При нарушении условий договора, обязательств или закона во время арендных отношений, любая сторона может официально оформить претензию. Именно письменный официальный документ позволит обозначить нарушения, и сторона сможет потребовать возмещение убытков, исправление ситуации и расторжение акта. Аренда нежилого помещения имеет множество факторов, которые нужно рассматривать во время составления документа. Эти факторы влияют на будущие конфликтные ситуации. При решении споров и конфликтов, выходом является составление специального акта – претензии по договору аренды нежилого помещения. Приобретение нежилого помещения считается довольно проблематичным, поэтому чаще всего его арендуют.
Когда предъявляется?
Составление документа на предмет претензии к другой стороне имеет свои нюансы, которые следует учесть.
Обычно претензия по договору аренды нежилого помещения предъявляется в следующих случаях:
На возврат денежных средств
Арендатор несет ответственность за нежилое помещение, которое снял. При невыполнении условий документа, таких как несвоевременная оплата, отказ от оплаты, неполная сумма оплаты, несоблюдения правил при использовании помещения, арендодатель имеет право предъявить претензию и отправить иск в суд. Однако случается такое, что сам арендодатель не соблюдает установленные договором правила. Это может быть: неправильно указанный в акте размер здания или помещения, нарушение срока передачи ключей, помещение может быть непригодное для использования и т. д. В таком случае арендатор пишет претензию о возврате денежных средств по договору аренды нежилого помещения.
Для написания такой претензии ему понадобится:
- Договор аренды;
- Платежное поручение на уплату госпошлин;
- Написанная по всем нормам претензия;
- Акт о приеме и передаче помещения во владение;
- Расчетные бумаги;
- Копии паспорта или свидетельства о регистрации юридического лица;
- Квитанция об отправке претензии арендодателю заказным письмом с уведомлением.
После написания акта и сбора документов можно подавать иск в суд.
Образец документа
Направить претензию по договору аренды может любая сторона. Со всеми тонкостями ГК РФ следует ознакомиться лично каждому лицу, это поможет при подаче иска в суд.
Для составления бумаги есть определенные требования:
- Вверху указывается наименование документа;
- Реквизиты всех участников заключенной сделки и ответственных лиц, включая ФИО, контактные данные и данные паспортов. Если имеется регистрация юр. лица, то данные свидетельства;
- Дата заключения договора аренды и данные акта передачи нежилого помещения во владения другой стороне;
- Подробно описанные нарушения, на основании которых была написана претензия, какие условия и обязательства договора были нарушены;
- Доказательства нарушений и прилагающие к этим доказательствам бумаги;
- Обозначение требований к нарушителю;
- Список прилагаемых документов;
- Дата составления документа, подпись и расшифровка подписи.
Образец претензии можно скачать
Ответственность сторон
При полном неисполнении или ненадлежащем исполнении условий сделки при договоре аренды стороны несут ответственность.
Арендатор и арендодатель несут ответственность в следующих случаях:
- Арендатору не были переданы документы на владение нежилым помещением;
- Арендатору было передано нежилое имущество, которым невозможно полностью или частично пользоваться из-за недостатков, повреждений и дефектов;
- Арендатор не был предупрежден о правах на владение нежилым имуществом третьих лиц;
- Арендодатель не проводит капитальный ремонт (пункт отсутствует при указании обратного в договоре);
- Было нарушение срока оплаты или оплата была произведена с изменениями в количестве средств;
- Нарушение условий договора об использовании нежилого помещения;
- Возврат имущества или помещения не был произведен или произведен несвоевременно;
- Использование нежилого помещения или работы, проводимые в нем, несут угрозу или причиняют вред третьим лицам;
- Арендатор повредил имущество или помещение и отказывается исправлять нарушение.
Ответственность сторон договора аренды нежилого помещения несет за собой повестки в суд и, в зависимости от тяжести нарушений, – штраф, возмещение убытков, возврат средств или условный срок.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату?
Во-первых. нужно обратиться к ст. 619 ГК РФ , в которой арендодателю предоставляется право требовать , в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.
Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:
- в претензионном (досудебном) порядке;
- обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.
И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.
Совет! Расторгнуть договор – лучший выход из ситуации. В любом случае, лучше и правильнее сначала направить претензию нерадивому арендатору.
Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке. Это ему обойдется дешевле. Есть такие, кто не платит по решению суда и исполнительному листу. Все индивидуально.
Как подготовить претензию?
В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.
Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:
Стоит ли писать о возможных последствиях? О вероятности решения конфликта в судебном порядке?
В принципе, эту информацию можно и не излагать в претензии. С другой стороны, на отдельных недобросовестных арендаторов она может произвести впечатление. Кому-то проще отдать деньги сразу, чем нести убытки, тратить время , участвуя в судебных заседаниях.
Справка! Если время «ультиматума» вышло, а результата нет, то нужно обращаться в суд.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте ).
Составление заявления
В заявлении должна содержаться следующая информация:
- информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
- сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
- ссылки на нормы действующего законодательства;
- порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со ст. 395 ГК РФ или договором аренды;
- требования истца.
К заявлению должен быть приложен перечень определенных документов.
Подготовка пакета бумаг
Истцу понадобятся такие документы:
- Копия паспорта, если он является физ. лицом. Свидетельства: ИНН и ГРН для ИП. Учредительные документы:
- бумаги, свидетельствующие о постановке на учет;
- доверенность на представителя;
- приказ о назначении руководителя – для юридического лица.
- Договор аренды нежилого помещения.
- Документы, свидетельствующие о его регистрации в компетентных органах, если такая обязанность, для конкретного случая, установлена законом.
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Внимание! По возможности, нужно представить бумаги, свидетельствующие о том, что арендная плата за определенное время не вносилась. Например, если расчеты производились через банк, можно взять выписку по счету, где будет видно, что за какой-то период перечислений от ответчика не было.
Подача иска
Заявление можно подать:
Ожидание решения
Если иск подан в нужный орган, то его рассмотрят и примут определенное решение по делу, которое вступит в силу, спустя 1 месяц, если не будет подано никаких жалоб. Далее, необходимо получить исполнительный лист и взыскать по нему задолженность. В этом деле могут помочь судебные приставы.
Если суд отказал
Есть всего два варианта:
- Обжаловать решение в вышестоящий орган. На это придется потратить несколько месяцев.
- Согласиться с мнением суда. Искать иные основания для расторжения договора. Либо же, продолжать взаимодействовать с этим же арендатором.
Таким образом, если факт наличия задолженности по арендной плате за нежилое помещение, действительно, имеет место, то можно рассчитывать на её взыскание во внесудебном или в судебном порядке.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Претензия на неисполнение условий договора: когда подавать ее обязательно
Претензия о невыполнении условий договора — это документ, содержащий в себе требования одной стороны к другой, возникшие вследствие неисполнения последней условий заключенного между ними договора. Образец претензии о нарушении условий договора —ходовая форма в юридической практике, т. к. позволяет быстро составить претензионное письмо и либо взыскать долг, либо подготовить почву для дальнейшей подачи иска.
На законодательном уровне определены случаи обязательного предъявления претензии:
Нюансы претензионного порядка
Риски! При невыполнении обязательного досудебного порядка урегулирования спора с контрагентом суд откажет в принятии иска, документы будут возвращены истцу (подп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 148 АПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 129 КАС РФ). В результате может быть упущено необходимое время.
Когда претензионный досудебный порядок не является обязательным, направление претензии все же будет целесообразным действием. С одной стороны, получивший претензию контрагент, может исполнить требования отправителя. Тем самым аннулируется необходимость судебного спора.
С другой стороны, если контрагент даже не исполнит предъявляемых требований, по некоторым категориям дел начнет течь просрочка исполнения и будут начисляться проценты (например, по делам о неосновательном обогащении или по делам, связанным с Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Рекомендуем! К претензионному письму желательно прикладывать копии документов, которые будут подтверждать требования отправителя. Относится это к тем случаям, когда у получателя претензии такие документы отсутствуют (например, документы, свидетельствующие о понесенных убытках - договоры с третьими лицами, платежки и т.п.). Это не позволит в будущем ответчику в суде ссылаться на то, что претензия была необоснованной, а неблагоприятные последствия нарушения договора для истца - неподтвержденными, а потому - неудовлетворенными в досудебном порядке.
Как составить претензию о ненадлежащем исполнении обязательств по договору
Действующее законодательство регулирует условия содержания текста образца претензии о невыполнении условий договора в редких случаях (например, в ст. 16.1 закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» от 25.04.2002 № 40-ФЗ). Однако можно сформулировать ряд рекомендаций по его содержанию. Образец письма-претензии о невыполнении условий договора должен включать:
- Информацию об адресате и отправителе.
- Название: «Претензия», «Претензионное письмо», «Предарбитражное предупреждение».
- Указание на нарушения контрагента со ссылками на документацию, подтверждающую такие нарушения.
- Требования отправителя, а также последствия их неисполнения контрагентом.
- Срок для ответа (если он не установлен нормой закона или договора).
- Список прилагающихся документов, подтверждающих неисполнение условий договора, а также полномочия лица, подписавшего претензию.
ВАЖНО! Если претензионный порядок обязателен, а сам текст претензии не содержит всех требований (например, нет требования о взыскании неустойки, пени, штрафа и пр.), то суд применит к иску, где такие требования излагаются, последствия, указанные в соответствующем процессуальном кодексе (постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.11.2013 по делу № А56-74168/2012).
Скачать образец письма о невыполнении условий договора можно, пройдя по ссылке: Образец претензии о нарушении условий договора .
Претензия о невыполнении условий договора информирует контрагента о том, что им были нарушены ранее достигнутые соглашения, и требует их устранить. Согласно действующему законодательству предъявление этого документа необходимо практически во всех ситуациях, если в дальнейшем возникнет необходимость в рассмотрении указанного спора в суде.
____________________________________________________________________________
(на бланке организации - арендодателя)
Руководителю ______________________________ ___________________________________________ (наименование арендатора, ФИО руководителя)
Исх. N ___________________ от "___"__________ ____ г.
ПРЕТЕНЗИЯ
Приложение:
Претензия по договору аренды нежилых помещений
Генеральному директору
ООО _________________
Претензия по договору
ООО __________ заключило с ООО ____________ договор об аренде нежилого помещения от ___ _________ 20__ г. № __________. Однако, несмотря на добросовестное исполнение ООО ___________ договорных обязательств, ООО __________________ несвоевременно оплачивает оказанные услуги, в связи с чем, по состоянию на ___ _________ 20__ г.
Образовалась задолженность оплаты за один месяц:
Прошу до ___ _________ 20__ г. возместить эту задолженность и пени, всего в сумме _______ (_______________ тысяч) рублей, включая НДС 18 %. В противном случае указанная сумма будет взыскана в арбитражном порядке с отнесением всех судебных расходов на счет ООО __________________.
Образец претензии о нарушении условий договора аренды
При заключении договора аренды между арендатором и арендодателем возникает отношение по поводу временного пользования нежилым помещением. Случается так, что арендатор может нарушать однократно или не однократно условия договора аренды нежилого помещения. Вследствие этого арендодатель может потребовать убрать все нарушения или даже расторгнуть договор, с последующей оплатой всех задолженностей по договору аренды нежилого помещения. Чтобы арендодателю это правильно оформить необходимо, написать претензию в адреса арендатора с указанием всех нарушений и сроков их устранения.
П Р Е Т Е Н З И Я
по Договору аренды _______________________ от ________________________ года
В нарушение положений гражданского законодательства Российской Федерации и заключенного между нашими сторонами Договора аренды №
От ____________________ года за Вашим предприятием, по состоянию на
Г. числится задолженность по оплате арендных платежей на общую сумму
Руб. __________ коп.
Указанная задолженность сложилась в результате неоднократной задержки внесения арендной платы по Договору аренды №____________________ от _________________ года.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 4.3. 6.1.2. заключенного между сторонами Договора Ваша сторона обязалась своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.
За предоставленное по договору аренды №______________ от
Года нежилое помещение Ваша сторона обязана ежемесячно уплачивать ________________________________ арендную плату в размере ________________________ рублей, в том числе НДС 18%- _____________ руб.
Арендная плата за текущий месяц аренды, выплачивается не позднее 10–го числа оплачиваемого месяца (согласно условий данного Договора).
Согласно условий заключенного между нашими сторонами Договора аренды, в случае если Арендатор своевременно не внес арендную плату: «Арендодатель может в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, что влечет за собой расторжение Договора без обращения в суд».
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.3 ст. 450 ГК РФ).
Требуем в срок до __________________ года выполнить Вашу обязанность по оплате арендных платежей по заключенному между нашими сторонами Договору.
В случае неисполнения указанного требования в срок до ___________________ года, в связи с существенной просрочкой выполнения Вашей стороной обязательств по оплате арендных платежей по Договору аренды №________________________ от
Года, заявляем об отказе от исполнения и расторжении с __________________ года Договора аренды №______________ от _____________ года.
Генеральный директор __________________ ________________
Претензия о задолженности по договору аренды
____________________________________________________________________________
(на бланке организации - арендодателя)
Руководителю ______________________________
___________________________________________
(наименование арендатора, ФИО руководителя)
Исх. N ___________________
от "___"__________ ____ г.
ПРЕТЕНЗИЯ
"__"_________ ___ г. между ___________ и ___________ был заключен договор аренды N ______, зарегистрированный ________________ за N ________, согласно условиям которого наша организация (Арендодатель) предоставила Вашей компании (Арендатор) в аренду нежилое помещение площадью _______ кв. м, расположенное по адресу: г. ____________, которая, в свою очередь, обязалась своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.
В соответствии с п. ____ указанного договора аренды арендная плата за предоставленные нежилые помещения площадью _______ кв. м. составляет _______ рублей ежемесячно. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. ____ договора N _____, Ваша организация обязана своевременно перечислять арендную плату на наш счет в срок до ____ числа каждого месяца.
За период с ________________ по настоящее время Ваша организация в нарушение условий заключенного договора аренды и норм действующего законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения.
Долг по арендной плате на "___"________ _____ г. составляет сумму в размере ________ (_______________) рублей. Расчет прилагается.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до "____" ________ _______г. погасить в полном размере задолженность по арендной плате в сумме _________ рублей и досрочно внести арендную плату за ___________ месяц.
Приложение:
Расчет задолженности по арендной плате.
Руководитель _________________________________
Письмо-претензия арендатора об изменении или расторжении договора аренды помещения
ИП Б. ИНН. Почтовый адрес. г. ул.
Общества с ограниченной ответственностью А.
Представитель по доверенности З.
Почтовый адрес. г. Омск, ул.
Контактные тел. (3812).
Между ИП Б. - Арендодателем и Обществом с ограниченной ответственностью А. - Арендатором заключен договор б/н аренды нежилых помещений, находящихся в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Омск. общей площадью. кв.м.
Согласно статье 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Арендатор считает, что указанный договор не отвечает его интересам в части высокой арендной стоимости квадратного метра нежилого помещения без прямого выхода на магистраль, расположенного на втором этаже жилого дома, без возможности парковки транспортных средств клиентов, которую полагает неоправданно высокой, учитывая сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости в городе Омске в 2011 году стоимость аренды квадратного метра аналогичных помещений.
Кроме того, Арендатор не имеет возможности проследить оплату электроэнергии по счетчику, так как показания счетчика не указываются в отчете комиссионера (Арендодателя), а так же не ясно, исходя из каких именно расчетов устанавливается промежуточный платеж за тепловую и электрическую энергию. Такая завуалированность коммунальных платежей ставит под сомнение достоверность выставляемых сумм за коммунальные услуги.
Также согласно п.3.3.8. договора аренды б/н от. года: Арендатор немедленно извещает Арендодателя о всяком повреждении, грозящем нанести помещению ущерб&hellip. Арендатор неоднократно, в устной и письменной форме, извещал Арендодателя о затоплении арендуемого им помещения, о возможности замыкания проводки и нанесения ущерба ремонту помещения, причем указанные протечки происходили и происходят регулярно до настоящего времени из нежилых помещений, расположенных на 3-ем этаже, сразу над арендуемыми ООО А. помещениями. Насколько известно Арендатору, указанные нежилые помещения, расположенные на третьем этаже здания по пр. принадлежат на праве собственности ИП Б. а по общему правилу, закрепленному ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма содержится в ЖК РФ. Таким образом, исходя из приведенных норм закона усматривается, что ответственность за повреждения арендуемого недвижимого имущества и собственного оборудования Арендатора, возникшего в результате неосмотрительного поведения собственника помещений, расположенных на третьем этаже здания над арендуемым нами офисом, лежит на собственнике помещения, допустившем подобные нарушения эксплуатации коммуникаций, т.е. ответственность в любом случае должен нести собственник помещения, допустивший затопление.
Однако, со стороны Арендодателя не было предпринято никаких мер по нормализации сложившейся ситуации. Полагаю, бездействие Арендодателя, являющегося одновременно и собственником помещений, расположенных на третьем этаже, нарушает права Арендатора, в том числе, лишает Арендатора возможности сохранения собственного имущества (мебели, орг. техники, документов) в арендованном помещении.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным и руководствуясь статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации просим изменить условия договора аренды нежилого помещения с учетом вышеизложенного, в том числе, по вопросам установления новой стоимости аренды за квадратный метр помещения, соответствующей сложившимся на рынке коммерческой недвижимости в городе Омске ценам за квадратный метр аналогичных помещений при их аренде, по вопросам более подробного отражения состава оплат в отчете комиссионера по совершению коммунальных платежей, по вопросам внесения в договор дополнений в части взаимной ответственности Сторон за повреждения имущества Арендатора и Арендодателя, в случае возникновения аварийных ситуаций, в том числе, по вине третьих лиц (собственника помещений, расположеных на третьем этаже).
Считаем необходимым провести переговоры на предмет изменения условий договора аренды от.
В случае не достижения соглашения по изменению условий договора аренды в результате переговоров предлагаем заключить соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды.
Ответ на настоящее предложение просим представить в течении 3-х дней с момента его получения.
В противном случае оставляем за собой право обратиться в суд.
Ответ просим предоставить по адресу.
С уважением, Директор ООО А.
