Обслуживание и ремонт общего имущества. Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

В соответствии с частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

изменения, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме.

2. Установить, что перечень и Правила, утвержденные настоящим постановлением, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления.

Минимальный перечень
услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме

I. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов

1. Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов:

проверка соответствия параметров вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам. Устранение выявленных нарушений;

проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением:

признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов;

коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами;

поражения гнилью и частичного разрушения деревянного основания в домах со столбчатыми или свайными деревянными фундаментами;

при выявлении нарушений - разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций;

проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности;

определение и документальное фиксирование температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов.

2. Работы, выполняемые в зданиях с подвалами:

проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;

проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;

контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов:

выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;

выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;

в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;

выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;

выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;

выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;

выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

5. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, наличия, характера и величины трещин, выпучивания, отклонения от вертикали;

контроль состояния и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки, отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном, глубоких сколов бетона в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

выявление разрушения или выпадения кирпичей, разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и перемычек, раздробления камня или смещения рядов кладки по горизонтальным швам в домах с кирпичными столбами;

выявление поражения гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, расслоения древесины, разрывов волокон древесины в домах с деревянными стойками;

контроль состояния металлических закладных деталей в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

6. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;

выявление поверхностных отколов и отслоения защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголения и коррозии арматуры, крупных выбоин и сколов бетона в сжатой зоне в домах с монолитными и сборными железобетонными балками перекрытий и покрытий;

выявление коррозии с уменьшением площади сечения несущих элементов, потери местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок), трещин в основном материале элементов в домах со стальными балками перекрытий и покрытий;

выявление увлажнения и загнивания деревянных балок, нарушений утепления заделок балок в стены, разрывов или надрывов древесины около сучков и трещин в стыках на плоскости скалывания;

7. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов:

проверка кровли на отсутствие протечек;

проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;

выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;

проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;

проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;

осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;

проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;

проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;

проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;

проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;

при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

8. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов:

выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях;

выявление наличия и параметров трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах с железобетонными лестницами;

выявление прогибов косоуров, нарушения связи косоуров с площадками, коррозии металлических конструкций в домах с лестницами по стальным косоурам;

выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными лестницами;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного слоя или окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам;

проверка состояния и при необходимости обработка деревянных поверхностей антисептическими и антипереновыми составами в домах с деревянными лестницами.

9. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов:

выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;

контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);

выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);

10. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах:

выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов;

проверка звукоизоляции и огнезащиты;

11. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

12. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме:

проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов);

13. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме:

проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

II. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме

14. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов многоквартирных домов:

проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода;

при выявлении засоров - незамедлительное их устранение;

чистка, промывка и дезинфекция загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования;

15. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов:

техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;

контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки;

проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;

устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;

проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения;

контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;

сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха;

контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;

16. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов в многоквартирных домах:

определение целостности конструкций и проверка работоспособности дымоходов печей, каминов и очагов;

устранение неисправностей печей, каминов и очагов, влекущих к нарушению противопожарных требований и утечке газа, а также обледенение оголовков дымовых труб (дымоходов);

очистка от сажи дымоходов и труб печей;

устранение завалов в дымовых каналах.

17. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах:

проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах;

постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования;

гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;

работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений;

проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

18. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах:

проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);

контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);

восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;

контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации;

переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;

промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе;

очистка и промывка водонапорных баков;

проверка и обеспечение работоспособности местных локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов;

промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

19. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах:

испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;

проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);

удаление воздуха из системы отопления;

промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

20. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме:

проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;

проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;

техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;

контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.

21. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме:

организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;

организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений;

при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.

22. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме:

организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов);

обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);

обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

III. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме

23. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

мытье окон;

очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.

24. Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года:

очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

очистка придомовой территории от наледи и льда;

очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома;

уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

25. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года:

подметание и уборка придомовой территории;

очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;

уборка и выкашивание газонов;

прочистка ливневой канализации;

уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

26. Работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов:

незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов при накоплении более 2,5 куб. метров;

вывоз жидких бытовых отходов из дворовых туалетов, находящихся на придомовой территории;

вывоз бытовых сточных вод из септиков, находящихся на придомовой территории;

организация мест накопления бытовых отходов, сбор отходов I - IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов.

27. Работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

28. Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения.

Правила
оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290)

1. Настоящие Правила устанавливают порядок оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

2. Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, - в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

г) в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме - в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

д) в решении застройщика - в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом.

3. Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

а) конструктивных элементов многоквартирного дома;

б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

4. В случае применения специальных технологий оказания услуг и выполнения работ в перечне работ и услуг наименование услуг и работ может отличаться от тех, которые указаны в минимальном перечне, указанном в пункте 2 настоящих Правил, но без изменения цели и результата оказания таких услуг и выполнения таких работ.

5. Периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации. По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.

6. В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:

а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;

г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;

д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.

7. Оказание услуг и выполнение работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляются с использованием инвентаря, оборудования и препаратов, имеющих соответствующие разрешительные документы и допущенных к применению в соответствии с установленными требованиями законодательства Российской Федерации.

8. Выполнение работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.

9. Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Изменения,
которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290)

а) в пункте 41:

подпункт 4 после слов "из таких работ и услуг," дополнить словами "сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, по форме";

подпункт 5 признать утратившим силу;

б) приложение № 2 к указанным Правилам изложить в следующей редакции:

"Приложение № 2
к Правилам проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для
управления многоквартирным домом
(в редакции постановления
Правительства Российской Федерации
от 3 апреля 2013 г. № 290)

Перечень
обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса

Примечание. Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется организатором конкурса.";

в) приложение № 3 к указанным Правилам исключить.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 34, ст. 3680; 2011, № 22, ст. 3168), дополнить пунктом 11.1 следующего содержания:

"11.1. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.".

Обзор документа

Закреплены минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правила их оказания и выполнения.

Выделены работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций, а также оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества.

Так, чтобы крыша дома была в порядке, необходимо проверять кровлю (на отсутствие протечек), а также молниезащитные устройства, заземление мачт и другое расположенное здесь оборудование. Следует проверять и при необходимости очищать кровлю от мусора, грязи, скопления снега и наледи и др.

Уделено внимание системам водо- и теплоснабжения. В отношении лифтов требуется, в частности, обеспечить проведение осмотров, техобслуживание и ремонт.

Кроме того, перечислены работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме. В частности, отмечены сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и холлов, а также кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов, влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек.

Твердые бытовые отходы незамедлительно вывозятся при накоплении более 2,5 куб. м. Должны быть организованы места накопления бытовых отходов, а также сбор отходов I-IV классов опасности и их передача в специализированные организации.

Услуги и работы из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от способа управления многоквартирным домом. Т. е. в решении общего собрания собственников помещений; договоре управления домом; в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, и др.

Перечислены обязанности лиц, ответственных за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем, отражаются в актах и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Корреспондирующие поправки внесены в правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации.

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ . Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 .

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

К работам на фундаментах МКД относятся:

контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
при обнаружении дефектов - планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении - проводить очистку;
проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
организовать техобслуживание ОДПУ.

Содержание мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

О МИНИМАЛЬНОМ ПЕРЕЧНЕ

СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ,
И ПОРЯДКЕ ИХ ОКАЗАНИЯ И ВЫПОЛНЕНИЯ

Вступило в силу с 20.04.2013 г.

В соответствии с частью 1.2 статьи 161 Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
изменения, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме.
2. Установить, что перечень и Правила, утвержденные настоящим постановлением, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления.

Председатель Правительства
Российской Федерации
Д.МЕДВЕДЕВ

Утвержден
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2013 г. N 290

МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ
УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

I. Работы, необходимые для надлежащего содержания
несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов,
перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих
элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок,
внутренней отделки, полов) многоквартирных домов

1. Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов:

проверка соответствия параметров вертикальной планировки территории вокруг здания проектным параметрам. Устранение выявленных нарушений;
проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением:
признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов;
коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами;
поражения гнилью и частичного разрушения деревянного основания в домах со столбчатыми или свайными деревянными фундаментами;
при выявлении нарушений - разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций;
проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности;
определение и документальное фиксирование температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов.

2. Работы, выполняемые в зданиях с подвалами:

проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;
контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей.

3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов:

выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;
выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;
выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;
в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;
выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;
выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;
выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;
выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;
проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

5. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, наличия, характера и величины трещин, выпучивания, отклонения от вертикали;
контроль состояния и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки, отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном, глубоких сколов бетона в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;
выявление разрушения или выпадения кирпичей, разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и перемычек, раздробления камня или смещения рядов кладки по горизонтальным швам в домах с кирпичными столбами;
выявление поражения гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, расслоения древесины, разрывов волокон древесины в домах с деревянными стойками;
контроль состояния металлических закладных деталей в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;
выявление поверхностных отколов и отслоения защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголения и коррозии арматуры, крупных выбоин и сколов бетона в сжатой зоне в домах с монолитными и сборными железобетонными балками перекрытий и покрытий;
выявление коррозии с уменьшением площади сечения несущих элементов, потери местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок), трещин в основном материале элементов в домах со стальными балками перекрытий и покрытий;
выявление увлажнения и загнивания деревянных балок, нарушений утепления заделок балок в стены, разрывов или надрывов древесины около сучков и трещин в стыках на плоскости скалывания;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

7. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов:

проверка кровли на отсутствие протечек;
проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;
выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;
проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;
проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;
контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;
осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;
проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;
проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;
проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;
проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;
проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;
при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

8. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов:

выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях;
выявление наличия и параметров трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах с железобетонными лестницами;
выявление прогибов косоуров, нарушения связи косоуров с площадками, коррозии металлических конструкций в домах с лестницами по стальным косоурам;
выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными лестницами;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного слоя или окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам;
проверка состояния и при необходимости обработка деревянных поверхностей антисептическими и антипереновыми составами в домах с деревянными лестницами.

9. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов:

выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;
контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);
выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

10. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах:

выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов;
проверка звукоизоляции и огнезащиты;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов);
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

II. Работы, необходимые для надлежащего содержания
оборудования и систем инженерно-технического обеспечения,
входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме

14. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов многоквартирных домов:

проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода;
при выявлении засоров - незамедлительное их устранение;
чистка, промывка и дезинфекция загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;
контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки;
проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;
устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;
проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения;
контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;
сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха;
контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;
при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

16. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов в многоквартирных домах:

определение целостности конструкций и проверка работоспособности дымоходов печей, каминов и очагов;
устранение неисправностей печей, каминов и очагов, влекущих к нарушению противопожарных требований и утечке газа, а также обледенение оголовков дымовых труб (дымоходов);
очистка от сажи дымоходов и труб печей;
устранение завалов в дымовых каналах.

проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах;
постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования;
гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;
работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений;
проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);
постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем;
контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);
восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;
контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации;
переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;
промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе;
очистка и промывка водонапорных баков;
проверка и обеспечение работоспособности местных локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов;
промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;
проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);
удаление воздуха из системы отопления;
промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;
проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;
техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;
контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.

организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений;
при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.

22. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме:

организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;
обеспечение проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов);
обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);
обеспечение проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

III. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества
в многоквартирном доме

23. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
мытье окон;
очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.

очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;
сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
очистка придомовой территории от наледи и льда;
очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома;
уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

25. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года:

подметание и уборка придомовой территории;
очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;
уборка и выкашивание газонов;
прочистка ливневой канализации;
уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

26. Работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов:

незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов при накоплении более 2,5 куб. метров;
вывоз жидких бытовых отходов из дворовых туалетов, находящихся на придомовой территории;
вывоз бытовых сточных вод из септиков, находящихся на придомовой территории;
организация мест накопления бытовых отходов, сбор отходов I - IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов.

Утверждены
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2013 г. N 290

ПРАВИЛА
ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ
ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО
ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

2. Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

3. Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

а) конструктивных элементов многоквартирного дома;

г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

9. Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в , установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Утверждены
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2013 г. N 290

ИЗМЕНЕНИЯ,
КОТОРЫЕ ВНОСЯТСЯ В АКТЫ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ВОПРОСАМ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

1. В Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 7, ст. 786; 2007, N 30, ст. 3943; 2012, N 38, ст. 5121):
а) в пункте 41:
подпункт 4 после слов "из таких работ и услуг," дополнить словами "сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, по форме";
подпункт 5 признать утратившим силу;
б) приложение N 2 к указанным Правилам изложить в следующей редакции:

Утверждаю

(должность, ф.и.о. руководителя
_______________________________________
органа местного самоуправления,
_______________________________________
являющегося организатором конкурса,
_______________________________________
почтовый индекс и адрес, телефон,
_______________________________________
факс, адрес электронной почты)
"__" _____________________________ 20__ г.
(дата утверждения)

в) приложение N 3 к указанным Правилам исключить.

2. "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 34, ст. 3680; 2011, N 22, ст. 3168), дополнить пунктом 11(1) следующего содержания:
"11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.".

Данная статья является очередной публикацией цикла «Мифы ЖКХ», посвященного развенчанию . Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию « » между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли. Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное. Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен

**************************************************

Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в , размещенной на сайте АКАТО. В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.

Суть лжетеории

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами ». Указанные в приведенной норме Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены ПП РФ от 15.05.2013 N416.

Часть 1.2 этой же статьи 161 ЖК РФ устанавливает: «Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации ». Во исполнение указанной нормы Правительством РФ принято Постановление от 03.04.2012 N290, которым утверждены «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» и «Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Части 2.1, 2.2 и 2.3 статьи 161 ЖК РФ устанавливают, что при любом из трех предусмотренных способов управления МКД (непосредственное управление, управление ТСЖ, управление УО) лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязаны соблюдать требования Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Такие Правила утверждены ПП РФ от 13.08.2006 N491.

Перечисленные нормативные правовые акты (ПП РФ от 15.05.2013 N416, от 03.04.2012 N290, от 13.08.2006 N491) обязательны к исполнению (как и требования других законов, федеральных, региональных и муниципальных нормативных правовых актов), но они устанавливают лишь минимальный, обязательный к исполнению перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений, не устанавливая «верхнюю границу» такого перечня, не делая его исчерпывающим, не подлежащим дополнению.

Таким образом, Правительством РФ установлен обязательный к исполнению перечень услуг и работ и утверждены обязательные к исполнению Правила, стандарты и требования, также подразумевающие выполнение определенных работ и услуг, однако нормативные правовые акты (НПА) не устанавливают конкретный состав работ и услуг, которые будут выполняться и предоставляться в процессе «содержания жилых помещений».

Перечень работ по содержанию при управлении домом УО

В случае, если домом управляет управляющая организация, в соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ с такой управляющей организацией заключается договор управления. Часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает:
«2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме… ».

Важно понимать, что отношения с управляющей организацией — договорные, и условия взаимодействия между сторонами договора (одной такой стороной является УО, второй — либо собственники помещений, либо ТСЖ, либо ЖСК) определяются специальным договором, который называется договор управления МКД.

Пункты 1 и 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливают:
«3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация ».

Из приведенной нормы следует, что перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений устанавливается договором управления. При этом в соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее — Правила 491) перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения обязаны утвердить собственники помещений на общем собрании. Необходимо отметить, что указанная норма Правил 491 является императивной.

Кроме того, необходимо отметить что согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Согласно гражданскому законодательству РФ существенные условия — это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен. При этом пункт 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ (процитированный выше) устанавливает в качестве существенных условий договора управления, в числе прочего, «перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация ».

Из системного анализа приведенных норм следует, что утверждение перечня услуг и работ по содержанию жилья в составе условий договора управления относится к полномочиям собственников помещений . Кроме того, без утверждения такого перечня договор управления не может быть заключен, поскольку указанный перечень относится к существенным условиям договора управления.

Отдельно необходимо отметить, что в случае если собственники помещений не выбрали способ управления МКД или не реализовали выбранный способ управления, тогда условия договора управляения, в том числе и перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений, определяются по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Этот случай в настоящей публикации не рассматривается.

Перечень работ по содержанию при управлении домом ТСЖ

ТСЖ является некоммерческой организацией, представляющей собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 ЖК РФ).

Согласно статье 148 ЖК РФ:
«В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
…
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
…
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
… ».

Части 1 и 2 статьи 145 ЖК РФ устанавливают:
«1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
…
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
... ».

Из приведенных норм следует, что годовой план содержания и ремонта общего имущества в МКД, управляемого ТСЖ, утверждается общим собранием членов такого ТСЖ. Указанный план, в числе прочего, используется при составлении сметы расходов ТСЖ, которая так же утверждается общим собранием членов ТСЖ. В соответствии с утвержденными общим собранием членов ТСЖ планом содержания и сметами доходов и расходов Правление ТСЖ осуществляет управление МКД и обеспечивает содержание и ремонт общего имущества.

Таким образом, при управлении домом ТСЖ, конкретный перечень услуг и работ по содержанию жилых помещений в таком доме утверждается общим собранием членов ТСЖ .

Выводы

В разъяснено, что несмотря на установленные жилищным законодательством РФ требования, предъявляемые к качеству и составу услуг и работ по « », конкретный перечень таких услуг и работ утверждается вовсе не управляющими организациями или органами власти, а самими собственниками помещений в многоквартирных домах. В случае, если домом управляет УО, состав услуг и работ по содержанию жилых помещений утверждается собственниками помещений на общем собрании собственников и включается в договор управления МКД. При управлении домом ТСЖ, состав услуг и работ устанавливается теми собственниками, которые являются членами ТСЖ, на общем собрании членов ТСЖ. При этом необходимо отметить, что согласно части 1 статьи 143 ЖК РФ «членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья » — то есть, любой собственник () любого помещения в многоквартирном доме имеет право вступить в ТСЖ, и никто не имеет права ему в этом отказать.

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества.

Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования.

Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них.

Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования.

Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации.

Принятие мер пожарной безопасности.

Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества.

Проведение мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. « » гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сантехнических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.)

Устранение несущественных неполадок в системах горячего водоснабжения и отопления (регулировка кранов, набивка сальников, устранение протеков в трубопроводе и приборах; разборка, осмотр и прочистка воздухосборных грязевиков и др.).

Устранение мелких поломок электротехнических устройств (ремонт и смена розеток и выключателей, замена выведенных из строя электрических лампочек и др.).

Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах.

Малый ремонт очагов и печей.

Промазка элементов металлической кровли.

Проверка годности заземления электрических кабелей.

Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы.

Укрепление колен и воронок, труб водостока.

Расконсервирование и ремонт систем для полива.

Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:

Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем.

Проверка работоспособности окон и жалюзи.

Ремонт и регулирование отопительных систем.

Утепление и прочистка дымовентканалов.

Замена дверных и оконных стекол.

Консервация системы полива.

Проверка функционирования продухов в цокольной части дома.

Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения.

Поставка дверных доводчиков.

Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.

Уборка и подметание снега.

Посыпание противогололедными реагентами.

Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.

Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.

Сбор и вывоз отходов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда ».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

горячей воды,

холодной воды,

отведения сточных вод,

электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом , в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться .

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

Тариф – тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;

Т кр – тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации;

S кв – площадь квартиры;

N – нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;

S моп – площадь мест общего пользования;

S общ – общая площадь жилых и нежилых помещений;

(N * S моп * S кв /S общ) – ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

горячую воду 0,0124 куб.м.;

холодную воду 0,0220 куб.м.;

электричество 1,54 кВт/ч.

Тарифы на коммунальные ресурсы:

горячую воду 100 куб.м.;

холодную воду 25 куб.м.;

электричество 2,67 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6 000 м.кв. Общая площадь дома 18 000 м.кв.

Получим:

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения , которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом. Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (). В случаях выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления УК обязаны снизить величину платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Дата публикации материала: март 2017.

Вам также может быть интересно: