ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ ЗЕМЛИ Объектом земельного кадастра в любом государстве является его земельный фонд. В жизни современного государства и общества земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство... 37125 / Окт. 26, 2011, полночь

Понятие и признаки жилого помещения ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Понятие жилого помещения также установлено п. 2 СТ. 15 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ, обладает целым... 32227 / Апрель 16, 2010, полночь

Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения НОРМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И УЧЕТНАЯ НОРМА ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не определяет размер минимальной нормы жилой площади. Он вводит новый критерий определения площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма. Таким критерием является норма предоставления... 29636 / Апрель 14, 2010, полночь

Социальная норма жилой площади на одного человека По Жилищному кодексу социальная норма жилой площади на одного человека - минимальный размер общей жилой площади, устанавливаемый органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилой площадью и других факторов. Кроме того, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации категориям... 25205 / Окт. 29, 2010, полночь

Недвижимость с обременением Недвижимость с обременением Различные операции с недвижимостью и земельными участками нередко сопровождаются обременениями. Обременения – именно так в градостроительной практике называют установленные законом условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. ... 20719 / Фев. 27, 2009, полночь

Какие документы должны быть у продавца земельного участка Какие документы должны быть у продавца земельного участка или загородного дома:Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Что же это за документы?1. Правоустанавливающий документ на дом. Это... 20011 / Авг. 19, 2012, 9:26 п.п.

Как «выписать» старого хозяина при покупке квартиры? Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой - как вытурить с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только физическое (вывез свои вещи и передал ключи), но и юридическое чтобы снялся с регистрации по месту... 16451 / Ноя. 9, 2010, полночь

Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности. Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют... 16363 / Окт. 23, 2008, полночь

Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты жилищного права - это лица, участвующие в данных правоотношениях. Субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с... 15997 / Июль 26, 2010, полночь

Классификация земельного фонда страны КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА СТРАНЫ Весь земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования им, является объектом ГЗК. Общая площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2002 г. составляла 1709,8 млн га (12,5 % ... 14308 / Ноя. 7, 2011, полночь

Особенности строительства на садовых участках Строительство на садовых и дачных участках имеет определенные особенности, которые обусловлены их нахождением на ограниченной территории садового (дачного) объединения. Особенности планировки и застройки садовых участков определяются СП 53.13330.2011. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (актуализированная... 14132 / Июль 8, 2013, 5:19 п.п.

Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами ФУНКЦИИ, МЕТОДЫ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В процессе управления земельными ресурсами вышеуказанные задачи реализуются через конкретные мероприятия или функции. Следует учитывать, что управляют земельными ресурсами по двум направлениям: прямому и опосредованному. Первое связано с созданием конкретных форм и условий... 13815 / Март 15, 2012, полночь

Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок До принятия нового Земельного кодекса РФ действовал (с 1991 года) Земельный кодекс РСФСР. Но действовали также еще 40 законов России, касающихся земельных правоотношений и имеющих, в принципе, такую же юридическую силу, как и Земельный кодекс РСФСР. Кроме того, земельные вопросы... 13109 / Ноя. 29, 2010, полночь

ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок неделимым признается земельный участок, ... 12853 / Май 16, 2012, 8:25 п.п.

Линии Градостроительного регулирования Градостроительная деятельность деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Территориальное планирование планирование развития территорий, в том числе для... 11981 / Сен. 23, 2013, 1:10 п.п.

Виды и задачи управления земельными ресурсами ВИДЫ И ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА РАЗЛИЧНЫХ АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ УРОВНЯХ Государственное управление может быть подразделено на общее и ведомственное (отраслевое) управление. Общее государственное управление осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, и оно имеет территориальный характер. Оно распространяется на все... 11974 / Март 15, 2012, полночь

Программа доступное жилье Программа доступное жилье. По причине остро стоящей проблемы обеспечения жильем своих граждан, правительство Росси в 2006 году приняло национальные проект «Доступное комфортное жилье – гражданам России». В рамках этого проекта утверждены различные ипотечные, а также социальные программы приобретения жилья. Было... 11781 / Ноя. 5, 2008, полночь

Понятие и виды жилищного фонда ПОНЯТИЕ и ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Согласно СТ. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Существует классификация жилищных фондов по различным основаниям. В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд: индивидуальные жилые... 11408 / Апрель 16, 2010, полночь