Указав, что арендная плата в случае инфляции может быть изменена, не всегда можно ее увеличить. Уточнение вида: подлежит изменению, гарантирует изменение в обязательном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10). Основанием изменения твердой суммы арендной платы могут быть лишь объективные обстоятельства. К причинам повышения арендной платы относят: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, рост рыночной стоимости, определенный оценщиком, варьирование индекса инфляции. В мире рыночных отношений, когда продавец желает продать подороже, а покупатель – купить подешевле, спорных вопросов можно избежать исключительно аргументированным, юридически и экономически точно составленным договором. Сроки договора обычно не превышает 11 месяцев.
Одностороннее повышение арендной платы возможно
Анна: Подскажите, пожалуйста, я заключаю договор с торговым комплексом по аренде места под отдел. В договоре не указана периодичность и размер увеличения арендной платы. Просто сказано, что арендодатель в одностороннем порядке имеет право пересматривать размер арендной платы.
Правда ли, что он может это делать не чаще 1 раза в 6 мес и не более, чем на 10%? И еще — договор у них типовой, хочешь подписывай, хочешь нет. Я хочу прописать в договоре периодичность и размер изменения арендной платы. Могу ли я при этом опираться на законодательство? Как лучше поступить в такой ситуации? Спасибо.
Ответ: Здравствуйте, Анна! В соответствии с нормами Гражданского кодекса об аренде (п. 3 ст. 614) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке
Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.В письме от 08.06.2009 N 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объеме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены.
Повышение арендной платы арендодателем
Арендные отношения, с древних времен самые распространенные, требуют внимания и точности при заключении договора. Сложности, спорные ситуации чаще всего возникают, поскольку порядок повышения арендной платы не достаточно тщательно оговорен. Право изменения арендной платы принадлежит арендодателю в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
При этом обязательным условием являются:
- соглашение сторон (чаще всего касается сроков изменения договора),
- условия изменения порядка (одностороннее решение арендодателя об изменении суммы аренды может предусматривать письменное уведомление),
- сроки не более одного раза в год, если нет других условий.
В условиях необходимости повышения арендной платы, к примеру, резкий скачек инфляции, арендодатель начинает процесс изменения договорных требований. Односторонний порядок этого изменения вполне возможен.
Может ли арендодатель в одностороннем порядке увеличить арендную плату
Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа. Стоит включить в них некорректную формулировку - и начинаются настоящие африканские джунгли.
Увеличение арендной платы по уведомлению…Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор. Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.
3 ст. 614 ГК РФ). Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке.
Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи).В связи с тем что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол N 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 N 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО «Саратовстройстекло» не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Важно
Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10). Если возник долг по арендной платеПри возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности.
На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора. Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.
Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке
N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009:»…согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Внимание
Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется. Президиум ВАС РФ (постановление от 26.01.2010 № 11487/09 и информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитражные суды (постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 № Ф03-970/2010 и от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) считают, что такое увеличение арендной платы по сути является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды.
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год…»Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год.
Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), то на практике между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто за что отвечает. Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 10, 38 Правил пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03, утв. приказом МЧС России от 18.06.03 № 313). Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему расписать конкретный объём обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности, что позволит чётко установить ответственное лицо.
ВАЖНО: Простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа. Стоит включить в них некорректную формулировку - и начинаются настоящие африканские джунгли.
Увеличение арендной платы по уведомлению...
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.
Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.
Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».
И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.
В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.
В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
...и в судебном порядке
Либерально настроенные арендодатели часто включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон - при возникновении определённых обстоятельств (как правило, росте инфляции).
Это условие выглядит куда менее жёстко, чем повышение арендной платы в одностороннем порядке, и это устраивает арендаторов.
Арендодатели же в свою очередь полагают, что даже если арендатор и откажется от предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции, то можно будет добиться повышения арендной платы в судебном порядке (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть изменён по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором).
Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, ещё не означает, что стороны в любом случае и безусловно согласны заключать соглашения об изменении соответствующих условий договора.
То есть такое соглашение может быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно, и отказ арендатора от заключения соглашения не даёт права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
Для того чтобы условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции было выполнено и при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуется, чтобы в договоре было указано:
«арендная плата подлежит изменению» (а не «может быть изменена»);
«при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передаётся на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно».
К слову, недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год. Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10).
Если возник долг по арендной плате
При возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора.
Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.
Поскольку основная обязанность арендодателя - предоставить имущество в пользование арендатора, то препятствие в доступе - это нарушение главной обязанности арендодателя.
Право же на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника, на что указано в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66.
В информационном письме описана ситуация, когда имущество, принадлежащее арендатору, оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора: он оставил это имущество по истечении срока аренды. В таком случае удержание признано судом законным.
Таким образом, единственным случаем, когда удержание может быть признано законным, является добровольное оставление арендатором своего имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.
К слову, в договоре аренды стоит оговорить конкретный срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора. Также можно включить в договор условие об обязанности арендодателя в случае, если арендатор не вывозит вовремя своё имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определённого срока, а потом вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны, причём расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.
Захват имущества арендатора во время действия договора аренды суд сочтёт неправомерным, т. е. не порождающим права удержания.
Следует чётко оговорить право арендодателя в период действия договора:
прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате;
удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности.
Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.
При этом надо помнить о том, что у арендодателя нет права потребовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом. Поэтому принимать меры по перекрытию доступа в помещение и по удержанию представляется целесообразным лишь при крупном долге, иначе суммы неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение будут выше суммы накопившегося долга.
Перекрытие доступа в арендуемое помещение и удержание оставшегося в нём имущества арендатора можно усилить установлением в договоре права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при возникновении задолженности свыше определённого размера, что позволит своевременно расторгнуть договор, даже если перекрытие доступа не дало желаемого результата.
Кто отвечает за нарушение правил пожарной безопасности
Поскольку ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), то на практике между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто за что отвечает.
Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 10, 38 Правил пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03, утв. приказом МЧС России от 18.06.03 № 313).
Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему расписать конкретный объём обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности, что позволит чётко установить ответственное лицо.
ВАЖНО:
Простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без каких-то конкретных причин в договор включить можно, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 5782/08).
В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.
Алиса ВЕРНИК, юрист
Договор аренды (в т. ч. транспортных средств), как правило, предполагает длительные отношения. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы этот договор приносил ему ту выгоду, на которую он рассчитывал в момент совершения сделки. Для этого арендодателю необходимо иметь возможность увеличивать размер арендной платы вслед за изменением рыночных цен.
Чтобы обеспечить себе такую возможность, нужно учитывать ограничения, которые установлены в законе.
Ограничения на изменение арендной платы
Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее.
1. Способ определения арендной платы по договору может быть изменен только законом или по соглашению сторон. Если в договоре закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то это также не предоставляет арендодателю право менять сам способ установления размера этой платы. Например, если в договоре арендная плата установлена в твердой сумме, то арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить способ определения арендной платы и вместо твердой суммы установить порядок исчисления размера арендных платежей. Такая правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 октября 2009 г. по делу № А72-6461/2008.
2. Размер арендной платы по соглашению сторон договора может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по инициативе арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).
Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее - информационное письмо № 66; постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2012 г. по делу № А40-13163/10-3-93).
Однако в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год).
По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что арендодатель в одностороннем порядке не вправе менять размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года (постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. по делу № А40-13173/10-11-43).
Совет : На практике запрет на одностороннее повышение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год можно обойти следующим способом. Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Это связано с тем, что по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.
Внимание! Даже если в договоре предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, то такое право все равно не является неограниченным.
Дело в том, что если арендодатель повысит арендную плату не пропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичное имущество в той же местности за соответствующий период, а существенно выше, то арбитражный суд может усмотреть в действиях арендодателя злоупотребление своим правом на увеличение арендной платы. В таком случае арбитражный суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет арендодателю во взыскании арендной платы в той части, которая превышает средние рыночные ставки. Такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Это означает, что арендодателю при повышении арендной платы в одностороннем порядке нужно исходить из средних рыночных ставок на аренду аналогичного имущества в том же регионе. Данное правило не обязывает арендодателя повышать арендную плату строго в рамках существующих арендных ставок. Но это означает, что если даже арендодатель повышает арендную плату сверх таких средних рыночных ставок, то такое превышение должно носить разумный характер. Например, если арендодатель при повышении арендной платы по договору превысит среднюю рыночную ставку на 5 процентов, то в таком случае шансы на оспаривание такого повышения в арбитражном суде будут небольшими. Если же арендодатель превысит средние ставки арендной платы на 50 процентов и более, то в таком случае достаточно высок риск того, что арбитражный суд усмотрит в этом злоупотребление правом.
Как арендодателю повысить размер арендной платы, который установлен в твердой сумме
Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.
1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в письменном виде.
По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.
Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.
Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, - это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10, далее - постановление № 1074/10).
Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой экономике.
В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:
- сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
- существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
- утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
- увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).
Взаимоотношения с государственными органами и учреждениями, ухудшение материального положения арендодателя и другие подобные обстоятельства также не будут являться существенными по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, ссылаться на такие обстоятельства арендодателю также не имеет смысла.
Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что увеличение налогового бремени арендодателя не может служить основанием для повышения арендной платы
Истец (арендодатель) обратился в арбитражный суд с требованиями о подписании ответчиком (арендатором) дополнительных соглашений о повышении арендной платы по заключенным между сторонами договорам аренды.
Суд первой инстанции в иске отказал.
В кассационной жалобе истец просил отменить принятые судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права и удовлетворить исковые требования.
Между истцом и ответчиком заключены четыре договора аренды транспортных средств.
Согласно договору арендодатель был вправе увеличивать арендную плату в соответствии с возрастанием своих расходов как собственника транспортного средства.
Также в договоре было указано, что «арендная плата в течение срока действия договора может обоснованно изменяться в сторону увеличения арендодателем не чаще одного раза в год».
В связи с отказом в предоставлении истцу льготы по уплате налога на имущество он письменно уведомил ответчика о повышении размера арендной платы по всем договорам со следующего календарного года на сумму налога на имущество, а также направил ответчику для подписания соответствующие дополнительные соглашения.
Арендатор подписывать дополнительные соглашения отказался, что и послужило поводом для обращения арендодателя в суд.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет суду вносить изменения в заключенный договор.
Такие правила установлены в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Однако не полученная на соответствующий год льгота по уплате налога на имущество не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Предложенное арендодателем изменение арендной платы не было вызвано объективными причинами, которые не могли быть известны сторонам при заключении договоров.
На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А70-3657/2011).
Если арендатор будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения будет достаточно одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесения денежных средств в большем размере).
Пример из практики: суд кассационной инстанции указал на необоснованность доводов арендатора о недостижении согласия об изменении арендной платы, поскольку согласие арендатора на повышение размера арендной платы было выражено как в личной переписке, так и во внесении арендных платежей в измененном размере
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате по двум договорам аренды автотранспортных средств.
Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
Ответчик обжаловал судебные акты в суд кассационной инстанции и указал, что истец повысил арендную плату за полученные ответчиком в аренду автотранспортные средства в одностороннем порядке, поскольку ответчик не давал своего согласия на повышение арендной платы.
Суд кассационной инстанции указал следующее.
В договорах аренды транспортных средств было предусмотрено право арендодателя на пересмотр платы за пользование имуществом в случае инфляции.
Арендодатель письмом сообщил арендатору об увеличении арендной платы по двум договорам аренды. В ответ ответчик направил арендодателю письмо, в котором согласился с перерасчетом арендной платы и обратился к истцу с просьбой до конца года больше не повышать арендную плату за пользование транспортными средствами.
Согласно материалам дела арендодатель выставлял арендатору счета за аренду транспортных средств с новым размером платы за пользование имуществом, и эти счета ответчик оплачивал по мере возможности без всяких возражений по размеру арендной платы.
Таким образом, стороны спора достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договорам аренды транспортных средств в сторону увеличения.
На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2003 г. по делу № А44-2381/02-С5).
Правовая позиция о возможности изменения размера арендной платы с помощью конклюдентных действий основана на пункте 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Однако во избежание излишних споров целесообразно все же оформлять все изменения условий договора в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения.
Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает такого повышения, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.
Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.
2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.
Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке
«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».
В то же время арендодателю необходимо учитывать, что арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.
3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.
Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора
«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».
Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.
Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).
Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован
Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.
Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.
Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.
Исходя из толкования условий договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009). Несмотря на то, что данная правовая позиция была высказана применительно к аренде недвижимого имущества, в отношении аренды транспортных средств действуют те же правила.
В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:
- в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
- в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.
По этой причине арендодателю нужно обращать особое внимание на условие договора об одностороннем повышении арендной платы. Это позволит избежать лишних споров, а в случае их возникновения - убедить суд в обоснованности своей правовой позиции.
В связи с этим, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.
1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).
2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).
3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).
4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).
Как арендодателю повысить размер арендной платы, если в договоре установлен механизм определения ее размера
Если в договоре будет установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендодателю необходимо учитывать, что различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.
Совет : При определении арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты арендодатель может выбрать, по курсу какой именно валюты будет определяться окончательный размер арендных платежей. Если курс выбранной арендодателем иностранной валюты в период аренды будет повышаться, то это само по себе сможет обеспечивать повышение размера арендных платежей, причем без каких-либо изменений условий договора.
Изменить сам порядок определения арендной платы (например, если арендодатель желает, чтобы арендная плата определялась не исходя из 100 долл. США за 1 кв. м, а исходя из 120 долл. США) арендодатель может в том же порядке, что и при повышении размера арендной платы, установленного в твердой сумме.
Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Размер арендной платы может изменяться:
В одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;
По соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.
Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд.
Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.
Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются "по согласию", "по согласованию" сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он "является неотъемлемой частью договора" или "является обязательным для арендатора" с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.
Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и "является неотъемлемой частью договора" (или "является обязательным для арендатора") можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.
Иными словами, если в договоре нет прямого указания на возможность у арендодателя изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то ее размер изменяется только по соглашению сторон, оформленному (и зарегистрированному - п.3 ст. 433 ГК РФ) также как и сам договор.
Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях:
«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
Примечательно, что отказ стороны подписать дополнительное соглашение не может расцениваться как существенное нарушение условий договора.
Что же касается изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то необходимо доказать наличие одновременно всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.
Изменение курса валют - как обоснование существенного изменения обстоятельств судом не принимается, что показывает судебная практика.
Теперь что касается расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с ГК РФ,
«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
« Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора...».
Например - суд расторг договор, так как арендатор без согласования с арендодателем осуществил пристрой к арендуемому зданию без письменного согласования с арендодателем, и подтвердил этот факт документально. Вообще в судебной практики немало примеров, когда суд признавал существенным нарушением договора аренды перепланировку арендованных помещений арендатором без письменного согласования с арендодателем.
А для обоснования ухудшения здания, переданного в аренду необходимо будет серьезное техническое заключение, подтверждающее, что здание было передано в аренду в удовлетворительном состоянии, а в результате нарушений аренды арендатором, техническое состояние переданного в аренду здания существенно ухудшилось.
Акты о нарушениях также надо составлять так, чтобы их было можно использовать в качестве доказательства в суде.
Таким образом, для предъявления иска в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество, необходима тщательная подготовка доказательной базы, а также наличия доказательств того, что арендатор, несмотря на письменное предупреждение, не исправил ситуацию.
